Op 12 november 2020 werd België opnieuw veroordeeld door het Europees Hof van Justitie voor de ongelijke fiscale behandeling van in België gelegen tegenover in het buitenland gelegen onroerende goederen. Opgejaagd door de dwangsommen die ons land boven het hoofd hangen per dag dat de regelgeving hieromtrent niet wordt aangepast, heeft de minister van Financiën volgens verklaringen in de pers intussen een wetsontwerp klaar.

Huidige regels

Met uitzondering van uw gezinswoning, moet u elk onroerend goed waarvan u eigenaar bent opnemen in uw aangifte personenbelasting. Voor uw binnenlandse onroerende goederen volstaat het om van elk onroerend goed het kadastraal inkomen (KI) op te nemen in uw aangifte. Dat KI wordt geïndexeerd en vervolgens verhoogd met 40% bij de berekening van uw belastingen. Enkel wanneer u onroerend goed verhuurt aan een vennootschap of aan een particulier die het voor beroepsdoeleinden aanwendt, moet u de werkelijke huurinkomsten aangeven.

Dat is anders voor buitenlandse onroerende goederen. Daarvoor moet u immers in elk geval de werkelijke ontvangen huurinkomsten aangeven (wanneer u het onroerend goed verhuurt), of de “gemiddelde jaarlijkse bruto huuropbrengst die u zou kunnen krijgen als u het goed zou verhuren” (wanneer u het onroerend goed niet verhuurt).

Europees Hof van Justitie

 Omdat het Belgische KI gebaseerd is op de huurprijzen uit 1975 en daardoor veel lager is dan de werkelijke huurwaarden van vandaag, is het Europese Hof van oordeel dat België particulieren met buitenlandse onroerende goederen benadeelt ten opzichte van particulieren die in het binnenland onroerende goederen aanhouden. Het geïndexeerde KI verhoogd met 40% is immers veel lager dan de werkelijke huurwaarde.

Na een eerdere veroordeling door Europa, vaardigde de fiscus in 2016 reeds een circulaire uit waarin aanvaard wordt dat de in aanmerking te nemen huurwaarde in principe steeds vervangen mag worden door het buitenlandse equivalent van het Belgische KI. Zo is er in Spanje de ‘valor cadastral’ en in Italië de ‘rendita castral’.

Echter, deze circulaire volstaat voor het Hof klaarblijkelijk niet en daarom moet België zo snel mogelijk in een aangepaste regelgeving voorzien.

En nu?

De minister van Financiën stelt nu voor om aan elk buitenlands onroerend goed een kadastraal inkomen toe te kennen dat zal worden bepaald volgens dezelfde (verouderde) methode als voor de binnenlandse woningen. Hiervoor zullen de eigenaars van buitenlandse onroerende goederen begin volgend jaar een vragenlijst moeten invullen. De fiscus zal hierbij een omschrijving van het pand, de ligging en de normale verkoopwaarde van gebouwen uit dezelfde regio opvragen. Wanneer de verkoopwaarde niet gekend is, zullen de eigenaars de aankoopprijs en het aankoopjaar moeten opgeven, evenals de kostprijs en uitvoeringsdatum van eventuele renovatiewerken.

Het valt te betwijfelen of de fiscus de echtheid van al deze verklaringen zal (kunnen) nagaan. Het wordt in elk geval een lastig karwei voor de fiscus om voor elk van de naar schatting 150.000 buitenlandse woningen van Belgen een kadastraal inkomen te berekenen.