Cohousen is een begrip dat steeds vaker naar voren komt wanneer het gaat over niet-traditionele woonvormen. De vraag ernaar is de afgelopen jaren sterk toegenomen door onder andere stijgende woonkosten, eenzaamheid en een grotere behoefte aan gemeenschapsgevoel. Wanneer je informatie zoekt over cohousen vind je een brede waaier aan definities, woonvormen en aanbiedingen. Maar wat is cohousing nu eigenlijk? Zijn er verplichtingen die je moet naleven? En wat met ‘samenhuizen’, ‘gedeeld wonen’ en ‘coleven’? Of valt alles gewoon onder de term ‘cohousen’?

In dit artikel zullen we de voorwaarden en onderscheidende kenmerken van cohousing analyseren en toelichten waarom deze vorm van wonen zo een brede waaier aan mogelijkheden biedt.

Wat houdt cohousing in?

Cohousing valt als een van de diverse woongelegenheden die er de dag van vandaag bestaan onder de verzamelnamen ‘samenhuizen’, ‘gemeenschappelijk wonen’ of ‘cohuizen’. Een andere vorm van samenhuizen is bijvoorbeeld coliving, ofwel gedeeld wonen. Bij cohousing leven er een aantal bewoners samen in dezelfde accommodatie. Het is de bedoeling dat er vrijwillig een aantal leefruimtes gedeeld worden, zoals de badkamer, de keuken en andere gemeenschappelijke voorzieningen. Daarin zijn de bewoners zelf volledig vrij om te beslissen welke ruimtes ze nu wel of niet willen delen. Er wordt dus geleefd in een woning met zowel private als gemeenschappelijke delen.

Zijn er dan nog andere mogelijkheden om gemeenschappelijk te wonen?

Jazeker, een andere vorm van samenhuizen is bijvoorbeeld coliving, of gedeeld wonen. Het is een moderne woonvorm die inspeelt op de behoeften van de bewoners. Het combineert een privéruimte, zoals een slaapkamer, met gedeelde faciliteiten, zoals een keuken en een badkamer. Dankzij deze vorm van wonen wordt de huisvesting wat betaalbaarder. Het is in principe meer ‘gemeenschappelijk’ dan cohousing.

Daarnaast biedt het ook nieuwe opportuniteiten binnen de vastgoedsector. Het concept maakt efficiënt gebruik van woonruimte en speelt in op de vraag naar korte huurperiodes. Bovendien sluit coliving aan bij de principes van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, die streeft naar een optimalisatie van woonkwaliteit. Toch blijven er juridische en fiscale vraagstukken bestaan, doordat de fiscaliteit van colivingprojecten complex kan zijn, met uitdagingen rond huurinkomsten en gemeenschappelijke ruimtes.

Deze woonvorm kan een antwoord bieden op de woningnood door grote panden op te splitsen en efficiënt te gebruiken zonder in te boeten op kwaliteit. Coliving speelt dus in het voordeel van kwetsbare huurders, zoals studenten, indien er bepaalde wetteksten dit bekrachtigen in het huurrecht. Bovendien draagt het bij aan een meer toegankelijke woonmarkt en is het een alternatief voor cohousen.

In de praktijk zien we dat er verschillende soorten woningen onder het begrip ‘cohousen’ vallen. Grote woonprojecten, zoals een verbouwde boerderij met tientallen wooneenheden waar gezinnen in wonen met een grote gemeenschappelijke keuken en een gemeenschappelijke tuin, vallen hier soms onder. Echter worden ook gewone woonhuizen of appartementen waar er dan een paar vrienden samenwonen verstaan onder cohousing.

Het idee dat cohousen is zoals Chandler en Joey die samenwonen in een appartement in Friends, is niet correct. Deze woonvorm valt namelijk onder ‘coliving’: je hebt enkel je eigen kamer en de rest zijn gemeenschappelijke ruimtes die gedeeld worden met de medehuurder, terwijl cohousen vaak gaat om een meer langdurige vorm van samenwonen met wat meer privacy en een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de bewoners voor het nemen van beslissingen, zoals samen beslissen over de aankoop van een nieuwe trampoline of waterverzachter bijvoorbeeld.

We zien dus dat er in de praktijk van alles ten onrechte onder dezelfde noemer wordt geplaatst. Dit kan komen doordat er, zoals we hierboven reeds vermeldden, momenteel een lappendeken van wetten wordt toegepast om deze woonvormen een plaats te kunnen geven in de bestaande wetgeving. Er kan dus de vraag worden gesteld of er een nieuw wettelijk kader moet komen dat zich toespitst op deze steeds populairder wordende woonvormen, zodat er een einde wordt gemaakt aan bepaalde onduidelijkheden en onzekerheden hieromtrent.

Wat zijn de voorwaarden en wie mag er cohousen?

Om te cohousen zijn er drie voorwaarden waaraan zeker moet worden voldaan. De bewoners van de woning moeten er hun hoofdverblijfplaats hebben. Ze moeten bovendien vrijwillig samenleven met een zekere vorm van gemeenschappelijkheid. Tot slot moeten de bewoners de intentie hebben om een sociale meerwaarde te creëren, en dus niet puur omdat het goedkoper is om met iemand samen te wonen om zo de kosten te kunnen delen. Ze moeten dus een ‘gezin’ vormen en dit op duurzame wijze.
Als deze voorwaarden niet vervuld zijn, is er sprake van een ‘opdeling’ van de kamers en hiervoor heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig. Deze vergunning dient om onder andere administratieve en fiscale problemen te vermijden. Het opdelen van kamers zonder vergunning is verboden volgens artikel 4.2.1, 7° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Zijn er regionale verschillen omtrent cohousing?

