Menige VME (Vereniging van Mede-Eigenaren) buigt zich al enkele jaren over een renovatienood, soms zelfs een renovatieverplichting. Voor vele gebouwen is dit sowieso al geen gemakkelijke opgave, en ook voor syndici, juridisch adviseurs en de mede-eigenaren zelf is dit het geval. Het is een hele klus om de verschillende belangen van de mede-eigenaren op één lijn te krijgen en om überhaupt bereidheid bij hen te vinden om daaraan medewerking te verlenen.

Een hoop transparante informatieverstrekking is nodig om diezelfde mede-eigenaren van de noodzaak van een goed aangepakt collectief gedragen renovatieplan te overtuigen. Vandaag worden we op de koop toe geconfronteerd met prijsstijgingen, niet in het minst deze van energieverstrekking.

Een extra kluif voor de syndici: wat met bestaande begrotingen? Wat met vastgelegde en afgesproken voorschotten? Wat met de mede-eigenaren die het moeilijk krijgen, en hun bijdragen aan de VME niet meer kunnen voldoen omwille van verzwaarde financiële lasten? Voor heel wat eigenaren maakt dit het er, bovenop het dure renovatieplaatje, niet gemakkelijker, laat staan haalbaar op. Daarmee zullen we in de komende tijd wellicht nog meer dan vandaag geconfronteerd worden met dergelijke impasses, waarbij de VME moeilijkheden zal ondervinden bij het incasseren van bijdragen.

Collectieve Schuldenregeling

Mede-eigenaren die om deze redenen in een onmogelijke financiële positie belanden, zullen onvermijdelijk hun toevlucht zoeken tot onder meer de Collectieve Schuldenregeling. Dit is een systeem waarin zij een bescherming genieten ten overstaan van openstaande vorderingen, en waar zij – dat is nu eenmaal de natuur van dergelijk saneringsbewind – ademruimte krijgen om hun schulden te herschikken, en daarom finaal niet volledig te voldoen. Ook de VME zal zich in dat geval moeten confirmeren met opgelegde afbetalingsplannen.

Wanneer we daartegenover de wettelijke opgelegde verplichtingen inzake renovatie plaatsen, kan het er op gaan neer komen dat financieel draagkrachtige mede-eigenaren in een eerste instantie het aandeel van andere mede – eigenaren, overigens op basis van hoofdelijke gehoudenheid, zullen prefinancieren.

Het is onnodig te stellen dat dit binnen het gebouw een stekelige verhouding tussen de mede-eigenaren doet ontstaan. Het kan bij de voorschietende mede-eigenaren frustratie opwekken, maar het glas kan ook als halfvol worden beschouwd wanneer de prefinanciering gezien wordt als een opportuniteit om op termijn een groter aandeel in het gebouw te kunnen verwerven…

Wat is immers ‘renoveren’? In welke mate mag men hogere eisen stellen dan een ‘basisuitvoering’, wetende dat een minderheid met dergelijke investering niet “mee kan”?

Precies deze laatste gewaarwording leidt vandaag steeds vaker tot een bijkomend ethisch debat. Wat is immers ‘renoveren’? In welke mate mag men hogere eisen stellen dan een ‘basisuitvoering’, wetende dat een minderheid met dergelijke investering niet “mee kan”?

Tot hiertoe weten we de rechtmatigheid van genomen beslissingen af te toetsen op basis van een afweging van het private belang ten overstaan van het algemeen belang, hetzij door invulling te geven aan de mate van persoonlijk nadeel dat de mede-eigenaar die een beslissing betwist stelt te ondervinden.

Waar we het zwaartepunt van dat belang op vlak van de afwerkingsgraad van een gebouw gaan leggen, lijkt een uitdagende vraag.

“Slechts” 4/5

Met de invoering van de wetgever, even gecorrigeerd door het Grondwettelijk Hof, van de mogelijkheid om over te gaan tot de afbraak van het gebouw van zodra “slechts” 4/5 van de mede-eigenaren hiermee akkoord gaan, en deze mogelijkheid te koppelen aan voorwaarden (noodzakelijk om te voldoen aan wettelijke renovatieverplichtingen en aantoonbaar financieel gunstiger dan een renovatie met behoud van het gebouw), lijkt een aanzet te bestaan om voorgelegde, goedgekeurde en betwiste renovatiewerken te beoordelen.

Maar dat geeft nog geen antwoord op de vraag wanneer men zich moet neerleggen bij een democratisch meerderheidsgetal , dan wel mag doen gelden dat de verkozen werken op leest van de grotere portemonnee zijn geschoeid, en waarmee de minder financieel draagkrachtige mede-eigenaren structureel uit de boot dreigen te vallen. In hoeverre kan de ene eigenaar de andere eigenaar hypothekeren bij het beheer van een vastgoed in mede-eigendom, op welke wijze dan ook ?

De dwingende appartementswetgeving is er alleszins om democratische besluitvorming te doen nastreven. Ook binnen de VME, beschouwd zijnde als micro-samenleving, zal moeten blijken wat dit streven naar democratie ons zal brengen.

Misschien opent deze gewaarwording de deur naar bemiddeling tussen de mede-eigenaren, en lijkt de methodiek van ‘Deep Democracy’ hier interessant te zijn. Benieuwd of deze methode van inclusieve besluitvorming en conflicthantering, waarbij actief geluisterd wordt naar de neen – stemmers, soelaas kan bieden. Er vanuit gaande dat niemand het grote gelijk behoort te claimen.

Astrid Clabots
Clabots Advocaten