Sedert de jaren ‘90 hebben de onroerende zakelijke rechten een revival gekend, zo ook het recht van opstal. Vaak werden deze constructies opgezet tussen de bedrijfsleider – vennoot (eigenaar van de grond) enerzijds en zijn vennootschap anderzijds. Vandaag lopen vele van deze constructies stilaan op hun einde en stelt zich de vraag naar de fiscale gevolgen ervan. In het bijzonder wat betreft de natrekking van de constructies ten voordele van de grondeigenaar – vennoot.

Situering

Juridisch gezien wordt de grondeigenaar automatisch eigenaar van alles wat met zijn grond wordt ‘verenigd’. Men spreekt van het opnieuw in werking treden van het recht van natrekking. Het recht van opstal laat toe om af te wijken van dit algemeen principe. Door de vestiging van een recht van opstal doet de grondeigenaar als het ware afstand van zijn recht van natrekking en geeft hij aan de opstalhouder een toelating om te bouwen op zijn grond. Dit kan zelfs stilzwijgend gebeuren. Gedurende de looptijd van het recht van opstal is de opstalhouder dan volle eigenaar van de constructies, en dit tijdelijk, i.e. voor de duurtijd van het opstalrecht, maximaal 50 jaar.

In de praktijk gebeurt het vaak dat de eigenaar van de grond tegelijk ook aandeelhouder of vennoot is van de vennootschap aan wie het recht van opstal wordt verleend. De vennootschap-opstalhouder bouwt vervolgens hierop een gebouw (bijvoorbeeld de gezinswoning of een praktijkruimte) om er gedurende de looptijd van het recht van opstal gebruik van te maken.

Op het einde van het recht van opstal (bijvoorbeeld na twintig jaar) vindt er opnieuw natrekking plaats en wordt de opstalgever-vennoot automatisch eigenaar van het gebouw. Doorgaans is de opstalgever hiervoor een vergoeding verschuldigd aan de opstalhouder. Over welk bedrag dan precies moet worden betaald, bestaat vandaag de dag veel discussie, doch deze problematiek valt buiten het bestek van dit artikel.

Verkooprecht bij vroegtijdige beëindiging recht van opstal?

De vraag rijst of de natrekking in hoofde van de vennoot wordt onderworpen aan het verkooprecht (van 10% in het Vlaamse Gewest).

In een voorafgaande beslissing (VB 16040) heeft de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) zich hierover uitgesproken. Het betrof een specifiek geval waarbij het recht van opstal vroegtijdig (d.i. voor het verstrijken van de initieel overeengekomen duurtijd) werd beëindigd door eenzijdige afstand van de opstalhouder. Aan VLABEL werd gevraagd te bevestigen dat de natrekking in hoofde van de vennoot enkel aanleiding zou geven tot de heffing van het vast recht van 50 EUR.

Zonder al teveel in detail te treden, besliste VLABEL dat wel degelijk het verkooprecht is verschuldigd. Volgens de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) wordt iedere verkrijging, op welke wijze ook, door een vennoot van een onroerend goed van de vennootschap belast met het verkooprecht (zie artikel 2.9.1.0.4. en 2.9.1.0.5. VCF – oud artikel 129 en 130 Vl.W.Reg.).

Om die reden meent VLABEL dat ook de verkrijging door een vennoot ingevolge de vroegtijdige beëindiging van een recht van opstal hieronder valt. VLABEL laat met andere woorden de hoedanigheid van vennoot primeren op de hoedanigheid van opstalgever. Ook in het kader van een uitonverdeeldheidtreding tussen een vennoot en zijn vennootschap heeft VLABEL eerder al in die zin geoordeeld.

Dit is een o.i. zeer betwistbaar standpunt. De eenzijdige afstand, zoals in casu, is immers een louter uitdovende rechtshandeling (en dus geen verkrijgende) waardoor het recht van opstal vervroegd wordt beëindigd. Bovendien vindt er op dat ogenblik van rechtswege (d.i. uit kracht van wet) natrekking plaats, zodat er van een “verkrijging” geen sprake kan zijn. Ook gaat VLABEL met deze stelling volledig voorbij aan het doel dat werd beoogd met de invoering van voornoemde bepalingen in de VCF.

Is de vennootschap-opstalhouder een NV, Comm.VA of CV, dan is er geen uitweg mogelijk. Betreft het evenwel een BVBA, COMM.V, VOF of LV, dan zijn er twee uitzonderingen voorzien in welk geval de verkrijging volgens haar “gemeenrechtelijke aard” wordt belast (d.i. naargelang het geval het verkooprecht, verdeelrecht of het vast recht van 50 EUR). Dit zal het geval zijn wanneer ofwel de vennoot het gebouw destijds zelf heeft ingebracht in de vennootschap, ofwel de vennootschap het gebouw heeft verworven met toepassing van het verkooprecht en de vennoot reeds vennoot was op dat ogenblik.

Merk echter op dat in geval van een verkrijging van een gebouw opgericht door de vennootschap krachtens een recht van opstal (hetgeen in de praktijk meestal het geval zal zijn) geen toepassing kan worden gemaakt van deze uitzonderingen. De vennootschap heeft hierop immers geen verkooprecht betaald, maar wel BTW bij de oprichting.

Wat bij het verstrijken van de oorspronkelijk overeengekomen duur?

Hoewel er o.i. aldus sterke argumenten zijn dat het verkooprecht niet van toepassing is, moet in de praktijk wel rekening gehouden worden met dit betwistbaar standpunt van VLABEL bij vroegtijdige beëindigingen.

Bovendien is het o.i. niet ondenkbaar dat VLABEL deze redenering doortrekt naar alle natrekkingen, en dus ook wanneer die plaatsvindt bij het verstrijken van de oorspronkelijk overeengekomen duurtijd van het recht van opstal.

Cazimir Advocaten

Meer lezen van deze auteur?