Op 7 februari 2022 sprak het Hof van Cassatie zich uit in een interessante casus over burenhinder. Eisers waren ex-eigenaars van een woning die schade had opgelopen door renovatiewerken aan het huis van hun voormalige buren. Het feit dat ze zelf geen eigenaar meer zijn van de woning doet geen afbreuk aan een eventueel recht op schadevergoeding. De appelrechter mag er niet van uitgaan dat de schade of hinder reeds werd gecompenseerd door de verkoopprijs.

De feiten

De feiten zijn eenvoudig: een koppel is eigenaar van een woning. Wanneer de buren ingrijpende renovatiewerken beginnen, loopt hun huis ernstige schade op. Het koppel trekt naar de rechtbank en vordert op grond van burenhinder een schadevergoeding zowel voor de materiële schade als genotsderving. Lopende de procedure verkoopt het koppel de woning, maar zet het de procedure verder.

Hof van beroep wijst vordering integraal af

Het hof van beroep van Gent (Gent 15 januari 2021) wijst hun vordering volledig af.

• De vordering inzake materiële schade verwerpt het hof omdat de schade in hoofde van het koppel tot nihil zou zijn herleid door de verkoop van de woning.
• De vordering inzake genotsderving verwerpt het hof dan weer omdat een vordering inzake genotsderving niet zou strekken tot het herstel van het evenwicht tussen de erven, maar dat enkel materiële schadevergoeding zou mogelijk zijn.

Hof van Cassatie fluit de appelrechter evenwel tweemaal terug

Materiële schade

Wat de materiële schade betreft, heeft de appelrechter volgens het Hof van Cassatie ten onrechte de gevorderde schadevergoeding verrekend met de koopprijs die het koppel heeft ontvangen voor de woning.

“Ingeval de eigenaar van een onroerend goed, ingevolge schade of nabuurschapshinder, overeenkomstig voormelde bepalingen recht heeft op een vergoeding of compensatie en vervolgens zijn goed verkoopt zonder zijn recht op vergoeding of compensatie mee over te dragen, kan deze vergoeding of compensatie niet worden verrekend met de verkoopprijs. Die prijs behelst de geldelijke tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en strekt niet tot vergoeding of compensatie van de schade of hinder.”

Deze uitspraak is een interessante variant op een gekend thema, namelijk de vordering inzake schade aan een woning en/of inzake burenhinder die wordt ingesteld of verder nagestreefd na verkoop van de woning. In de regel is het de eigenaar van de woning die een dergelijke vordering instelt. Dit betekent ook dat het recht om die vordering in te stellen of verder uit te voeren bij verkoop mee overgaat van de verkoper naar de koper. De vordering is immers slechts een accessorium van de hoofdzaak (de woning). Zo geniet de koper van een gebouw alle aan de verkoper toebehorende rechten en rechtsvorderingen die aan dat gebouw verbonden zijn, zoals diens rechtsvordering die ertoe strekt de aannemer contractueel aansprakelijk te doen verklaren wegens gebreken van het gebouw. Het Hof van Cassatie heeft dat ook al als dusdanig al bevestigd[1].

De overdracht van het goed betekent evenwel niet ipso facto dat de verkoper ieder belang verliest bij zijn vordering. Het is mogelijk dat de verkoper-rechtsvoorganger nog een rechtstreeks en zeker belang behoudt bij zijn vordering, niettegenstaande de eigendomsoverdracht, bijvoorbeeld omdat hij het onroerend goed aan een veel lagere prijs heeft moeten verkopen of omdat hij genotsderving geleden heeft in de periode dat hij nog eigenaar was[2]. Ook het Hof van Cassatie heeft bevestigd dat de verkoper nog steeds bepaalde vorderingen kan instellen als hij daarbij een belang heeft[3]. Ook wat de burenhinder betreft, heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat het voor de ontvankelijkheid van de vordering niet vereist is dat de benadeelde nog eigenaar is van zijn erf op het tijdstip dat die vordering wordt ingesteld[4].

In casu benaderde de appelrechter het probleem evenwel niet als een ontvankelijkheidskwestie, maar als een kwestie inzake het bestaan van schade en/of hinder en dus als een gegrondheidskwestie. Door de verkoop zou geen sprake meer zijn van materiële schade. Dit kan uiteraard niet worden bijgetreden, nu de belanghebbende verkoper dan alsnog zou verstoken blijven van een rechtsmiddel. Het Hof oordeelt dan ook terecht dat het loutere feit dat men een verkoopprijs heeft ontvangen, niet impliceert dat men geen schade meer zou hebben geleden. De verkoopprijs strekt immers niet tot vergoeding van de geleden schade maar betreft enkel de tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht. Verkoopprijs en materiële schade aan de woning staan los van elkaar, al was het maar omdat de bekomen verkoopprijs per hypothese lager zal zijn geweest net ten gevolge van de materiële schade aan de woning.

Genotsderving

Wat de genotsderving betreft, komt volgens het Hof “zowel de door de naburige eigenaar geleden schade aan diens eigendom als gebruiks- en genotsderving […] voor een rechtmatige en passende vergoeding in aanmerking.”

Daarmee bevestigt het Hof zijn eerdere rechtspraak volgens dewelke de schadelijder tegen de buur die het evenwicht tussen de eigendommen verbroken heeft, een vordering kan instellen ter vergoeding van de genotsderving, zelfs als de hinder ondertussen opgehouden heeft te bestaan[5].

U kunt hier het arrest raadplegen.

Sven Sobrie, advocaat Omega Law & research fellow KU Leuven

Referenties

[1] Cass. 29 februari 2008, Arr.Cass. 2008, afl. 2, 612.

[2] B. VAN DEN BERGH, “Over hoe een procespartij plots derde wordt: de impact van kwalitatieve rechten op de procesverhouding’, TBBR2015, afl. 4, 210; A. VERHOEVEN, “De juridische grondslag van kwalitatieve rechten en plichten”, Jura Falc. 1988-89, 155.

[3] Cass. 20 april 2012, Arr. Cass. 2012, afl. 4, 1008.

[4] Cass. 28 juni 1990, Arr.Cass. 1989-90, 1402.

[5] Cass. 1 februari 2008, Arr.Cass. 2008, afl. 2, 299.