Op basis van eerdere ontwerpteksten kunnen we hierna een indicatie geven van hoe de nieuwe regels er waarschijnlijk uit zullen zien.

In de praktijk is de toepassing van de vrijstelling voor onroerende verhuur contraproductief in een B2B-context. Gezien het verlies aan btw-aftrek bij de verhuurder/eigenaar wordt daarom in de praktijk vaak gezocht naar mogelijkheden om een onroerende verhuur in een B2B-context aan de btw te onderwerpen. De regering heeft nu beslist om deze regelgeving fundamenteel te hervormen. Aan de ene kant wenst men een vereenvoudiging om aflijningsproblemen tussen vrijgestelde en belaste diensten voor de terbeschikkingstelling van onroerende goederen te beëindigen. Aan de andere kan wenst men meer mogelijkheden te bieden om de terbeschikkingstelling van onroerend goed op een btw-neutrale wijze te organiseren.

Vanaf 1 oktober 2018 zal een optiestelsel voor btw en onroerende verhuur worden ingevoerd. Een onroerende verhuur kan aan btw onderworpen worden onder volgende voorwaarden:

• De huurder gebruikt het gebouw exclusief voor een btw-plichtige activiteit (btw-belast of btw-vrijgesteld).
• De optie strekt zich uit tot het bijhorend terrein indien dit mee wordt verhuurd.
• Delen van gebouwen kunnen afzonderlijk met btw worden verhuurd indien deze zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden (afzonderlijke toegang).
• De optie moet door verhuurder en huurder samen worden uitgeoefend. Concrete modaliteiten zullen door de Koning moeten bepaald worden.
• De optie geldt voor de volledige duurtijd van de huurovereenkomst.
• Indien de huurder geen volledig recht op aftrek van de btw heeft en indien deze “verbonden” is met de verhuurder, moet de aangerekende huurprijs marktconform zijn.

In het kader van de invoering van dit optioneel regime wordt de bestaande uitzondering op de vrijstelling voor onroerende verhuur voor de terbeschikkingstelling van bergruimte beperkt tot gevallen waar de huurders de bergruimte niet gebruiken voor hun economisch activiteit. B2B verhuur van opslagruimte zal aan btw kunnen onderworpen worden op basis van de optieregeling. Tegelijkertijd wordt voorzien in een belangrijke versoepeling. Er zal al sprake zijn van terbeschikkingstelling van bergruimte indien een gebouw hoofdzakelijk wordt gebruikt voor het opslaan van goederen (i.e. afschaffing van de huidige 10%-regel).

Deze nieuwe regels zullen geen impact hebben t.a.v. bestaande btw-belaste exploitaties van gebouwen die niet kwalificeren als een “passieve” onroerende verhuur (zoals het verlenen van het recht een beroepswerkzaamheid uit te oefenen, een “actieve” verhuur). Tevens blijft de bestaande btw-regeling t.a.v. contracten van onroerende financieringshuur behouden (voorwaarden voor toepassing btw voorzien in KB nr. 30).

Naast de invoering van het optionele stelsel voor btw en onroerende verhuur wordt voorzien in een verplichte toepassing van de btw op kortstondige verhuur, die niet langer duurt dan zes maand. De toepassing van de btw geldt ongeacht de hoedanigheid van de huurder. Deze nieuwe bepaling omvat voornamelijk de kortdurende verhuur van congres-, seminarie-, vergader-, beurs- en dergelijke ruimten.

In het kader van de optionele verhuur met btw wordt voorzien in een aanpassing van de herzieningsregels. Het is de bedoeling om de herziening bij wijziging van de bestemming van een met btw verhuurd gebouw op jaarbasis te bepalen. Daarbij wordt voorzien in een bijzondere verlengde herzieningstermijn van 25 jaar voor gebouwen die met btw worden verhuurd.

Op vlak van de toepassing van verlaagde tarieven zou tevens voorzien worden in een uitbreiding voor huurovereenkomsten die onder het optiestelsel aan btw worden onderworpen, in alle gevallen waarin deze verlaagde tarieven nu kunnen gelden t.a.v. een btw-belaste onroerende financieringshuur (zie met name privéwoningen en instellingen voor personen met een handicap, onderwijsgebouwen, huisvesting in het kader van het sociaal beleid).

Last but not least, de optionele verhuur zal enkel kunnen gelden t.a.v. nieuwbouw vanaf 1 oktober 2018, zoals aangekondigd tijdens de persconferentie n.a.v. de begrotingscontrole. Indien voor een onroerend goed project al facturen zijn ontvangen vóór 1 oktober 2018 (inclusief facturen voor architecten) zal er in principe niet kunnen geopteerd worden voor btw onder het nieuwe regime. Indien een bestaand gebouw door werken na 1 oktober 2018 nieuw zou worden voor btw (verbouwd oud gebouw) zal er wel een mogelijkheid zijn om de verhuur aan btw te onderwerpen. Belangrijk is dat deze beperking in de tijd niet geldt voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte; voor dergelijke gebouwen kan vanaf 1 oktober 2018 geopteerd worden voor btw ongeacht de vraag of deze oud of nieuw zijn. Tevens zullen lopende overeenkomsten m.b.t. de terbeschikkingstelling van opslagruimte onder toepassing van de btw niet worden beïnvloed door de nieuwe regels. Evenmin zal de toepassing van de btw op kortdurende verhuur beperkt worden in de tijd.

De definitieve teksten en de uitwerking door de btw-administratie dienen vanzelfsprekend nog afgewacht te worden, vandaar enig voorbehoud met betrekking tot het bovenstaande. Wij volgen dit vanzelfsprekend verder op.

Dit neemt niet weg dat de concrete impact van deze nieuwe regels nu reeds project per project in detail dient bekeken te worden. Het btw-team van kantoor Tiberghien staat alvast paraat om bij deze analyse gespecialiseerde ondersteuning te bieden.

Geschreven door:

Stijn Vastmans
Stein De Maeijer
Loulou Geboers
Nils Vanhassel
Gert Vranckx

Tiberghien advocaten

Meer lezen van deze auteur?