De planschadevergoeding is in het Vlaamse Gewest in volle omwenteling.  De taskforce maakte in december zijn beleidsadvies over aan de bevoegde Vlaamse minister, waarna de Vlaamse regering enige maanden nodig had om lastige knopen door te hakken. Het leidde in februari 2022 tot een 'krokusakkoord', waarvan de krijtlijnen ondertussen duidelijk zijn.  Het ontwerp van Instrumentendecreet is nu in parlementaire behandeling. Een uitgebreide versie van dit artikel verscheen eerder in de Rechtskroniek voor het Notariaat.

De oude planschaderegeling: hoofdlijnen en ervaringen

De hoofdlijnen van de oude planschaderegeling zijn als volgt. Planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen, of voor het verkavelen van gronden, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of voor het verkavelen van gronden. Voor de toepassing van planschadevergoeding moet bovendien aan bepaalde criteria samen worden voldaan op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve plan, zoals de ligging aan een voldoende uitgeruste weg. In gebieden die ressorteren onder de gebiedsbestemming woongebied komt enkel de eerste 50 meter vanaf de rooilijn in aanmerking voor planschade.

De waardevermindering die voor de planschadevergoeding in aanmerking komt, moet worden geraamd als het verschil tussen de waarde van dat goed op het ogenblik van de verwerving, geactualiseerd tot op de dag van het ontstaan van het recht op schadevergoeding, verhoogd met de lasten en kosten, vóór de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan en de waarde van dat goed op het ogenblik van het ontstaan van het recht op schadevergoeding na de inwerkingtreding van dat ruimtelijk uitvoeringsplan.

De planschadevergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering. Het recht op planschadevergoeding ontstaat ofwel bij een overdracht onder bezwarende titel van het goed, ofwel bij inbreng van het goed in een vennootschap, ofwel bij de weigering van een vergunning om te bouwen of voor het verkavelen van gronden, ofwel bij het afleveren van een negatief stedenbouwkundig attest. De vorderingen tot betaling van planschadevergoedingen, ongeacht het bedrag ervan, behoren tot de bevoegdheid van de rechtbanken van eerste aanleg. De planschadevergoeding is verschuldigd door de overheid die het ruimtelijk uitvoeringsplan waardoor de planschade is ontstaan, opmaakte.

Het Vlaamse Gewest heeft voor meer dan 21 miljoen euro aan planschadevergoeding uitbetaald in de afgelopen veertig jaren, waarvan het leeuwendeel betrekking heeft op de nasleep van de gewestplannen. Dit bedrag dat het Vlaamse Gewest heeft uitbetaald aan planschadevergoeding is gering, zeker in vergelijking met het aantal planschadedossiers en het gevorderde totaalbedrag, dat overigens ook daalde de afgelopen veertig jaar: van 374 hangende planschadevorderingen in 1986 tot 81 nog lopende zaken tegen het Vlaamse Gewest in 2019.

Startschot voor een nieuwe planschaderegeling en de bouwshift, en een valse start

De vorige Vlaamse Regering gaf in 2016 het startschot tot het uitwerken van een voor- ontwerp van decreet voor de harmonisering van (alle) compenserende vergoedingen in de ruimtelijke sfeer, waaronder de planschadevergoeding. Die nieuwe planschaderegeling werd in 2018 een onderdeel van het voorontwerp van Instrumentendecreet (waarin ook vele andere zaken worden geregeld, naast de compenserende vergoedingen).

Op enkele jaren tijd lijkt het draagvlak, bestuurlijk en bij de bevolking, voor het omzetten van onbenutte, slecht gelegen bebouwbare zones naar niet-bebouwbare zones echter sterk toegenomen. Het inzetten op een “correcte” (lees: maximale) planschadevergoeding door de vorige Vlaamse Regering, wordt nu veeleer als een hinderpaal gezien, waarvoor het draagvlak bij de bevolking flink is afgenomen als we mogen afgaan op de pers. In plaats van een tijdrovend heronderhandelen van een ten opzichte van het voorontwerp van Instrumentendecreet sterk gewijzigde tekst, heeft de huidige Vlaamse Regering er tot midden maart 2021 voorlopig voor gekozen het compromis van toen grotendeels te behouden.

Het ontwerp heeft echter aanleiding gegeven tot ruime maatschappelijke kritiek (o.m. in de adviesraden en de pers) en al even felle kritiek vanwege experten tijdens de hoorzitting in het Vlaams Parlement. Daarop heeft de bevoegde Vlaamse minister eind maart 2021 een taskforce opgericht om de bouwshift te herbekijken alsook de kostprijs ervan. Volgens het beleidsadvies van de taskforce aan de bevoegde Vlaamse minister van december 2021 zou naar schatting een 30.000 hectare niet-gerealiseerde harde bestemmingen moeten geneutraliseerd worden, zodat deze niet langer in aanmerking komen voor bebouwing en de open ruimte aldaar gevrijwaard blijft. Dit zou volgens de bestaande planschaderegeling 6,6 miljard euro kosten en volgens deze van het ontwerp van Instrumentendecreet 6,8 tot 31,5 miljard euro. Vandaar dat de taskforce een aantal bijsturingen of zelfs alternatieve voorstellen heeft gedaan om de kosten te drukken.

