Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Uw droomwoning wordt te koop aangeboden en een opdeling vruchtgebruik-blote eigendom lijkt u wel wat. De voordelen van vruchtgebruik zijn goed gekend en u ziet er volledig brood in. Voor een visuele voorstelling van de praktische gang van zaken putten we even uit een courant voorbeeld. Een echtpaar bestaat uit een arts (m/v), met een doktersvennootschap, en een werknemer (m/v) die in een volledig onafhankelijke vennootschap is tewerkgesteld. Het onroerend goed wordt in vruchtgebruik gekocht door de doktersvennootschap en in blote eigendom door het echtpaar.

Met vruchtgebruik zijn vele honken meteen bezet. Is de duur van het vruchtgebruik ten einde? Dan worden de blote eigenaars van rechtswege en zonder enige financiële last volle eigenaar. Gaat de vennootschap failliet? Dan houdt het vruchtgebruik ook op te bestaan (maar moet de bankschuld wel worden overgenomen door de blote eigenaars). Komt de arts vroegtijdig te overlijden … dan blijkt het plotseling iets minder rechttoe, rechtaan. Het is niet omdat de arts komt te overlijden, dat zijn of haar vennootschap automatisch ontbonden wordt en de (resterende) blote eigenaar daardoor volle eigenaar wordt. De rouwende weduwe(naar) wordt plotseling ondergedompeld in een complexere wereld van recht en fiscaliteit en moet kiezen tussen huur betalen en de vennootschap omvormen, de vennootschap vereffenen (niet weggelegd voor amateurs als er nog een vruchtgebruik in steekt), …

Geen rozen (vruchtgebruik en al zijn voordelen) zonder doornen (een scheut complexiteit zoals hierboven), wordt veelal gedacht. In onze praktijk liepen wij recent niettemin in een aantal volledig van elkaar gescheiden dossiers de clausule tegen het lijf dat het vruchtgebruik ook automatisch eindigt indien de arts in kwestie sterft. Uiteraard kan niets op tegen het verdriet om een verloren geliefde, maar om de gezinswoning moet men zich alvast geen zorgen meer maken. De insteek van deze clausule spreekt voor zich.

Wat wel problematischer kan zijn (lees: altijd was in de betrokken gevallen) is het feit dat de waarde van het vruchtgebruik in hoofde van de vennootschap niet wordt aangepast in functie van dit kanselement. De waarde van een 30-jarig vruchtgebruik zonder dergelijke clausule zal immers hoger zijn dan de waarde van een 30-jarig vruchtgebruik waarbij de kans bestaat dat ze vroeger ten einde komt door het overlijden van de zaakvoerder.

Indien de waarde van het vruchtgebruik niet wordt aangepast in functie van de clausule waarbij het vruchtgebruik ten einde komt bij het overlijden van de enige zaakvoerder dreigt er immers een voordeel alle aard in hoofde van de zaakvoerder (en eventueel een abnormaal of goedgunstig voordeel in hoofde van de partner), aangezien de vennootschap een prijs betaalt voor het vruchtgebruik die hoger is dan het in werkelijkheid waard is.

De vraag die rest is: “Hoeveel is het vruchtgebruik minder waard indien er voorzien wordt in zo’n clausule?”. Dit is niet alleen van belang om fiscale risico’s te vermijden, maar ook om een economische kosten-batenanalyse te maken: hoeveel zal ik privé meer moeten bijdragen in de aankoop van het onroerend goed om het comfort te verkrijgen dat het vruchtgebruik automatisch ten einde komt van zodra de pater of mater familias het bijltje erbij neerlegt?

Om dit uit te pluizen vertrekken we vanuit de premisse dat een 40-jarige zaakvoerder een onroerend goed wenst aan te kopen van € 500.000,00. Rekening houdende met de gewoonlijke parameters bekomen we een “normale” waarde van een 30-jarig vruchtgebruik van ca. 64,00% van het onroerend goed in volle eigendom. Indien daarbij de sterftekans wordt meegenomen, daalt de waarde van het vruchtgebruik naar 62,50%. De “prijs” die men betaalt voor het comfort bij overlijden valt dus danig mee, met name 2,50% of € 12.500,00 in voorliggend geval. Uiteraard moet een dossier altijd holistisch worden bekeken en is het de vraag of de vruchtgebruiker wel volledig risiconeutraal is en of kan volstaan worden met een loutere kansberekening.

Mocht de waarde van het vruchtgebruik in het concrete geval te laag uitvallen (wetend dat de residentiële sector sowieso de minste vlotte waarderingen vruchtgebruik-blote eigendom geeft), zijn er wel alternatieven mogelijk (bijvoorbeeld een langere duurtijd van het vruchtgebruik weerhouden en/of het vestigen van een vruchtgebruik waarbij er voorzien wordt in een eindvergoeding ten voordele van de vennootschap). Kortom, voor de (te hoge) bijdrage als blote eigenaar moet men het niet links laten liggen want er bestaan overal oplossingen voor.

Vanuit praktisch oogpunt zou er wel nog een verzekering moeten worden afgesloten in hoofde van de vennootschap voor het risico waarbij het vruchtgebruik ten einde komt door het overlijden van de zaakvoerder. Een krediet moeten blijven afbetalen terwijl het onderpand is verdwenen, dat is op vele vlakken vloeken in de kerk …

Zodoende loont het zeker de moeite om een clausule te overwegen waarbij het vruchtgebruik ten einde komt bij het overlijden van de zaakvoerder zodat de overblijvende partner geen kopzorgen heeft noch een juridisch-fiscale bolleboos moet zijn om zich een weg te banen door het woud van regels.

Uiteraard belet niets dat deze clausule alsnog wordt voorzien in een lopend vruchtgebruik maar dit vergt altijd wat meer werk dan het geval waarbij het van bij aanvang wordt voorzien. Het bestaande vruchtgebruik moet immers volledig worden “opengebroken” (met een tijdsspectrum in zowel verleden als toekomst). Niettemin is gemoedsrust soms onbetaalbaar en loont het toch de moeite om de oefening te overwegen.

Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.

Spartax

Lees hier meer artikels van deze auteur.