In de praktijk ontstaat er vaak verwarring rond de beëindiging en voortzetting van huurovereenkomsten. Bijzondere aandacht verdient het fenomeen 'stilzwijgende wederinhuring', een door de wet ingevoerd vermoeden dat speelt wanneer een huurder, na het verstrijken van de termijn van zijn schriftelijke huurovereenkomst, toch in het gehuurde goed blijft zonder bezwaar van de verhuurder. Dit artikel duikt in de complexiteit van deze juridische kwestie, verlicht door een recent arrest van het Hof van Cassatie, en ontrafelt de implicaties voor zowel huurders als verhuurders.

Stilzwijgende wederinhuring, wat is dat?

Wanneer de termijn van een schriftelijke huurovereenkomst van bepaalde duur verstrijkt, wordt deze in principe van rechtswege beëindigd zonder dat door één van de partijen een opzegging vereist is.

Maar wat indien de huurder na het verstrijken van deze termijn gewoon in het goed blijft en dit zonder verzet van de verhuurder? De wetgever heeft door middel van artikel 1738 (oud) Burgerlijk Wetboek het vermoeden ingevoerd dat er in dit geval sprake is van een stilzwijgend akkoord tussen partijen tot hernieuwing van de huur. Dit wettelijk vermoeden wordt ook wel de stilzwijgende wederinhuring genoemd en wordt gekenmerkt door het behoud van de voorwaarden van de oorspronkelijke huurovereenkomst zoals huurprijs, specifieke clausules, dezelfde bepaalde duur, etc.

Dit principe kent echter beperkingen en is niet van toepassing op alle soorten huurovereenkomsten, bijvoorbeeld niet op degene die bijzondere regels en formaliteiten volgen, zoals handelshuur, woninghuur of pacht. Ook mondelinge huur of schriftelijke huurcontracten van onbepaalde duur zijn niet vatbaar voor stilzwijgende wederinhuring omdat hun duur niet bepaald is en zij dus vanzelf blijven verderlopen.

Geen nood meer aan bijkomende huurcontracten?

De conclusie zou dus kunnen zijn dat voor schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur nooit meer een schriftelijke hernieuwing van deze overeenkomst noodzakelijk is omdat deze toch automatisch – na het verstrijken van de initieel bepaalde duur – zal blijven verderlopen.

Toch is hier voorzichtigheid geboden.

Partijen kunnen in hun schriftelijke huurovereenkomst het wettelijk vermoeden van stilzwijgende wederinhuring namelijk zelf uitsluiten aangezien deze van aanvullend recht is.

Daarnaast moeten we ook bekijken wat er zal gebeuren bij opeenvolgende hernieuwingen, zonder geschrift.

Stel: een schriftelijke huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar, ingaand op 1 april 2024, om te eindigen op 31 maart 2029. Na deze datum blijft de huurder echter gewoon aanwezig in het goed en blijft de verhuurder huurgelden aanrekenen. Er is dus sprake van een stilzwijgende wederinhuring. Hierdoor komt een nieuwe, ditmaal mondelinge, huurovereenkomst tot stand onder dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke en voor dezelfde duur. Deze nieuwe huurovereenkomst loopt dus van 1 april 2029, om te eindigen op 31 maart 2034.

Wat als de huurder na 31 maart 2034 opnieuw gewoon in het goed blijft, zonder verzet van de verhuurder? Kan er dan opnieuw sprake zijn van een stilzwijgende wederinhuring?

Hierover bestond in het verleden heel wat discussie in de rechtsleer.

Het Hof van Cassatie hakt de knoop door

In zijn arrest van 17 maart 2023 heeft het Hof van Cassatie eindelijk duidelijkheid geschapen.

Het Hof oordeelt dat de stilzwijgende wederinhuring een nieuwe mondelinge huurovereenkomst van bepaalde duur doet ontstaan die onderworpen is aan dezelfde voorwaarden en dezelfde bepaalde duur heeft als de oorspronkelijke schriftelijke overeenkomst. Deze nieuwe huurovereenkomst betreft een mondelinge overeenkomst aangezien het behoud van de voorwaarden niet voortvloeit uit een nieuw gesloten schriftelijke overeenkomst, maar uit een wettelijk vermoeden van stilzwijgend akkoord tussen partijen.

Hieruit volgt dat stilzwijgende wederinhuring slechts eenmaal mogelijk is aangezien deze zich enkel kan voordoen bij de beëindiging van een schriftelijke huurovereenkomst van bepaalde duur.

Wat zijn de gevolgen van deze uitspraak?

Wat betekent deze uitspraak nu voor de praktijk? Wanneer de huurder – in ons voorbeeld na 31 maart 2034 – het goed nog steeds verder blijft gebruiken zonder verzet van de verhuurder, zal er zoals gezegd géén sprake meer zijn van stilzwijgende wederinhuring maar zal er een mondelinge huurovereenkomst van onbepaalde duur tot stand komen. Huurder en verhuurder zullen dan plots gebonden zijn aan een huurovereenkomst die elk van hen te allen tijde kan opzeggen met een opzegtermijn van één maand. Dit kan ongewenste situaties en veel onzekerheid met zich meebrengen.

Een verder aandachtspunt bij de stilzwijgende wederinhuring – dat niet louter een gevolg is van voormelde uitspraak – is de tegenwerpelijkheid ervan. Indien de geregistreerde huurovereenkomst na de stilzwijgende wederinhuring een mondelinge overeenkomst wordt, is deze niet langer tegenwerpelijk. Dit kan nochtans grote gevolgen hebben bij een mogelijke overdracht van het gehuurde goed en de tegenwerpelijkheid van de overeenkomst aan een nieuwe eigenaar.

Vooruitkijken: preventieve maatregelen en oplossingen

Gezien de mogelijke gevolgen is het raadzaam voor partijen om hun rechtspositie veilig te stellen door aan het einde van de stilzwijgende wederinhuringsperiode en bij voorkeur reeds eerder een nieuwe schriftelijke overeenkomst aan te gaan waarin zij de stilzwijgende wederinhuring bevestigen en indien gewenst expliciet bevestigen dat bij het einde opnieuw een stilzwijgende wederinhuring onder dezelfde voorwaarden mogelijk wordt.

Of is er nog een andere mogelijkheid? Aangezien de bepalingen van de stilzwijgende wederinhuring van aanvullend recht zijn, kunnen partijen deze uitsluiten en moduleren. Hiermee rekening houdende zou het voor partijen ook mogelijk moeten zijn om in hun oorspronkelijke schriftelijke huurovereenkomst overeen te komen dat stilzwijgende wederinhuring tóch meermaals mogelijk is, door specifieke hernieuwingsclausules op te nemen.

De stilzwijgende wederinhuring biedt een fascinerend inzicht in de nuances van het algemeen huurrecht. Het recente arrest van het Hof van Cassatie heeft cruciale vragen beantwoord maar ook benadrukt hoe belangrijk het is voor zowel huurders als verhuurders om proactief hun rechtspositie te beschermen. In een domein waar stilte soms luid kan spreken, blijft de sleutel tot succes in de details liggen.

Stefanie Van Caer, VGD