In principe is een meerderjarig persoon ten volle bekwaam om alleen alle rechtshandelingen met betrekking tot zijn persoon en goederen te stellen. Toch is er in de samenleving nood aan een wettelijk kader om mensen, die niet meer in staat zijn om alleen beslissingen te nemen en uit te voeren met betrekking tot hun persoon of hun goederen, op te vangen. Sommige meerderjarigen zijn niet in staat om de middelen of het vermogen waarover ze beschikken, ten gevolge van ziekte of ouderdom, nog verder te beheren.

In het verleden bestonden er meerdere beschermingsstatuten voor de verscheidene categorieën van onbekwamen. Dit zorgde soms voor onduidelijkheid en rechtsonzekerheid.
Met de wet van 17 maart 2013 : Tot hervorming van de regeling inzake de onbekwaamheid en tot instelling van een nieuwe beschermingsstatus die strookt met de menselijke waardigheid., heeft de wetgever beoogd één globale beschermingsregeling uit te werken.
In deze bijdrage gaan we na welke regeling voorzien is wanneer een onbekwame meerderjarige, die onder bewind werd geplaatst, een onroerend goed wenst aan te kopen of te verkopen.

De rol van het bewind

In het kader van de gerechtelijke bescherming kan de Vrederechter, op verzoek van elke belanghebbende partij (de zorgbehoevende zelf, een familielid, huisarts, buur,de Procureur des Konings,…), een bewindvoerder aanstellen.

De aangestelde bewindvoerder begeleidt de meerderjarige kwetsbare persoon niet alleen bij het beheer van zijn inkomen en de staat van zijn goederen, maar ook bij persoonsgebonden aangelegenheden (persoonlijkheidsrechten, gezondheid, verblijf,..).

De belangen van de beschermde persoon staan altijd centraal, ongeacht de transactie en de omstandigheden. De Vrederechter zal in zijn vonnis aanduiden voor welke rechtshandelingen de onbekwame nog alleen kan optreden en voor welke hij de bijstand van de bewindvoerder nodig heeft. Op die manier wordt een regeling “op maat” van de onbekwame uitgewerkt.

De aankoop of verkoop van een onroerend goed door de onbekwame kan enkel na een voorafgaandelijke machtiging door de Vrederechter, mits de onbekwame daarbij vertegenwoordigd wordt door de bewindvoerder. De bewindvoerder zal zich belasten met de aanvraag van deze machtiging. Naderhand zal hij de onbekwame persoon vertegenwoordigen bij de transactie van aan- of verkoop.

Hoe gebeurt de aankoop en verkoop voor rekening van de beschermde persoon?

De Aankoop

Art 499/7§2,9° BW vereist de machtiging van de Vrederechter voor de aankoop van een onroerend goed door de onbekwame.

De bewindvoerder moet de machtiging bekomen vooraleer de onderhandse overeenkomst wordt ondertekend. Het is daarbij aangewezen een schattingsverslag voor te leggen om de waarde van het goed te bepalen. Daarnaast is het van belang nauwkeurig te omschrijven waarom deze aankoop voor de beschermde persoon noodzakelijk is, (bv. specifieke huisvestingsbehoeften van de beschermde persoon, nodige comfort/levenskwaliteit van de beschermde persoon, lange termijninvestering). Dit helpt de vrederechter het belang van de beschermde persoon te beoordelen.

Indien de machtiging wordt verleend kan de koopovereenkomst ondertekend worden. Daarna krijgt deze aankoop verdere notariële afhandeling.

De Verkoop

• Het principe van de openbare verkoop

Ook voor de verkoop van een onroerend goed, waarin de onbekwame gerechtigd is, dient de Vrederechter machtiging te verlenen.

Het goed wordt in principe openbaar verkocht. Dit in aanwezigheid van de bewindvoerder.
De wetgever gaat ervan uit dat een openbare verkoop het meest transparant is. Het zorgt voor minder aanleiding tot prijsbewimpeling of de openbare verkoop voorkomt dat een deel van de verkoopprijs de beschermde persoon niet bereikt. Het openbare karakter moet er dus voor zorgen dat de verkoop correct verloopt.

Bij het verlenen van de machtiging zal de Vrederechter een notaris aanduiden. Via de notaris zal  de openbare verkoop plaatsvinden. De notaris zal vervolgens de nodige schikkingen (opmaak verkoopsvoorwaarden, publiciteit zitdagen, ..) nemen ter organisatie van de openbare verkoop. De bewindvoerder zal daarbij aanwezig zijn, de prijs ontvangen, kwijting geven en er volgens de prijs beleggen.
Ondanks het feit dat de wetgever prioriteit geeft aan een openbare verkoop, zijn er toch nadelen aan verbonden. Zo zijn de kosten hoger dan bij een verkoop uit de hand én de kans bestaat dat het goed ingehouden wordt bij gebrek aan aanvaardbare biedingen (lees: niet verkocht geraakt).

Vandaar dat in de meeste gevallen de bewindvoerder zal opteren voor de uitzonderingsregeling. Dan zal hij aan de Vrederechter machtiging vragen om het goed uit de hand te mogen verkopen.

• De verkoop uit de hand mits machtiging

Artikel 1193bis van het Gerechtelijk Wetboek voorziet dat het onroerend goed van een beschermd persoon, ook onderhands kan worden verkocht.
Dit is de meest gangbare praktijk. Dit omdat de bewindvoerder en/of de familie de risico’s en extra kosten van een openbare verkoop willen vermijden.

In het geval van een verzoek tot verkoop uit de hand, zal men aan de rechter het bewijs dienen te leveren dat deze verkoopswijze interessanter is voor de beschermde persoon.
De aantrekkelijkheid van het aanbod dat de bewindvoerder bekwam is daarbij een belangrijke factor.
Ook de aard van het goed speelt een rol: bij de verkoop van een krotwoning, van een ingesloten erf of van een ander goed met beperkte waarde, zullen de kosten van een openbare verkoop, in verhouding tot de haalbare verkoopprijs, te hoog uitvallen.

Indien een kandidaat-koper een aanvaardbaar bod uitbrengt, richt de bewindvoerder een verzoek aan de vrederechter om machtiging tot onderhandse verkoop. De bewindvoerder moet daarbij een ontwerp van de notariële verkoopakte alsook een schattingsverslag van een deskundige voorleggen. Het ontwerp van de notariële akte helpt de Vrederechter het belang van de beschermde persoon te toetsen. Daarnaast eventueel een aantal bijkomende voorwaarden voor de verkoop op te leggen. Indien de machtiging door de Vrederechter wordt verleend, duidt hij een notaris aan die gelast wordt met het verlijden van de notariële akte.

Wanneer een persoon onder bewind een goed wenst aan te kopen of te verkopen vergt dit iets meer voeten in de aarde dan bij een gewone aan- of verkoop door een bekwame meerderjarige.
De wetgever heeft echter een regeling uitgewerkt waarbij de bescherming en het belang van de onbekwame centraal staan.
De vereiste van de voorafgaandelijke machtiging tot aan- of verkoop, het rechterlijk toezicht op de wijze van verkoop, en de rol van de bewindvoerder, bieden daartoe alle garanties.

Mr. Kaat VANTHUYNE

VDV Advocaten