Dat de pachtwetgeving ingewikkelde én gevoelige materie is, hoef je de betrokkenen niet te vertellen. Specialist ter zake Paul Van Der Schueren van DLV Accountants biedt in zijn gloednieuwe boek ’75 p(r)achtmodellen’ hulp in dit kluwen. In het Vlaams Pachtdecreet, dat in werking ging op 1 november 2023, werden een aantal nieuwe accenten gelegd in de pachtwetgeving. Wie dit decreet wil doorgronden, kan alvast ook terecht in 75 p(r)achtmodellen. Auteur Paul Van Der Schueren plaatste de volledige wettekst immers achteraan in zijn boek. Dat was echter niet het doel van zijn naslagwerk. Met de 75 voorbeeldbrieven in dit boek wil de auteur vooral betrokkenen een houvast bieden bij schriftelijke formuleringen omtrent de pachtwet.

“De pachtwetgeving zorgt voor de balans tussen grondbezit en grondgebruik”, stelde Carl De Braeckeleer van DLV Studie­ en Adviesbureau bij de boekvoorstelling. “Het pachtdecreet moet zorgen voor voldoende zekerheid voor alle betrokken partijen. Paul Van Der Schueren deelt met kennis van zake zijn expertise hierover in dit boek.” Hendrik Vandamme, voorzitter van de Strategische Adviesraad voor Landbouw en Visserij (SALV) bevestigt: “De pachtwetgeving is heel belangrijk, maar ook onderwerp van menig discussie. Een schriftelijke pachtovereenkomst – mét de nodige handtekeningen – is meer dan ooit noodzakelijk.” Voor Vandamme is dit naslagwerk dan ook erg waardevol: “Dit boek zou op ieders bureau moeten liggen, niet alleen bij specialisten binnen dit domein.”

Een antwoord op heel wat vragen

Paul Van Der Schueren gaf uiteraard ook zelf duiding bij zijn boek. Dankzij zijn jarenlange carrière is Van Der Schueren gepokt en gemazeld inzake pachtwetgeving. “Een van de meest gestelde vragen die ik tijdens mijn loopbaan al kreeg, is ongetwijfeld ‘Wat moet ik doen om niet onder de pachtwet te vallen?’. Nochtans is het antwoord eenvoudig. Niets, maar zet wel alles keurig op papier. In dit boek probeerde ik dan ook zoveel mogelijk vragen en situaties te beantwoorden met modeldocumenten.”

Van Der Schueren koos voor tien hoofdstukken – of tien thema’s – die de hele pachtwetgeving omvatten.

Een slecht akkoord

‘Een slecht akkoord is dikwijls beter dan een goed proces’. Dit was de wijze raad die Paul Van Der Schueren meekreeg van zijn vader, een landbouwer met gezond boerenverstand. “Dit is ook passend bij geschillen inzake pacht. De wetgever verplicht immers eerst een (gratis) verzoeningsoverleg bij de vrederechter.”

In zijn boek geeft de auteur ook duiding over welke instantie bevoegd is. In ons land zijn er namelijk drie verschillende pachtwetgevingen in voege. “Voor een Vlaamse landbouwer die in Wallonië gronden pacht zal de Vlaamse vrederechter van het kanton van de woonplaats van de landbouwer bevoegd zijn, maar zal de pachtwetgeving van het Waalse Gewest van toepassing zijn.”

Verba volant, scripta manent

In het tweede hoofdstuk benadrukt Van Der Schueren het belang van een overeenkomst op papier. ‘Woorden vervliegen, wat opgeschreven is, blijft’ omschrijft hij in deze Latijnse titel. “Een verpachter is dikwijls bang om een overeenkomst op papier te zetten, maar hij heeft hier eigenlijk baat bij. Een verpachter heeft de mogelijkheid om voor hem interessante bepalingen op te nemen. Het Vlaamse Pachtdecreet stimuleert trouwens schriftelijke pachten. Gelukkig zien we dat ook in de praktijk. Er bestaat zelfs een specifieke procedure om de tegenpartij uit te nodigen om mondelinge pachtovereenkomsten om te zetten in schriftelijke pacht.” Van Der Schueren geeft in dat kader twee modellen in zijn boek. Daarnaast vind je acht modellen van pachtovereenkomsten met verschillende looptijden.

Zeker geen pacht!

“Het is een uitspraak die eigenaars vaak uiten. Bij economisch landbouwgebruik en betaling van een pachtprijs geldt echter steeds de pachtwetgeving”, stelt Paul Van Der Schueren. Er bestaan evenwel uitzonderingen, zoals onder andere de verhuur van stallen voor de intensieve veehouderij, cultuur­ of teeltcontracten met een beperkte gebruiksduur en natuurcontracten waarbij gronden in specifieke gebieden in natuurbeheer zijn. “Cultuurcontracten vormen een ingewikkelde aangelegenheid. In de voorgestelde modellen trachtte ik de diverse aspecten te verzoenen.” De auteur wijst in zijn boek ook op de verhuur aan paardenhouders, waarbij de pachtwetgeving niet van toepassing is.

De fiscus kijkt mee

De betaling van een pachtprijs is essentieel om van een pacht te kunnen spreken. In het vierde hoofdstuk belicht de auteur enkele financiële aspecten. Zo heeft de wetgever een maximale pachtprijs vastgelegd per landbouwstreek per provincie. Paul Van Der Schueren maakt hier trouwens ook jaarlijks een artikel over voor Landbouwleven. In het betreffende hoofdstuk staan ook modellen die gebruikt kunnen worden voor de aanpassingen van de pachtprijs of het terugvragen van te veel betaalde pacht.

Niet iedereen is familie

In het vijfde hoofdstuk vind je elf modellen in verband met al dan niet familiale overdracht van pacht. Van Der Schueren: “Bevoorrechte familieleden hebben een gunstige status in het kader van de pachtwet. Het is dus belangrijk om te weten wie dat exact zijn. Snel trouwen om hier voordeel van te genieten, helpt echter niet. Het pachtdecreet geldt immers pas na twee jaar huwelijk of wettelijke samenwoning!” Lees ook zeker de uitzonderingen die van toepassing zijn bij vennootschappen.

Bezint eer ge begint

Van Der Schueren hield eraan om de hoofdstukken een ietwat ludieke titel mee te geven. Voor het zesde hoofdstuk gebruikt hij een bekend spreekwoord. Hiermee waarschuwt hij voor bouwplannen. “De pachter beschikt dan wel over exploitatievrijheid, toch is een schriftelijke toestemming van de verpachter wenselijk of nodig voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden of aanplantingen.” Dit akkoord is ook belangrijk in het kader van de eindepachtvergoeding.

Sterven is erven

In het pachtdecreet wijzigden enkele zaken bij overlijden van de (ver)pachter. Zo moeten bepaalde kennisgevingen omtrent de nieuwe situatie binnen een bepaalde termijn gebeuren. In eerste instantie komen de erfgenamen in de plaats van de overledene. Vervolgens moet de familie bepalen of de pacht wordt verdergezet of wordt opgezegd. In het boek vind je diverse modellen die hiervoor van toepassing zijn.

In het kopen en het vrijen…

… moet ge u voor niemand mij(d)en, zo zei de grootmoeder van Paul Van Der Schueren. “In zo’n situaties moet je ervoor gaan. Je eigen kans grijpen.” Vandaag de dag geldt voor een pachter het recht van voorkoop. Hij kan dit recht ook overdragen aan een bevoorrecht familielid dat aan de exploitatie deelneemt. Wanneer de voorwaarden van een van de partijen echter niet worden gerespecteerd, zijn er belangrijke sancties. De auteur maakte elf passende modellen voor deze situaties.

Aan (niet) alle liedjes komt een einde

Een pachtovereenkomst kan worden verlengd (meestal met negen jaar), maar kan ook worden beëindigd. In het voorlaatste hoofdstuk belicht Van Der Schueren enkele opzegmogelijkheden van de pachtovereenkomst door de (ver)pachter. Hij stelt niet minder dan vijftien modellen voor over opzegging van de pacht. “Het is hierbij van groot belang om de juiste procedures te volgen. Ik adviseer aan verpachters om van bij het begin van de opzegging een advocaat te betrekken.”

Wie eerst zaait, eerst maait

Van Der Schueren sluit zijn boek af met enkele nuttige voorbeeldbrieven die van pas komen wanneer de grond zonder toelating wordt gebruikt of wanneer je specifieke informatie wil opvragen bij de Vlaamse overheid of de pachter.

Anne Vandenbosch

Dit artikel verscheen eerder in het vakblad Landbouwleven.

Meer weten over het boek? Het Vlaamse Pachtdecreet – 75 p(r)achtmodellen.