Wat heeft dit voortaan te betekenen?

Een VME wordt gedagvaard door een leverancier, mede-eigenaar of andere derde. Daarbij zal, indien aanwezig, de syndicus als vertegenwoordiger worden geduid, en in beginsel niet als tweede te dagen partij.

(Voorheen) artikel 577-9, par. 1 BW bepaalt dat de Vereniging van mede-eigenaars bevoegd is in rechte op te treden en een rechtspersoonlijkheid heeft.

De vereniging van mede-eigenaars wordt rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bevoegd orgaan, in casu de syndicus die zowel in rechte optreedt als eisende of als verwerende partij.”

(Cass. (1e k.) AR C.10.0438.N, 10 november 2011 (Park Atlantis vme / Immo Zorro bvba))

“Een rechtsvordering tegen de vereniging van mede-eigenaars moet worden ingesteld tegen de rechtspersoon, vertegenwoordigd door zijn orgaan, niet tegen de vereniging en het orgaan afzonderlijk. De aldus ingestelde vordering wordt daardoor niet ontoelaatbaar. Wel dient de aanlegger de helft van de kosten van de dagvaarding te dragen.”

(Vred. Borgerhout 17 mei 1999, T.App. 2001, afl. 4, 31.)”

Praktisch stelde zich evenwel het probleem dat de dagvaarding moest worden betekend aan de zetel van de VME, en men kan zich voorstellen dat menig exploot verloren ging of zelfs in verkeerde handen kwam in de hal van het appartementsgebouw. Zelfs ondanks het voorschrift, dat we lezen in art. 38 par. 1 Ger.W. :

Art. 38. § 1. In geval een exploot niet kan worden betekend zoals bepaald in artikel 35, bestaat de betekening in het door de gerechtsdeurwaarder achterlaten aan de woonplaats of, bij gebrek aan een woonplaats, aan de verblijfplaats van de geadresseerde, van een afschrift van het exploot onder gesloten omslag met vermelding van de in artikel 44, eerste lid, bepaalde gegevens.

De gerechtsdeurwaarder vermeldt op het origineel van het exploot en op het betekend afschrift, de datum, het uur en de plaats waarop dit afschrift werd achtergelaten.

Uiterlijk op de eerste werkdag die volgt op de betekening van het exploot, richt de gerechtsdeurwaarder hetzij aan de woonplaats, hetzij, bij gebreke van een woonplaats, aan de verblijfplaats van de geadresseerde, een door hem ondertekende brief. Deze brief vermeldt de datum en het uur van de aanbieding, alsmede de mogelijkheid voor de geadresseerde persoonlijk, of voor de houder van een schriftelijke volmacht een afschrift van dit exploot af te halen op het kantoor van de gerechtsdeurwaarder, tijdens een termijn van maximum drie maanden te rekenen vanaf de betekening.

Wanneer de geadresseerde van het exploot de overbrenging van woonplaats heeft aangevraagd, wordt de in het derde lid bedoelde brief gericht aan de plaats waar hij in het bevolkingsregister is ingeschreven en aan het adres waarop hij aangekondigd heeft zijn nieuwe woonplaats te willen vestigen.

Wanneer de in het derde en het vierde lid bedoelde voorschriften verzuimd of onregelmatig verricht zijn, kan de rechter gelasten dat een nieuwe brief wordt gericht aan de geadresseerde van het exploot.

Sinds de Wet houdende bepalingen inzake digitalisering van justitie en diverse bepalingen II dd. 15.04.2024 (B.S. 28.05.2024), geldt voortaan (inwerkingtreding vanaf 07.06.2024) :

Art. 42.De betekeningen worden gedaan:

(…)

8° aan verenigingen van mede-eigenaars, aan de syndicus of, bij ontstentenis van een syndicus, aan de zetel van de vereniging van mede-eigenaars. Wanneer de betekening aan de syndicus geschiedt overeenkomstig artikel 38, § 1, zendt de gerechtsdeurwaarder een afschrift van de in het derde lid van dat artikel bedoelde brief zowel aan de syndicus als aan de vereniging van mede-eigenaars.

Hiermee bestaat nu de mogelijkheid om de dagvaarding initieel formeel ten kantore van de syndicus te betekenen, waarmee het exploot bij een veilige actor belandt, die in het kader van zijn wettelijke – en contractuele beheerstaak onmiddellijk de nodige maatregelen kan nemen. Dat zijn met name dringende en bewarende maatregelen (regeling zitting…), maar ook de organisatie van een BAV of minstens voorzien van een agendapunt waarin de vordering wordt geduid, standpunt namens de VME kan worden ingenomen en desgevallend een raadsman kan worden gemandateerd.

Het behoort de syndicus vervolgens toe terstond de mede – eigenaren te verwittigen over het gegeven van de dagvaarding. Zie art. 3.92, § 1 NBW:

“De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld.”

Logisch, elke mede-eigenaar mag terdege kennis en begrip krijgen over het gegeven, in inhoud en de inzet van een procedure.

De syndicus mag de VME dan wel in rechte vertegenwoordigen, maar dat neemt niet weg dat dit dient te gebeuren op basis van een door de AV van de VME voldoende gedegen gedragen standpunt, voorzeker wanneer in een dispuut de rol op optreden van de syndicus (hoewel niet zelf gedagvaard) zelf mee ter discussie staan.

Dit kan maar getuigen van transparantie en benaarstiging van een democratisch beheer.

Astrid Clabots
Clabots Advocaten

Op de hoogte blijven van alle nieuwigheden binnen de juridische en fiscale wereld?
Volg Jubel.be op LinkedIn.