In eerdere bijdragen gingen we al dieper in op de krachtlijnen van het nieuwe Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek en de nieuwe aansprakelijkheidsregels wanneer je beroep doet op “hulppersonen” (personeel, onderaannemers…) bij de uitvoering van contracten. In dit artikel leggen we de focus op aansprakelijkheid in de bouwsector en de manier waarop hoofdaannemers en onderaannemers in de bouwsector anders zullen moeten omgaan met de uitvoering van bouwprojecten en de daarmee gepaard gaande risico’s.

Wat betekenen de nieuwe aansprakelijkheidsregels voor de bouwsector?

Als hoofdaannemer ben je verantwoordelijk voor de totale uitvoering van het project. Voor de hoofdaannemer kan het nieuwe recht echter interessant zijn, omdat de bouwheer nu een rechtstreekse schadevordering tegen de onderaannemer kan instellen.

Onderaannemers krijgen dus meer eindverantwoordelijkheid voor hun werk. Voorheen was de aansprakelijkheid van onderaannemers vaak beperkt, en waren de mogelijkheden om schade direct op hen te verhalen voor de bouwheer sterk begrensd.

Wat betekent dit voor aansprakelijkheid bij (onder)aannemingscontracten in de bouw?

Het is cruciaal om je (onder)aannemingscontracten en werkmethodes goed onder de loep te nemen. Duidelijke afspraken over wie verantwoordelijk is voor wat, zijn essentieel om problemen rond aansprakelijkheid in de toekomst te voorkomen. Let daarbij op:

• Heldere afspraken: Zorg ervoor dat jouw contracten rechtsgeldig en maximaal van toepassing zijn. Verlies daarbij je offertes en algemene voorwaarden niet uit het oog, en vermijd tegenstrijdigheden tussen de voorwaarden van hoofd- en onderaannemer.
• Aansprakelijkheid: Leg vast wie waarvoor aansprakelijk is, hoe schade wordt vergoed en in hoeverre je eigen aansprakelijkheid beperkt of uitgesloten kan worden.
• Verzekeringen: Controleer of je polissen de nieuwe risico’s voldoende dekken. Onderaannemers/hulppersonen vallen meestal niet onder de polis van de hoofdaannemer.
• Toezicht: Door regelmatig inspecties te doen op het werk van je onderaannemers en/of personeel, kun je problemen tijdig detecteren en voorkomen.

Een voorbeeld uit de praktijk

Stel: je hebt als hoofdaannemer de opdracht aangenomen om voor een bouwheer een villaproject te realiseren. Je schakelt een onderaannemer in voor de aanleg van het zwembad in de tuin. Tijdens de uitvoering maakt een medewerker van de onderaannemer een fout in de fundering van het zwembad, waardoor er lekkage ontstaat en de structuur van het zwembad beschadigd raakt. Dit zorgt voor vertragingen en extra kosten om het probleem te herstellen.

Aansprakelijkheid onder het oude recht (vóór 1 januari 2025)

Door de quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent en het relatieve samenloopverbod had de bouwheer geen directe buitencontractuele vordering kunnen instellen tegen de onderaannemer, tenzij aan zeer strikte voorwaarden werd voldaan (bijvoorbeeld als de fout van de onderaannemer een misdrijf was, of de fout buiten de contractuele zorgplicht viel).

In de praktijk betekende dit dat de bouwheer wellicht geen andere keuze had dan de hoofdaannemer aansprakelijk te stellen, zelfs als deze niet direct verantwoordelijk was voor de fout van de onderaannemer. Dit beperkte de verhaalmogelijkheden en maakte het voor de bouwheer financieel risicovoller, omdat de bouwheer doorgaans eerst tegen de hoofdaannemer moest procederen. Bij veroordeling kon de hoofdaannemer vervolgens de schade van de onderaannemer terugvorderen. Bovendien waren contractuele exoneratiebedingen van de hoofdaannemer een complicerende factor voor het verhalen van schade veroorzaakt door onderaannemers, waardoor de bouwheer vaak in een moeilijke positie verkeerde.

Aansprakelijkheid onder het nieuwe recht (sinds 1 januari 2025)

De bouwheer heeft meer verhaalsmogelijkheden en kan:

• meteen een buitencontractuele vordering in te stellen tegen de onderaannemer, mits de fout en schade bewezen zijn;
• of een contractuele vordering in te stellen tegen de hoofdaannemer.

Hierdoor heeft de bouwheer meer flexibiliteit en kan hij in principe rechtstreeks verhaal halen bij de onderaannemer, zonder eerst via de hoofdaannemer te moeten gaan.

Er blijven beperkingen: De onderaannemer kan nog steeds de verweermiddelen inroepen die hij ook tegen de hoofdaannemer zou kunnen aanvoeren, zoals mogelijke exoneratiebedingen in zijn contract met de hoofdaannemer.

Belangrijke nuance daarbij: indien de fout van de onderaannemer opzettelijk was of de fysieke of psychische integriteit van de bouwheer aantastte, kan de onderaannemer zich niet vrijwaren van haar aansprakelijkheid, ongeacht wat er in het contract met de hoofdaannemer staat.

Gelden de nieuwe regels voor alle schadegevallen?

De nieuwe regels gelden enkel voor feiten die zich na 1 januari 2025 voordoen. Gebeurtenissen vóór deze datum blijven onder de oude regels vallen.

Hoe kun je weten of je goed voorbereid bent?

Het is belangrijk om je contracten en werkmethoden goed af te stemmen op de huidige wetgeving om juridische en financiële problemen te voorkomen én om te kijken of je de juiste verzekeringen hebt.

Stel jezelf de volgende vragen en krijg alvast een eerste indruk waar de risico’s rond aansprakelijkheid schuilen:

Charlotte Humblet en Julie De Roy – Vandelanotte