In een driekoningen-arrest van 6 januari 2023 heeft het Hof van Cassatie bevestigd dat de uitbrengregels inzake de overdracht van vastgoed aan aandeelhouders van een vennootschap (voor wat betreft de heffing van de registratierechten), voorrang hebben op andere regels, zoals de verdelingsrechten. Na eerdere rechtspraak van o.a. Gent (Gent 18 december 2018), Luik (Rb. Luik 5 september 2019) en het Grondwettelijk Hof (9/2022 van 20 januari 2022) valt het doek definitief over dit verhaal.

De vraag is nu wat de praktische gevolgen zijn op het terrein. Voorts zit VLABEL ook nooit verlegen om een creatieve twist, zodat de vraag kan worden gesteld of ook de geruisloze fusie of splitsing straks met knikkende knieën zal verlopen.

Hoe het begon: belastingadministratie geeft voorrang aan uitbrengregels

Destijds was door de federale administratie als standpunt ingenomen dat de uitbrengregels voorrang hebben op andere regels, zoals de verdelingsrechten (Rep. RJ 130/06-01 – beslissing van 22 september 2014). Indien men dus onverdeelde eigenaar is van een onroerend goed dat in eigendom steekt van een kapitaalvennootschap, is onherroepelijk het verkooprecht verschuldigd in die situatie (zo staat na Cassatie-arrest alleszins onomstootbaar vast). Na de bevoegdheidsoverdracht heeft VLABEL dat standpunt overgenomen. Van meet af aan woedde de discussie hevig of dit nu terecht was of niet. Veel rechtsgeleerden leken het administratieve standpunt steevast te betwisten. Ook is er een uitspraak geweest van het Grondwettelijk Hof, zij dat het uiteraard altijd een specifieke vraag is waar ook niet al te veel kan worden uit afgeleid. Alleen weten we daarmee dat het gelijkheidsbeginsel niet wordt geschonden. Of de wet daarmee correct wordt toegepast, is nog een andere vraag. Zoals aangehaald, kreeg de administratie ook de feitenrechters schijnbaar aan zijn kant.

Met het arrest van het Hof van Cassatie wordt het laatste verzet gebroken. Het arrest lijkt weinig aan de verbeelding over te laten. Zodoende is dit een nieuwe realiteit waarmee al enige tijd werd rekening gehouden, zij dat de laatste stok achter de deur hiermee ook verdwijnt.

Ingeval iemand aandeelhouder is van een kapitaalvennootschap (doorgaans een naamloze vennootschap) en samen met deze vennootschap onverdeeld eigenaar is van een onroerend goed, biedt dit op het vlak van de registratierechten geen enkel soelaas meer en zal steevast het verkooprecht verschuldigd zijn ingeval van een overdracht van het onroerend goed door de vennootschap aan deze aandeelhouder. Het maakt ook niet uit welk soort zakelijk recht men verkrijgt, aangezien de wet zeer ruim is omschreven (elke “verkrijging”) zodat pakweg de verkrijging van een erfpachtrecht evenzeer getaxeerd zou worden met het verkooprecht.

Wat met de BV: soms verdeelrecht ondanks voorrang uitbrengregels

Wel moet de materie nog met enige nuance worden benaderd. Indien het geen kapitaalvennootschap betreft maar een personenvennootschap, dan luidt het toepasselijke wetsartikel anders (en uitgebreider, met name gekruid met een aantal uitzonderingen). In deze richten we ons specifiek even naar de Vlaamse materie. Immers is het verkooprecht wel de basisregel, zij dat er ook uitzonderingen zijn, waardoor de heffing op basis van de werkelijke aard van de handeling toch aan de orde kan zijn. Zo aanvaardde VLABEL reeds eerder dat indien men voldoet aan alle voorwaarden van bijvoorbeeld de ‘historische aandeelhouder’, alsnog, ondanks deze primauteit van de uitbrengregels, het verdeelrecht kan van toepassing zijn (Beslissing 17.006 van 20 maart 2017, later nog eens bevestigd in Standpunt 20.041 van 9 juni 2020 en diverse andere beslissingen).

Eén en ander betekent dat het voor kapitaalvennootschappen een verloren strijd lijkt. Voor personenvennootschappen (na de wijziging van het vennootschapsrecht nog meer dan ooit de hoofdmoot van de vennootschappen) is er evenwel geen man overboord. In die gevallen zal men meestal voldoen aan de voorwaarde van de ‘historische aandeelhouder’, zodat men hier nog altijd gebruik kan maken van de verdelingsrechten in plaats van de verkooprechten.

Samen (als aandeelhouder) met een BV een onroerend goed aankopen loont dus nog steeds de moeite en is nog altijd sterk aan te raden met andere woorden. Ingeval van een naamloze vennootschap is dit ook niet zonder meer af te raden, voor het geval de vennootschapsvorm (buiten enige context van fiscaal misbruik) ooit zou gewijzigd worden in een personenvennootschap. Latere ‘derde verkrijgers’ van een onverdeelde eigendom vallen immers onherroepelijk uit de boot.

Hoe speciaal is de lex specialis ?