Planschaderegeling in het ontwerp van Instrumentendecreet nader bekeken

De hoofdlijnen en bijgevolg belangrijke verschilpunten van de planschaderegeling in het ontwerp van Instrumentendecreet ten opzichte van de oude planschaderegeling zijn als volgt. Alle van een bebouwbare naar een niet-bebouwbare herbestemde gronden komen in aanmerking voor de planschadevergoeding. Met andere woorden: de ontstaansvoorwaarde van een overdracht onder bezwarende titel van het goed, of een inbreng van het goed in een vennootschap, of een weigering van een vergunning om te bouwen of voor het verkavelen van gronden, of het afleveren van een negatief stedenbouwkundig attest, vervalt. Ook de diverse criteria, zoals de ligging aan een voldoende uitgeruste weg, vervallen. De waardevermindering die voor de planschadevergoeding in aanmerking komt, wordt begroot als het verschil tussen de venale waarde vóór de herbestemming (in plaats van de geactualiseerde verwervingswaarde) en de venale waarde na de herbestemming. De planschadevergoeding bedraagt 100% van de waardevermindering (in plaats van 80%). Ook wordt een administratieve (in plaats van gerechtelijke) procedure de norm, waarbij de zogenaamde landcommissies een belangrijke rol zullen spelen in het bepalen van de planschadevergoeding. Overigens staat bij betwistingen voor de burger de weg naar de burgerlijke rechter (vrederechter, rechtbank van eerste aanleg) open.

Ofschoon de keuze voor een administratieve procedure te verdedigen valt als meer burgervriendelijk, verontrust het geheel de gemeentebesturen ten zeerste omwille van de financiële gevolgen Vooral de vertrekbasis van de venale waarde vóór de herbestemming (in plaats van de geactualiseerde verwervingswaarde) en het wegvallen van de 50 meterregel worden door de commentatoren gehekeld.

Dertien factoren

Het ontwerp van Instrumentendecreet biedt bij de bepaling van de venale waarde immers wel een belangrijke nuance aan: deze waarde moet begroot worden volgens dertien factoren, waaronder het bestemmingsgebied, inzonderheid de ligging binnen een woonreservegebied en het ontwikkelingsperspectief voor dit woonreservegebied, het al dan niet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg en de afstand tot deze uitgeruste weg, de verwervingswaarde indien deze gekend is, het tijdstip van verwerving en de bestemming op het moment van verwerving, de technische bebouwbaarheid en het stedenbouwkundig in aanmerking komen voor bebouwing. Dus, ofschoon deze factoren uitgeschakeld zijn als voorwaarden voor planschadevergoeding, doen zij hun intrede als waardebepalende criteria. Hoe deze factoren waardebepalend zullen werken, kan verduidelijkt worden in een uitvoeringsbesluit.

Andere kijk op planschadevergoeding

De visie op de planschadevergoeding van de vorige en huidige Vlaamse Regering in het ontwerp van Instrumentendecreet is achterhaald. De herbestemming naar een niet-bebouw- bare zone wordt volgens het ontwerp van Instrumentendecreet gecompenseerd alsof het om de intrekking van een verworven bouwrecht zou gaan, dat omwille van de rechtszekerheid onveranderlijk in tijd zou zijn. Nochtans is een bebouwbare zone niet gelijk te stellen met een bouwrecht, en houdt rechtszekerheid niet het recht op een onveranderlijke ruimtelijke bestemming in. Meer nog, het behoort tot het wezen van de ruimtelijke ordening dat ruimtelijke bestemmingen kunnen wijzigen. Dit geldt des te meer in relatie tot de ouderdom van de gewest- plannen (meer dan veertig jaar). Overigens kan de beslissing tot herbestemming moeilijk als een abnormale of onverwachte bestuursbeslissing aangezien worden, indien deze een kader vindt in de ruimtelijke structuurplannen of ruimtelijke beleidsplannen die eraan zijn voorafgegaan, waarin de overheid haar intenties laat blijken.

Daar komt bij dat onze buurlanden geen of minder planschadevergoeding toekennen en nochtans evenzeer onderworpen zijn aan het EVRM. Frankrijk vergoedt geen herbestemmingen aan eigenaars (tenzij bij het onuitvoerbaar worden van een verleende rechtmatige en niet-vervallen bouw- of verkavelingsvergunning), net zoals het Verenigd Koninkrijk. Nederland heeft een systeem van planschadevergoeding, maar houdt rekening met de voorzienbaarheid van de herbestemming, terwijl Duitsland geen planschade vergoedt bij herziening van plannen die ouder zijn dan acht jaar.

Krokusakkoord

De Vlaamse Regering is in het voorjaar in een krokusakkoord tot overeenstemming gekomen in twee belangrijke dossiers in het omgevingsbeleid, de stikstofproblematiek en de bouwshift. Voor wat dit laatste dossier betreft, wordt een en ander nog bijgestuurd aan het ontwerp van Instrumentendecreet en het voorstel van decreet op de bevriezing van de woonreservegebieden. Grote veranderingen lijken het evenwel niet te worden. En voor alle duidelijkheid, de bouwshift met onder meer de reductie van het dagelijkse bijkomende ruimtebeslag naar nul tegen 2040 blijft gehandhaafd, en zal dus binnenkort als onderdeel van de strategische visie parlementair worden goedgekeurd.

Deze bijdrage is een excerpt uit het artikel van Geert VAN HOORICK, Hoogleraar, Centrum voor Milieu- en Energierecht, UGent: “Planschadevergoeding: recente ontwikkelingen”, Rechtskroniek voor het Notariaat, Deel 40.

Op de hoogte blijven van alle nieuwigheden binnen de juridische en fiscale wereld?
Volg Jubel.be op LinkedIn