De notariële aansprakelijkheid is een bijzonder boeiend thema. In twee bijdrages gaan de auteurs in op de juridische specificiteit van de professionele aansprakelijkheid van de notaris. In deze eerste bijdrage staan de auteurs stil bij het onderscheid tussen contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid. Een uitgebreide versie van dit artikel werd eerder gepubliceerd in de Rechtskroniek voor het Notariaat.

Contractuele versus buitencontractuele aansprakelijkheid

De contractuele aansprakelijkheid regelt de vergoeding van schade die voortvloeit uit de niet-nakoming van een contract. Door een contract hebben partijen de verbintenis aangegaan om een door hen zelf bepaalde prestatie te verrichten. Voeren zij deze verbintenis niet vrijwillig uit, dan kunnen zij hiertoe gedwongen worden. Is ook dwanguitvoering niet mogelijk of heeft de niet-nakoming van het contract schade veroorzaakt die niet goedgemaakt wordt door de dwanguitvoering, dan wordt schadevergoeding toegekend op grond van de regelen van de contractuele aansprakelijkheid. Deze laatste is dus gebaseerd op de niet-nakoming van de bijzondere verplichtingen die de partijen bij een contract voor zichzelf in het leven geroepen hebben.

De buitencontractuele aansprakelijkheid betreft schade die vreemd is aan de uitvoering van een contract en is het gevolg van de overtreding van gedragsnormen die voor eenieder gelden, buiten elke bijzondere contractuele afspraak om. De voorwaarden waaronder de verbintenis ontstaat om de schade die een ander lijdt te herstellen, anders dan ten gevolge van contractuele wanprestatie, en de gevolgen waartoe deze verbintenis leidt, maken het voorwerp uit van het buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht.

Het belang van het onderscheid tussen beide aansprakelijkheidsregimes ligt vooral in de verjaringstermijnen, exoneratiemogelijkheid en de schadevergoedingbegroting.

Bijzonderheid van het beroep van notaris

In tegenstelling tot de beroepsaansprakelijkheid van beoefenaars van vrije beroepen (zoals deze van advocaten, kinesisten, apothekers, artsen e.a.) waar deze doorgaans geacht wordt van contractuele aard te zijn, wordt voor de beroepsaansprakelijkheid van de notaris traditioneel uitgegaan van de dualiteit van het beroep of het gemengde karakter van het beroep.

Voor de beroepsaansprakelijkheid van de notaris gaat men traditioneel uit van het gemengde karakter van het beroep.

Enerzijds is de notaris een openbaar ambtenaar, die bekleed is met een deel van het openbaar gezag, die authenticiteit, verzekerde bewaring en uitvoerbare kracht geeft aan overeenkomsten die tussen partijen zijn afgesloten. Bij de uitvoering van deze bevoegdheden die hem door de wet zijn toebedeeld, handelt hij krachtens de wet en zijn de verplichtingen die de notaris tegenover zijn cliënten heeft, wettelijke verplichtingen. De hieruit voortvloeiende aansprakelijkheid is dus van reglementaire en niet contractuele aard en de notaris beschikt door deze wettelijke plicht niet over de vrije wil zomaar zijn ambt te weigeren (art. 3 OWN).

Anderzijds wordt de notaris door cliënten gecontacteerd om hen bij te staan met raad en daad, eventueel buiten het kader van een akte om. In dit geval treedt de notaris op als juridische raadsman, zakenman of dienstenverlener. De notaris sluit in dit geval overeenkomsten met zijn cliënten die gebruik willen maken van zijn diensten. De notaris wordt dan beschouwd als lasthebber (bv. bij het nemen van een hypothecaire inschrijving), verhuurder van zijn diensten (bv. bij het opstellen van een ontwerp van een eigenhandig testament of aangifte van nalaten- schap), en soms als zaakwaarnemer, bewaarder of sekwester. In deze gevallen moeten de gemeenrechtelijke regels worden toegepast die verbonden zijn aan deze rechtsfiguren. In deze hoedanigheid is zijn aansprakelijkheid veeleer van contractuele aard.

Voor een cliënt die een beroep doet op een notaris is het niet altijd duidelijk in welke hoedanigheid de notaris optreedt. In heel wat gevallen zal de notaris in zijn optreden de beide hoedanigheden verenigen.

DE JONGHE merkt ter zake op dat het onderscheid tussen het optreden van een notaris als openbaar ambtenaar of als juridische raadgever soms wat kunstmatig lijkt. Voor de cliënt die een beroep doet op de notaris is het niet altijd duidelijk in welke hoedanigheid de notaris optreedt. In heel wat gevallen zal de notaris in zijn optreden de beide hoedanigheden verenigen.

Toepassing: verjaring van de aansprakelijkheidsvordering van de notaris

De notaris is aansprakelijk voor het voorbereiden van een overdracht van onverdeelde rechten, die hij eerst afrondt onder de vorm van een onderhandse overeenkomst. De authentieke akte volgt. Mevrouw beroept zich op benadeling bij verdeling, en de rechtbank vernietigt de overeenkomst. Mijnheer verwijt de notaris hem niet te hebben geïnformeerd dat de transactie kon worden vernietigd.

