Het komt voor dat een aangekocht onroerend goed niet beantwoordt aan hetgeen de koper voor ogen had bij de aankoop. Meestal vindt dit zijn oorzaak in het feit dat de koper bepaalde informatie werd onthouden of dat hem verkeerde informatie werd gegeven.
Het begrip “bedrog”
In zo’n geval claimt de koper soms “bedrogen te zijn” of “zich bedrogen te voelen”.
Het begrip “bedrog” is een specifiek begrip uit het Burgerlijk Recht (artikel 1116 Burgerlijk Wetboek) en mag niet licht in de mond genomen worden.
Bedrog is een wilsgebrek waarbij de wil van één van de contractspartijen op een “gebrekkige” wijze is tot stand gekomen en waarbij de andere contractspartij, door het gebruik van listige of bedrieglijke kunstgrepen, de eerste partij overtuigde te contracteren.
Opdat er – juridisch gezien – sprake zou zijn van “bedrog” dient aan vier voorwaarden te worden voldaan.
De vier voorwaarden
- Bedrog houdt in dat er “kunstgrepen” ( misleidende gedragingen ) moeten aangewend zijn.
Onder dergelijke kunstgrepen kunnen leugens of onwaarheden ( een leugen is volgens Van Dale een “onware mededeling met het doel te misleiden” ) vallen, maar ook het zogenaamd omstandig stilzwijgen.
Zowel het geven van foutieve informatie als het zwijgen wanneer men hoorde te spreken, kunnen een vorm van bedrog uitmaken.
- Het bedrog moet uitgaan van de medecontractant, wat op het eerste zicht misschien voor de hand ligt.
Wanneer bij de verkoop echter een makelaar tussenkwam en kunstgrepen hanteerde, zal het van belang zijn of deze makelaar met de verkoper al dan niet verbonden was door lastgeving.
Enkel bij lastgeving zal de nietigheid van de verkoopovereenkomst kunnen gevorderd worden. Het bedrog van de makelaar-lasthebber zal in dat geval toegerekend worden aan de lastgever-verkoper.
- Bedrieglijk opzet: het moet de bedoeling geweest zijn om de wederpartij, door het gebruik van kunstgrepen, tot het sluiten van de overeenkomst te bewegen, m.a.w om haar te misleiden.
- Tenslotte moeten de aangewende kunstgrepen doorslaggevend geweest zijn. Dit is het geval wanneer vaststaat dat de bedrogen kandidaat-koper niet of tegen andere voorwaarden zou gecontracteerd hebben, indien de verkoper geen kunstgrepen zou aangewend hebben.
Sanctie ingeval van bedrog
De bedrogen koper kan de nietigheid vorderen van de koopovereenkomst op grond van bedrog. Hij kan ook genoegen nemen met een schadevergoeding of de beide combineren.
De koper die zich op bedrog beroept, dient het bewijs daarvan voor alle vier de voorwaarden te leveren. Dit bewijs kan geleverd worden met alle middelen van recht.
Toepassingen
De toepassingen van bedrog bij de verkoop van onroerend goederen zijn verscheiden van aard. Enkele voorbeelden:
- De verkoper die weet dat de loods, die hij te koop aanbiedt, moet afgebroken worden. Voorafgaandelijk aan de verkoop verzwijgt de verkoper dit tijdens de onderhandelingen voor de kandidaat-koper. De verkoper maakt zich in dit geval schuldig aan bedrog.
- De verkoper van een perceel grond verzwijgt dat, ingevolge de geldende verkavelingsvoorwaarden, een deel van de grond gratis aan de gemeente moet worden afgestaan.
- Een perceel wordt voorgesteld en verkocht als gelegen in een bouwzone, terwijl het in landbouwzone ligt.
- De verkoper die zware gebreken aan een open haard verzwijgt, waarbij deze open haard als enige verwarming functioneert, maakt zich eveneens schuldig aan bedrog.
- De verkoper die verzwijgt dat de woning onbewoonbaar is verklaard.
Conclusie
Soms neemt een ontgoochelde koper snel het woord “bedrog” in de mond.
Echter enkel wanneer de koper bewijst dat aan de vier voorwaarden tot “bedrog” is voldaan, zal hij met succes de nietigverklaring van de verkoop kunnen vorderen voor de rechtbank.
In veel gevallen zal een koper zich weliswaar om zeer uiteenlopende redenen wel bedrogen voelen, maar zal de koopovereenkomst niet kunnen nietig verklaard worden op basis van bedrog omdat aan één of meer van de voorwaarden voor bedrog niet is voldaan.
De verkoper kan toch ook bedrogen worden?
Voorbeeld een man van 60 jaar wordt gevraagd zijn woning te verkopen en in ruil krijgt hij het vruchtgebruik van de woning. Maar ipv het vruchtgebruik in de akte te laten opnemen doet men dit de dag na de verkoop in een onderhandsoveréénkomst en idem met zijn inboedel. De notaris moest hier zeker in gegreppen hebben. 15j later wilt de koper(huidige eigenaar) dat de man zijn woning verlaat terwijl hij zegt ik heb het vruchtgebruik ervan. En dan zegt de koper dat dit een vervalst document is dat het niet in de akte staat dat hij vruchtgebruik heeft. Dit is puur bedrog. Straffer nog die man heeft zijn cheque dat hij kreeg de dag erna moeten inruien voor het document van vruchtgebruik. Helaas is het meer dan 10j geleden en kunnen er geen bewijzen meer teruggehaald worden. Zo slim was ze.Maar dit is puur bedrog, kun je nu nog die overéénkomst aanvechten of is dit verjaard?
Wij hebben een woning met aanhorigheden gekocht in een zonevreemd gebied. Nu blijkt dat met het indienen van onze verbouwingen het gebouw nog ingeschreven staat als landbouwbedrijf. Kunnen wij ons hier beroepen op foute informatie bij de verkoop? Onze notaris kon blijkbaar ook niet weten dat dit een landbouwbedrijf was. Enkel de verkoper was hiervan op de hoogte bij de verkoop.