De vraag is hoe ver deze problematiek nog zal uitdeinen, wetend dat VLABEL zich nog wel geregeld van haar creatieve kant durft laten zien. Immers staat het nu vast dat de uitbrengregels als lex specialis moet worden aanzien ten aanzien van andere regels, zoals de verdelingsrechten. Evenwel zijn er ook inzake fusies en splitsingen speciale regels, die evenzeer als lex specialis gelden. Zo kan verwezen worden naar de afsplitsing van onroerend goed, waarbij conform de artikelen 2.9.1.0.1. en 2.9.1.0.3 VCF wordt gesteld dat een inbrengregel onderhevig is aan het vast recht van 50,00 euro, tenzij deze inbreng gepaard gaat met de overdracht van schulden. In dergelijk geval wordt dit gedeeltelijk (ten belope van de overdracht van de schulden) gezien als een koop-verkoop, waardoor alsnog het verkooprecht pro rata van toepassing is. Een uitzondering op deze regel wordt voorzien in geval van een overdracht (in het kader van een fusie of een splitsing) van een bedrijfstak of van een algemeenheid. In die optiek wordt gesteld dat deze regels inzake de gemengde inbreng, dan toch niet van toepassing zijn (lees: het vast recht van 50,00 euro is opnieuw van toepassing).

In artikel 2.9.1.0.4 VCF wordt gesteld dat onder de uitbreng wordt geviseerd, elke verkrijging met uitzondering van de inbreng. Een fusie of een splitsing wordt aanzien als een inbreng, zelfs indien er geen uitgifte van aandelen mee gepaard gaat (Cassatie 9 maart 2006). In de mate deze gedeeltelijk vergoed wordt met schulden, is het maar gedeeltelijk een inbreng en gedeeltelijk een verkoop. A rato van het gedeelte van de niet-inbreng, zouden de uitbrengregels dus nog van toepassing kunnen zijn. In de fusie- en splitsingspraktijk maakt dit evenwel niet zoveel uit, zo zou men op het eerste gezicht denken. Immers, indien er geen sprake is van een overdracht van een bedrijfstak of van een algemeenheid van goederen, dan wordt dit sowieso belast met het verkooprecht op basis van de regels van de gemengde inbreng. Indien het toch gaat om een bedrijfstak of een algemeenheid, dan geldt de uitzonderingsregel van artikel 2.9.1.0.3., laatste lid VCF. Op die basis is er dan in de praktijk geen verkooprecht verschuldigd.

Nu we hier met twee uitzonderingsbepalingen kampen (want zowel de herstructureringsbepalingen als de uitbrengbepalingen gelden als lex specialis), is het de vraag welk van beide voorrang heeft. Zijn herstructureringsbepalingen specifieker dan de uitbrengregels omdat dit gaat over een specifieke categorie van uitbrengen, met name de afsplitsing of overdracht in het kader van fusie in het kader van een gereglementeerde herstructureringsverrichting? Of wordt de uitbrengregel als het specifieke geval gezien, aangezien fusies of splitsingen vaak niet als overnemende vennootschap een aandeelhouder hebben, maar in dit geval nu specifiek wel?

Deze vraag is voor de goede orde nog niet beantwoord. Niettemin is er misschien wel reden om dubbel voorzichtig te zijn. Mocht VLABEL immers oordelen dat de uitbrengregels thans ook voorrang hebben op de herstructureringsregels, dan zou elke geruisloze verrichting waarbij de overnemende of verkrijgende vennootschap tevens aandeelhouder is van de over te nemen of te splitsen vennootschap, geconfronteerd worden met het verkooprecht (indien zowel vastgoed als schulden worden overgedragen). Dit zou zelfs gelden indien het gaat om de overdracht van een algemeenheid (fusie of volledige splitsing) of bedrijfstak (partiële splitsing). Gelet op de belangen die op het spel staan, lijkt aanvullende waakzaamheid vereist en lijkt het niet slecht om een precedent uit te lokken bij VLABEL.

Uitsmijter: specifieke toepassing bij gemengde inbreng

In een antwoord op een interpretatieve vraag van 13 december 2021 heeft VLABEL ook laten weten dat als vastgoed wordt afgesplitst van de ene vennootschap naar de ander, zonder dat dit om een bedrijfstak of een algemeenheid gaat, waarbij er zowel oude schuldenvrije gebouwen zijn als btw-nieuwe gebouwen (belast met schulden) die worden overgedragen met btw, de toerekeningsregel van artikel 2.9.1.0.3., § 2 VCF op een dergelijke wijze wordt geïnterpreteerd dat de schulden voor de heffing van de registratierechten pro rata de onderlinge waardeverhouding zowel geacht worden betrekking te hebben op de oude als op de nieuwe gebouwen. In het ideale scenario zouden, conform de werkelijke aard van de

handeling, de oude gebouwen immers niet getaxeerd worden omdat ze niet belast zijn met schulden. De nieuwe gebouwen zouden daarentegen wel belast zijn met schulden maar worden overgedragen onder btw, zodat de vrijstelling inzake registratierechten zou gelden. VLABEL is het daarmee echter niet eens. Niettemin lijkt er sterke kritiek mogelijk op dit standpunt, zij het dat een gewaarschuwd man/vrouw er twee waard is. Men bezint dus beter eer men begint.

Dit precedent is te beperkt voor een aparte nieuwsbrief, maar past volledig in de sfeer van het bovenstaande en wordt daarom even opgepikt bij deze.

Robin Messiaen, Spartax – de vastgoedfiscalist

Lees ook: Blad, steen, … verkooprechten: een definitieve streep door de verdelingsrechten bij uitbreng?

Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren