Op grond van artikel 3.84 van het Burgerlijk Wetboek is het mogelijk om af te wijken van de regeling inzake mede-eigendom wanneer de aard van de gemeenschappelijke delen dit rechtvaardigt. Voorwaarde is wel dat alle mede-eigenaars instemmen met deze afwijking. Deze instemming moet worden vastgelegd in een basisakte waarin ook privatieve delen worden ingesteld. Een dergelijke basisakte noemt men een verkorte basisakte.

De aard van de mede-eigendom hoort de toepassing van het statuut overbodig te maken. Het Grondwettelijk Hof gaf enkele voorbeelden, zoals bijvoorbeeld een parking of een zwembad dat in mede-eigendom is. Als de aard van het gebouw dit niet toelaat, moeten de bepalingen worden toegepast, zelfs al stemmen alle eigenaars in om af te wijken van de wettelijke regeling. Het aantal kavels rechtvaardigt dit niet, het moet weldegelijk om de aard gaan.

Voor mede-eigenaars die na 1 januari 2019 onder een dergelijke afwijkende regeling vallen geldt echter een belangrijk verschil. In deze gevallen is het namelijk voldoende dat slechts één enkele mede-eigenaar de terugkeer naar de wettelijke regeling kan afdwingen. Dit betekent dat de eenparigheid van stemmen niet langer vereist is. Eén enkele mede-eigenaar kan de stap naar de wettelijke regeling van gedwongen mede-eigendom opleggen aan de andere mede-eigenaars. Daar stond tegenover dat voor mede-eigenaars die al van voor 1 januari 2019 onder een afwijkende regeling vielen wél enkel met eenparig akkoord terug konden keren naar de toepassing van de wettelijke regeling.

In haar arrest van 27 juni 2024 heeft het Grondwettelijk Hof een belangrijk oordeel geveld over deze situatie. Het Hof concludeerde dat het verschil in behandeling tussen mede-eigenaars die vielen onder de afwijkende regeling voor en na 1 januari 2019 in strijd is met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet. Deze artikelen waarborgen het gelijkheidsbeginsel en verbieden discriminatie. Volgens het Hof is er geen redelijke verantwoording voor het verschil in behandeling tussen beide groepen mede-eigenaars. De strengere eis van eenparigheid die geldt voor de afwijkende regeling voor 1 januari 2019 is onrechtvaardig ten opzichte van de afwijkende regeling na 1 januari 2019.

Het schrijft:

"(…) De beginselen van rechtszekerheid en gewettigd vertrouwen vereisen overigens niet dat wordt bepaald dat dat recht niet van toepassing is indien de afwijkende regeling is ingesteld vóór 1 januari 2019. Aangezien er reeds vóór de inwerkingtreding van de wet van 18 juni 2018 sprake was van een regeling die afwijkt van de meer gedetailleerde en meer beschermende dwingende bepalingen, konden de betrokken mede-eigenaars er niet wettig op vertrouwen dat het recht, in het bijzonder de voorwaarden voor het behoud van de afwijkende regeling, ongewijzigd blijft op dat punt. Er kunnen immers geen legitieme verwachtingen zijn ten aanzien van het behoud van een regeling die afwijkt van regels die de wetgever zelf als « dwingend » kwalificeert (artikel 577-14 van het oud Burgerlijk Wetboek). B.12.3. Hieruit volgt dat het in het geding zijnde verschil in behandeling berust op een criterium van onderscheid dat niet pertinent is, gelet op het onderwerp van de in het geding zijnde bepalingen en de door de wetgever nagestreefde doelstellingen.

Artikel 179, derde lid, van de wet van 18 juni 2018 is niet bestaanbaar met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet in zoverre het verhindert dat, wanneer een afwijking van de wettelijke regeling eigen aan de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen geldig is beslist vóór 1 januari 2019, een einde wordt gemaakt aan die afwijking op vraag van een enkele mede-eigenaar.

(…)"

Als gevolg van deze beslissing heeft het Grondwettelijk Hof bepaald dat er vanaf nu een uniforme regel geldt voor alle mede-eigenaars, ongeacht of hun regeling voor of na 1 januari 2019 werd ingesteld. Dit betekent dat zowel de mede-eigenaars onderworpen aan een afwijkende regeling van voor 1 januari 2019, als degenen die na die datum onder een dergelijke regeling vallen, voortaan door slechts één enkele mede-eigenaar kunnen worden opgelegd om terug te keren naar de wettelijke regeling.

De vereiste van eenparigheid van stemmen is daarmee voor alle betrokken partijen komen te vervallen, hetgeen een gelijkwaardige behandeling van mede-eigenaars garandeert. Deze duidelijkheid is vandaag meer welkom dan ooit.

Vele kleinere gebouwen kunnen momenteel niet terugvallen op het democratisch geregelde besluitvormingsproces uit de Appartemenstwet. Door de vele nieuw-aangetreden eigenaren en gezien de hoge kostprijs van werken die vandaag de dag moeten worden uitgevoerd, worden de spelregels van deze wet nochtans een must om objectiviteit, betrokkenheid en dialoog te garanderen.

Astrid Clabots
Clabots Advocaten

Op de hoogte blijven van alle nieuwigheden binnen de juridische en fiscale wereld?
Volg Jubel.be op LinkedIn.