Wij hebben recentelijk een reeks aangekondigd over de burgerlijke maatschap en onroerend goed. In het eerste artikel van de reeks lichten wij toe of de inbreng van een onroerend goed in een burgerlijke maatschap notarieel moet worden verleden.

Burgerlijke maatschap en onroerend goed

In dit artikel gaan wij in op de formaliteiten verbonden aan de oprichting van een burgerlijke maatschap, en in het bijzonder in combinatie met onroerend goed. De burgerlijke maatschap is een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid. Het betreft een overeenkomst waarbij twee of meer personen zich ertoe verbinden iets in gemeenschap te brengen met de bedoeling hen een rechtstreeks of onrechtstreeks vermogensvoordeel te bezorgen. Hieruit volgt dat de burgerlijke maatschap door loutere wilsovereenstemming kan worden opgericht. In principe is dus een authentieke, noch een onderhandse akte vereist voor de oprichting. Evenmin moeten de statuten van de burgerlijke maatschap worden gepubliceerd (zoals bijvoorbeeld bij een NV of een BVBA).

Met het oog op bewijs is het wel aan te raden om op zijn minst een onderhandse overeenkomst op te maken die door alle partijen wordt ondertekend. Bovendien stelt zich de vraag of een notariële akte (en de registratie ervan) verplicht is wanneer bij de oprichting van de burgerlijke maatschap een onroerend goed wordt ingebracht.

Inbreng roerende goederen

Betreft het een inbreng van roerende goederen in de burgerlijke maatschap dan is er geen twijfel mogelijk. De inbreng kan perfect onderhands en er bestaat geen registratieplicht aangezien de burgerlijke maatschap een vennootschap is zonder rechtspersoonlijkheid.

Inbreng onroerend goed

Betreft het de inbreng van een onroerend goed, dan is het antwoord minder eenduidig. Er zal dan in concreto moeten worden nagegaan of er een eigendomsoverdracht plaatsvindt met betrekking tot het onroerend goed. Is dit niet het geval, dan kan de inbreng van het onroerend goed via een onderhandse overeenkomst gebeuren en is o.i. geen notariële akte vereist. Er is dan immers geen verplichting tot registratie. Is er wel sprake van een eigendomsoverdracht van de ene maat naar de andere, dan is de notariële tussenkomst wel verplicht en moet de inbrengakte geregistreerd worden.

Burgerlijke maatschap is fiscaal transparant

Belangrijk in dit opzicht is dat de inbreng in de burgerlijke maatschap zelf niet kwalificeert als een eigendomsoverdracht. De burgerlijke maatschap is immers fiscaal transparant. Dit werd in meerdere rulings bevestigd op het vlak van de inkomstenbelastingen. Op het vlak van de registratierechten werd dit bevestigd in een federale administratieve beslissing van 25 mei 2007 (R115bis/06-01). Ook de Vlaamse Belastingdienst heeft in enkele recente rulings de fiscale transparantie van de burgerlijke maatschap aanvaard. Omwille van het gebrek aan rechtspersoonlijkheid zijn het bijgevolg de achterliggende maten, en niet de burgerlijke maatschap, die juridisch eigenaar zijn van het onroerend goed. Er is dan slechts sprake van een eigendomsoverdracht (en dus een notariële akte vereist), wanneer er effectief een wijziging is in de eigendomsverhouding tussen de maten met betrekking tot het onroerend goed.

Dit is bijvoorbeeld het geval indien persoon A een onroerend goed in de maatschap brengt van 200.000 EUR en persoon B cash ten bedrage van 200.000 EUR. Na de inbreng in de onverdeeldheid zullen A en B ieder de onverdeelde helft hebben van elk van de ingebrachte assets. Deze transactie zal notarieel dienen te gebeuren.

Stel dat A en B samen eigenaar zijn van de woning, en dit in dezelfde verhouding inbrengen in een burgerlijke maatschap, dan kan dit onderhands, zonder tussenkomst van de notaris.

Tussenkomst notaris kan toch nuttig zijn

Merk op dat de notariële tussenkomst toch nuttig kan zijn, ook al is er strikt gezien geen eigendomsoverdracht. Immers, enkel authentieke akten of voor notaris erkende onderhandse akten kunnen worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Die overschrijving kan wel van belang kan zijn met het oog op de interne tegenwerpelijkheid van de afspraken die de maten mogelijk hebben gemaakt omtrent het onroerend goed, bijvoorbeeld in geval van verkoop van het onroerend goed van de maatschap. Vandaar ook het belang om te werken met een volmacht die aan de zaakvoerder onder andere beschikkingsbevoegdheid geeft over het onroerend goed. Deze techniek wordt toegelicht in een volgend artikel.

In het volgende artikel bespreken we de fiscale gevolgen van de inbreng van een onroerend goed in een burgerlijke maatschap.

Cazimir Advocaten