De rechtbank verklaart de vordering onontvankelijk door het verstrijken van de buiten- contractuele verjaringstermijn die is voorgeschreven voor het instellen van de vordering. De cliënt gaat hiertegen in beroep. Het hof hervormt de uitspraak in eerste aanleg. Volgens de appelrechter doet het daarbij niet ter zake dat, zoals in het onderhavige geval, de koopovereenkomst op 12 april 1996 is gevolgd door een authentieke akte aangezien niet is aangetoond of beweerd dat deze laatste akte op enigerlei wijze de aard van de aan de notaris toegerekende fouten heeft gewijzigd met betrekking tot zijn overleg en de totstandkoming van de onderhandse overeenkomst of met betrekking tot de contractuele aansprakelijkheid die aan de uitvoering van deze diensten is verbonden.

De notaris gaat in cassatie. Hij stelt dat de verantwoordelijkheid van de notaris, die als ambtenaar verantwoordelijk is voor het verlijden van een authentieke akte, van buitencontractuele aard is, aangezien er op dit vlak geen contract kan bestaan tussen de notaris en de cliënt.

Het Hof van Cassatie (Cass. 29 juni 2017) stelt vast dat notarissen ambtenaren zijn wier taak erin bestaat om authentieke akten te verlijden, overeenkomstig artikel 1, lid 1 van de wet van 25 ventôse – 5 germinal XI. Het Hof van Cassatie is van oordeel dat deze bepaling niet verhindert dat er een overeenkomst tot stand kan komen tussen de notaris en de partijen die hem raadplegen met het oog op het opmaken van een authentieke akte.

Dit arrest van het Hof van Cassatie kadert in de tendens naar contractualisering van de aansprakelijkheid van de notaris.

Zo ligt deze uitspraak in de lijn van een eerder arrest van 6 juni 2013, waarbij het Hof oordeelde dat een notaris contractueel aansprakelijk is ten opzichte van de bank die hem een kredietdossier bezorgd heeft met het oog op de opmaak van een hypothecaire kredietakte, met onder andere de instructie dat hij de identiteit van de kredietnemer moest nagaan, wanneer de notaris de identiteitskaartfraude bij het verlijden van de akte niet opmerkt.

Visie van het Grondwettelijk Hof

Eerder oordeelde het Grondwettelijk Hof bij zijn arrest van 13 december 2012 ook al dat het niet redelijk verantwoord is dat er voor slachtoffers van een door een notaris begane fout een verschillende verjaringstermijn bestaat, naargelang de fout van de notaris contractueel dan wel buitencontractueel van aard is, als de reden voor dit verschil in behandeling het al dan niet verlijden van een notariële akte is. In beide gevallen, zowel wanneer hij een notariële akte verlijdt als wanneer hij geen notariële akte verlijdt, wordt de notaris immers door de betrokken partij(en) gekozen en moet hij blijk geven van dezelfde professionele kwaliteiten.

Ook het Grondwettelijk Hof oordeelde dat het niet redelijk verantwoord is dat er voor slachtoffers van een door een notaris begane fout een verschillende verjaringstermijn bestaat, naargelang de fout van de notaris contractueel dan wel buitencontractueel van aard is.

Het Grondwettelijk Hof voegde daar nog aan toe dat niets toelaat uit te sluiten dat, behalve wanneer de notaris door de rechter aangesteld is, de aansprakelijkheid van de notaris ten aanzien van de cliënt die hem belast met het opstellen van een authentieke akte, van contractuele aard zou zijn. In dat geval is er immers geen ongelijke behandeling, aangezien er dan maar één verjaringstermijn zou zijn voor alle slachtoffers, zijnde die van tien jaar.

Als de notaris door de rechter aangesteld wordt, is zijn aansprakelijkheid bijgevolg buitencontractueel. Kan hieruit ook afgeleid worden dat ook in andere gevallen waarin de notaris niet door een partij aangesteld zou zijn, zijn aansprakelijkheid steeds van buitencontractuele aard is? Dit zou dan ook tot gevolg hebben dat als bij een notariële akte niet alle partijen dezelfde notaris aangesteld hebben en één partij de door hem aangestelde notaris aansprakelijk stelt, evenals de notaris die door een andere partij aangesteld was, er bijgevolg een onderscheid zal zijn tussen de aard van de aansprakelijkheid van de beide aangesproken notarissen. Als de redenering doorgetrokken wordt dat de aansprakelijkheid van de notaris die niet door een partij aangesteld is van buitencontractuele aard is, dan zou dit betekenen dat voor eenzelfde fout de ene notaris contractueel aansprakelijk gesteld kan worden en de andere buitencontractueel. De vraag is dan natuurlijk of dit onderscheid tussen beide notarissen, gelet op de verschillen tussen buitencontractuele en contractuele aansprakelijkheid, wel pertinent is in geval van een tekortkoming aan bijvoorbeeld de bijstandsverplichting, aangezien deze verplichting ten aanzien van alle partijen geldt, ook degenen die hen niet aangesteld hebben.

Het is hierbij interessant op te merken dat het Franse Hof van Cassatie consequent beslist dat de aansprakelijkheid van de notaris buitencontractueel is en niet contractueel.

Deze bijdrage is een excerpt uit het artikel van Daan De Witte en Stan Devos, “

De notariële aansprakelijkheid, een onderwerp dat ‘aanspreekt’”, Rechtskroniek voor het Notariaat, Deel 40. Beide auteurs zijn praktijkassistent instituut voor notarieel recht, UGent & geassocieerd notaris.

Op de hoogte blijven van alle nieuwigheden binnen de juridische en fiscale wereld?
Volg Jubel.be op LinkedIn