De nieuwe deontologische code van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars is op 30 december 2018 in werking getreden. Deze werd vervolledigd met de bindende richtlijn aangaande de derdenrekening.

De herziene versie van de deontologische code is goedgekeurd door het koninklijk besluit van 29 juni 2018 en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 31 oktober 2018. Het koninklijk besluit van 27 september 2006, dat de vroegere deontologische code goedkeurde, zal ingetrokken worden, met uitzondering van de deontologische richtlijn betreffende de burgerlijke beroepsaansprakelijkheidsverzekering en borgstelling.

Het opstellen van dit nieuwe reglement van plichtenleer van het BIV was noodzakelijk gezien de vele evoluties, hervormingen en herzieningen die invloed hebben het beroep van vastgoedmakelaars. Er waren verschillende redenen om het reglementair kader aan te passen, onder meer vanwege de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar en vanwege de herziening van het wetboek van economisch recht, van marktpraktijken en  consumentenbescherming, van de wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld, van de Europese verordening  op gegevensbescherming, van de hervorming van de wet op mede-eigendom, …

De aanpassing van de bepalingen van de deontologische code van het BIV kunnen we samenvatten in 7 verplichtingen:

1. De verplichting om een potentiële opdrachtgever te controleren.

Alvorens een mandaat aan te nemen, is het niet voldoende meer dat de ‘bemiddelende’ vastgoedmakelaar zich simpelweg informeert bij zijn potentiële opdrachtgever om te verifiëren of hij reeds een mandaat aan een andere persoon heeft toevertrouwd (art. 48), maar is hij, volgens het nieuwe artikel 50, gebonden aan een strikte verplichting van onderzoek en verificatie: hij “moet er zich bij zijn potentiële opdrachtgever steeds van vergewissen of deze reeds in het verleden een bemiddelingsopdracht heeft toevertrouwd” en, indien dat het geval is, of er een lijst van kandidaten aan hem is overgemaakt volgens de wettelijke termijn na het einde van de vorige opdracht.

2. De verplichting van informatie-uitwisseling met zijn confraters en co-exclusiviteit.

Een nieuwe bepaling definieert hoe de relaties gekarakteriseerd moeten zijn “indien meerdere vastgoedmakelaars op co-exclusief wensen samen te werken” (art. 25) met de verplichting van het opstellen van een schriftelijke samenwerkingsovereenkomst, met daarin de verplichtingen van het uitwisselen van informatie en de documenten die betrekking hebben op het belang van de opdracht.

3. De verplichting om een schriftelijk contract af te sluiten wanneer de wet dit aan de partijen oplegt.

Dit geldt zowel voor een vastgoedmakelaar-syndicus (art.76) als voor een vastgoedmakelaar-rentmeester (art.86) en een vastgoedmakelaar-bemiddelaar, die er ook over moeten waken dat het wetboek economisch recht en de besluiten, in hun contracten worden gerespecteerd wanneer de reglementering van toepassing wordt.

4. De specifieke verplichtingen van toepassing op de vastgoedmakelaar-syndicus.

Onder meer wat betreft de wet op mede-eigendom. De nieuwe verplichtingen van de syndicus hebben als doel dat “elk bedrag dat toekomt aan de vereniging van mede-eigenaars rechtstreeks gestort wordt op de rekening van deze laatste” (art. 79). Er wordt ook in bepaald dat bewijsstukken met betrekking op de afrekeningen en de gedetailleerde vermogensstaat niet 5, maar 10 jaar bewaard moeten worden (art. 84) na datum van de verkregen kwijting. Het opstellen van een gedetailleerde inventaris van de overgedragen stukken tussen de uittredende syndicus en de opvolgende syndicus is eveneens het onderwerp van een precieze bepaling (art. 85).

5.  De verplichtingen van informatie en identificatie.

Deze verplichtingen hebben als doel de klanten beter te beschermen. De vastgoedmakelaar is verplicht om in zijn documenten en op zijn website te vermelden dat hij in orde is met zijn verzekerings- en borgstellingsplicht, en moet de precieze naam van zijn verzekeringskantoor en het nummer van zijn verzekeringscontract vermelden (art. 20). Bovendien moet op al het promotioneel materiaal van een vastgoedmakelaar duidelijk vermeld worden dat het afkomstig is van een vastgoedmakelaar (art. 21).

6. De vormings- en perfectioneringsverplichtingen.

Deze verplichtingen vervolledigen de hervorming van de deontologische code van het BIV. Ze verplichten de vastgoedmakelaar om minstens 10 permanente vormingsuren per kalenderjaar en per kolom te volgen (art. 37). Dat betekent dat een vastgoedmakelaar die actief is in beide kolommen (zowel als bemiddelaar als als syndicus) minstens 20 uur per jaar moet volgen, dus 10 uur per kolom. De permanente vorming mag gekozen worden uit opleidingen georganiseerd door het Instituut, gegeven door het Instituut erkende derden of door niet door het Instituut erkende derden, maar in dit geval moet de vastgoedmakelaar op vraag van de Kamer de nodige bewijzen kunnen voorleggen met betrekking tot de onderwerpen en de geïnvesteerde tijd in deze niet door het Instituut erkende vormingen.

7. De verplichting om te antwoorden aan de disciplinaire organen van het BIV.

Deze verplichting werd impliciet verbreed door de opschorting van het vroegere artikel 43 van de deontologische code. Dit artikel bepaalde eerder de vervolging op tuchtrechtelijk vlak van een vastgoedmakelaar “slechts voor de gedragingen die het voorwerp uitmaken van een klacht of voor de tekortkomingen waarvan de bevoegde organen binnen het Instituut werden ingelicht”. Vanaf nu kunnen de disciplinaire organen hun competenties ten opzichte van de vastgoedmakelaars uitoefenen “in het kader van de instructies van een disciplinair dossier dat tegen hem of haar geopend is”, zoals artikel 44, dat in de nieuwe code behouden bleef, op meer uitgebreide wijze vermeldt.

Stéphane DE KEYZER
Koen DE PUYDT

Seeds of Law

Dr. De Keyzer en mr. De Puydt zijn mede-auteurs van de Vastgoedcodex 2019, uitgegeven door KnopsPublishing. Voor meer informatie over deze uitgave, klik hier.