Bij de aankoop van een cohousewoning, val je onder de regels van het appartementsrecht en gedwongen mede-eigendom. Ben je echter op zoek naar een woning om te huren als hoofdverblijfplaats, zijn in principe de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet of de Brusselse Huisvestingscode van toepassing.

In de Brusselse Huisvestingscode wordt er gesproken van medehuur en onderteken je een ‘medehuurpact’. Dit pact onderteken je samen met de personen waarmee je wilt huren. Hier moeten zeker zaken zoals de verdeelsleutel van de huur en de huurwaarborg in vermeld worden, volgens artikel 2, §1, 34° en 35°. Dit pact dient bijvoorbeeld om eventuele geschillen m.b.t. de waarborg of andere geldzaken te vermijden wanneer een van de huurders vroegtijdig wil vertrekken. Er wordt een aanpassing van het pact gedaan en het contract kan zo verder blijven lopen op basis van artikelen 257 en 261.

Volgens artikel 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet word je gezien als feitelijk samenwonenden. De huurder kan iemand mee laten huren op gezamenlijk verzoek aan de verhuurder. Je bent niet van rechtswege een medehuurder, maar moet dit aanvragen aan de verhuurder. Mensen die dit kunnen doen zijn onder andere koppels, maar bijvoorbeeld ook enkele vrienden kunnen samenwonen. Het is wel vereist om er gedurende een periode van minstens een jaar je hoofdverblijfplaats van te maken en een gemeenschappelijk huishouden te hebben. Deze aanvraag kan geweigerd worden door de verhuurder omdat een medehuurder bijvoorbeeld insolvabel is. De huurders zijn ondeelbaar en hoofdelijk gehouden vanaf dat ze samen de overeenkomst uitvoeren. Wil je in het Vlaams Gewest een cohousewoning huren, is er geen sprake van een medehuurpact.

Wat dus altijd het geval is, is dat de verschillende huurders samen als één hurende partij op het contract staan. Dit kan voor moeilijkheden zorgen wanneer een van de huurders uit het huurcontract wil stappen of wanneer er (financiële) verplichtingen niet worden nagekomen. Het is daarom ook de bedoeling om een duurzaam huishouden te creëren op langere termijn en om niet jaarlijks van (mede-)huurders te wisselen. Het kan ook aangeraden zijn om de financiële situatie van je kandidaat-medehuurder te checken alvorens het huurcontract te ondertekenen.

Aangezien de verschillende vormen van gemeenschappelijk wonen steeds populairder worden, is de huurmarkt stevig onder druk komen te staan. Onder andere studentenkoten die steeds duurder worden gezien de grote vraag ernaar en de toenemende schaarste van (betaalbare) huurwoningen zorgt ervoor dat de trend dat studenten en jonge mensen graag willen samenwonen steeds populairder wordt. Dit kan leiden tot hoge huurprijzen die nog moeilijk betaalbaar worden voor alleenstaanden of (jonge) gezinnen. Dit is zeker het geval in steden zoals Leuven, Brussel of Gent, waar er alsmaar vaker woningen worden gehuurd om samen te wonen met vrienden of met mensen die elkaar niet eens kennen, om toch maar alles te kunnen bekostigen. Hierdoor zagen sommige verhuurders hun kans om woningen te herindelen, zodat er in plaats van één gezin meerdere huurders kunnen worden gehuisvest. Hier kwam dan weer reactie op door voorwaarden aan te scherpen. Deze voorwaarden kunnen echter verschillen per stad. Bijgevolg is de nodige attentie hiervoor vereist.

In Leuven is het bijvoorbeeld verboden dat een paar studenten cohousen in eengezinswoningen of appartementen. Dit zijn dus woningen die geen vergunning hebben gekregen om te mogen worden opgedeeld. Je mag als student ook niet met een niet-student cohousen. Indien ouders een woning hebben gekocht voor hun studerende kinderen, en de kinderen willen hierin met hun vrienden samenwonen, mag dat ook niet. Dit komt omdat er wordt geacht dat studenten sowieso niet een gezin vormen, omdat hun hoofdverblijfplaats nog thuis bij de ouders is en omdat het studentenverblijf meestal maar tijdelijk van aard is.

Conclusie

We hebben gezien dat de term ‘cohousen’ in praktijk vaak wordt gebruikt om verschillende vormen van gemeenschappelijk wonen aan te duiden. Bijgevolg kan er onzekerheid zijn over wat hier nu juist onder valt. Globaal gezien zijn er toch enkele basisvoorwaarden om te kunnen cohousen: het hebben van één huurcontract waar alle medehuurders op staan, je moet duurzaam samenleven om een sociale meerwaarde te creëren, en je moet je hoofdverblijfplaats in deze woning hebben.

Verder hebben we gezien dat er regionale verschillen bestaan: in Brussel moet je een medehuurpact ondertekenen, terwijl dit in Vlaanderen niet het geval is. Bovendien kan elke stad kiezen om nog bijkomende voorwaarden te creëren. Leuven is hier een voorbeeld van.

Tot slot kan er worden nagedacht om een beter juridisch kader rond het cohousen of rond gemeenschappelijk wonen in zijn geheel te creëren omdat er nu wordt teruggevallen op de wetgeving die reeds bestaat. Deze voldoet niet altijd aan de nieuwe noden en zo kan er misschien meer duidelijkheid komen over de afbakening van de verscheidene medehuurvormen en kunnen er meer voorzieningen toegevoegd worden om eventuele moeilijkheden beter te kaderen.

Oumaima Messaoudi
Jordi Vaes

Brussels Law School Consultancy

Op de hoogte blijven van alle nieuwigheden binnen justitie, advocatuur en de juridische en fiscale wereld? Volg Jubel.be op LinkedIn.