Vooral in stedelijke omgeving kunnen afbraakwerken van bestaande gebouwen en de bouw van nieuwe constructies aan de basis van stoornissen of genotsdervingen in de aangrenzende eigendommen. De grootte en omvang van die ongemakken hangt onder meer af van de grondsoort, de omvang van de gebouwde constructies, de gebruikte technieken en onder andere de staat van de aangrenzende gebouwen. Deze situaties kunnen leiden tot grote conflicten tussen de verschillende partijen.

In alle gevallen, het zijn de precieze vaststelling van de problemen die tot discussies tussen de betrokken partijen kunnen leiden, die soms moielijk kunnen verlopen. Een vooraf opgesteld document kan helpen om de exacte omvang van de schade die tijdens de uitvoering van de werken werd aangebracht aan de aangrenzende eigendommen te bepalen: de plaatsbeschrijving voor aanvang van de werken.

Het opstellen van dit document wordt vaak overgelaten aan landmeter-experts en vereist zowel diepgaande technische kennis als een precieze methode; dat is de enige garantie tot succes. Enkel op deze manier is het mogelijk om, wanneer de werken beëindigd zijn, met zekerheid vast te stellen of en welke invloed de werken op aanpalende eigendommen gehad hebben.

De vaststellingen in de plaatsbeschrijving voor aanvang van de werken moet een tegenstrijdig karakter hebben, dat wil zeggen dat de inhoud ervan moet worden goedgekeurd en ondertekend door de betrokken partijen. In het tegenovergestelde geval kan het document niet beschouwd worden als onbetwistbare referentie en zal het niet de belangrijke rol kunnen uitoefenen die het normaal wordt toegekend.

Deze vaststelling beschrijft dus voorafgaand aan de werken op de toekomstige bouwwerf alle technische eigenschappen van een onroerend goed dat zich in de omgeving van de bouwwerf bevindt, en dit op minutieuze en systematische wijze. Vaak worden volgende hoofdstukken opgenomen:

• De inleiding: de eerste pagina van de vaststelling die de identiteit van de partijen en experten, de datum, de situatie van het goed en de reden waarom de vaststelling wordt opgemaakt vastlegt.
• Inleidende nota: waarin bepaalde elementen die te maken hebben met het onderzoek van de plaats worden gepreciseerd (het niet verplaatsen van meubels of tapijten, gebrek aan onderzoek wat betreft de verwarmings-, water- en gasinstallaties, of definities van bepaalde termen zoals barsten of spleten, …)
• De inhoudstafel: in geval van uitgebreide rapporten, om snel de verschillende lokalen terug te vinden bij het opstellen van de herschouwing na werken aan het einde van de werken (zie hieronder).
• De vaststellingen: het voornaamste deel van de vaststelling. Deze hebben als doel de staat van de structuur en van de afwerkingen van het goed te beschrijven.
• Het slotformule en de handtekeningen: de laatste pagina van het document, waar het tegenstrijdig karakter bevestigd wordt door de ondertekening.

Zoals hierboven al aangehaald, houdt het opstellen van de vaststelling in dat er respect is voor de methodologie, waarin onder meer volgende termen essentieel zijn:

• Voor het gebouw: onderzoek van de binnenkant en vervolgens van de buitenkant.
• Voor de binnenkant: het bezoek gebeurt van het hoogste niveau naar het laagste niveau.
• In elke ruimte worden achtereenvolgend het plafond, de wanden en de vloer onderzocht. Voor de wanden begint men met de voorste gevel en onderzoekt men de volgende drie wanden in wijzerzin. Ook de gode werking van het schrijnwerk wordt nagekeken.
• Voor elke beschadiging (barst, scheur, …) worden de algemene kenmerken aangegeven ( richting van de ontwikkeling, de opening, de lengte, …)

Nuttige aanvullingen voor de beschrijving van de kenmerken van een gebouw kunnen, volgens het geval, onder meer foto’s en video’s zijn, alsook de vochtigheidsgraad (gemeten met een elektronische vochtigheidsmeter), het aanbrengen van grafische referentiepunten, metingen van niveaupunten van de onderzochte constructie, ten opzichte van een referentiepunt dat buiten de invloedszone van de werken ligt.

Een fotoreportage die niet gepaard gaat met een technische beschrijving zal dus nooit als plaatsbeschrijving voor aanvang werken kunnen fungeren.

Het gebeurt regelmatig dat de partijen geen consensus vinden over de te gebruiken termen om beschadigingen te beschrijven. Deze situatie mag echter niet verhinderen dat een tegenstrijdig document wordt opgesteld; in dit geval zullen de verschillende stellingen integraal deel uitmaken van de vaststelling.

Na de uitvoering van de werken komt er een nieuwe expertise tussen: de herschouwing van de plaatsbeschrijving. Hier wordt de initiële plaatsbeschrijving als referentie genomen om na te gaan of er in de aangrenzende goederen verschillen ontstaan zijn in vergelijking met het eerste document.

Het is belangrijk om te onthouden dat de herschouwing van de plaatsbeschrijving een gespecialiseerde handeling is, waarbij niet enkel melding gemaakt wordt van nieuwe barsten of scheuren, maar ook wordt onderzocht of deze nieuwe beschadigingen al dan niet te maken hebben met de uitgevoerde werken op de aangrenzende werf.

Het gebeurt vaak dat de beschadigingen die niet beschreven werden in het originele document niets te maken hebben met de werken (beschadigingen veroorzaakt door het aangrenzende goed, een andere bouwwerf in de buurt, brand of waterschade, …). Als de partijen het niet eens zijn, wordt een tegensprekelijk proces-verbaal van herschouwing opgesteld, die de verschillende versies vastlegt.

Als er een tegensprekelijk document aanwezig is, kan dit latere regelingen grotendeels vergemakkelijken, zowel voor de partijen als voor hun verzekeringsmaatschappijen en de deskundigen die door de hoven aangesteld werden voor deze specifieke taken door de hoven deze taken.

In die zin spelen tegensprekelijke vaststellingen, opgesteld door bekwame professionals, een belangrijke sociale rol die vaak lange en kostelijke procedures kunnen vermijden.

F. Wargnies
Landmeter-expert