Le gouvernement a décidé de la fermeture de la majorité des commerces, jusqu’au 19 avril 2020 en tous cas. Un tel ordre de l’autorité dispense-t-il le locataire du paiement de ses loyers commerciaux, lorsqu’il tient à bail un établissement dont la fermeture a été ordonnée ?

Les principes applicables aux évènements de force majeure et autres causes d’exonération, à la théorie des risques en droit commun des contrats et en matière de bail, forment la base légale d’une première réponse à cette question. Ensuite un examen au cas par cas s’imposera.

La force majeure

Généralités

La force majeure – ou cas fortuit – est une cause d’exonération des obligations qui libère le débiteur contractuel de toute responsabilité. On y assimile l’ordre de la loi ou l’ordre de l’autorité légitime, souvent dénommés « ordre du prince » ou « fait du prince », tels les arrêtés ministériels ordonnant la fermeture des commerces.

Le débiteur n’est pas tenu d’exécuter son obligation et aucune faute ne peut lui être reproché de ce fait.

L’ordre de fermeture est dès lors libératoire. Encore faut-il déterminer quelle est l’obligation libérée, quelle est l’obligation frappée de force majeure, d’impossibilité d’exécution.

L’obligation frappée de force majeure

Une injonction ministérielle de fermeture des commerces, met le bailleur dans l’impossibilité d’assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué, obligation essentielle de sa part.

C’est donc bien le bailleur qui dans ce cas, se trouve en « état de force majeure », et non le locataire.

L’extinction – ou la suspension temporaire des obligations du bailleur – ne porte en principe pas atteinte aux autres obligations découlant du bail.

Aucune force majeure n’empêche le locataire de payer le loyer.

La seule application des principes relatifs à la force majeure ne dispense dès lors pas le locataire du paiement du loyer.

Deux autres institutions peuvent cependant justifier une franchise du loyer : la théorie des risques et, dans une moindre mesure, la perte de la chose louée.

La théorie des risques

Suivant la théorie des risques, l’extinction de certaines des obligations du contrat par force majeure entraîne la dissolution du contrat lui-même.

La théorie des risques résulte de l’adage de droit commun « res perit debitori » :  les risques sont supportés par le débiteur de l’obligation devenue impossible, en l’espèce par le bailleur.

Le loyer constitue la contrepartie de la jouissance des lieux accordée au preneur. Cette obligation cesse – en tout ou partie – lorsque l’occupation des lieux suivant la destination prévue est devenue impossible ou plus contrariante.

Par application de la théorie des risques, le locataire dont le commerce a dû fermer en raison d’un ordre de l’autorité, sera dispensé du paiement du loyer en proportion de la durée de fermeture.

Ce principe rigoureux pourra être atténué si l’impossibilité d’exercer le commerce n’est pas totale, ou si le locataire a perçu des indemnisations couvrant le même préjudice.

Par ailleurs les aménagements contractuels sont valables, et le bail peut mettre les risques de force majeure à charge du locataire.

La perte de la chose louée par cas fortuit :  l’article 1722 du Code civil

L’article 1722 du Code civil vise l’hypothèse d’une ‘destruction’ de la chose louée, par cas fortuit, et distingue la perte totale, de la perte partielle, la perte matérielle de la perte juridique.

Par le passé, plusieurs décisions de jurisprudence ont accordé une diminution temporaire des loyers sur base de l’article 1722 du Code civil, dans l’hypothèse de réquisitions du bien loué, en temps de guerre.

Il s’agit d’un cas d’application de perte juridique partielle et temporaire, qui parait semblable à la situation actuelle.

L’article 1722 du Code civil vise cependant des hypothèses bien précises, de destruction de l’immeuble, soit totale soit partielle, alors que l’ordre de fermeture des commerces ne crée pas une telle situation.

La théorie des risques examinée ci-dessus, devrait dès lors suffire comme base juridique permettant au locataire d’être dispensé du paiement du loyer aussi longtemps que perdure la situation.

Vous pouvez lire la version intégrale ici.

Dominique Janssen

avocat – Miles Legal