La Belgique et la France ont récemment négocié une nouvelle convention relative à la double imposition. Bien que le nouveau traité n'entre pas en vigueur avant 2023 au plus tôt, nous souhaitons passer en revue avec vous les changements les plus importants pour les résidents belges qui possèdent des biens immobiliers en France. Une distinction est faite entre les biens détenus à titre privé, les biens détenus avec une société belge et les biens détenus par une société civile immobilière (SCI) française.

Impact pour les Belges détenant des biens immobiliers français en leur nom personnel

Pour les Belges qui louent leur résidence secondaire, il n'y a pas de changement. Ces revenus restent imposables en France selon la loi française. En Belgique, le revenu cadastral doit être déclaré. Ces revenus sont exonérés, soumis à progression, ce qui signifie que le revenu cadastral n'est pas imposé, mais est pris en compte pour déterminer le taux moyen qui s'applique aux autres revenus imposables en Belgique.

Cependant, pour les Belges qui ne louent pas leur résidence secondaire, un changement important s'annonce. La nouvelle convention en matière de double imposition prévoit que la Belgique ne doit exonérer les revenus français que s'ils ont été effectivement imposés en France. Les Belges qui ne louent pas leur bien français ne doivent s’acquitter que de la taxe foncière et de la taxe d'habitation et non de l’impôt sur le revenu français. Par conséquent, ces revenus ne sont pas considérés comme des revenus effectivement imposés.

Concrètement, cela signifie que la Belgique ne doit pas exonérer les revenus cadastraux français. Toutefois, la législation belge prévoit une réduction de moitié de l'impôt belge. Les revenus français peuvent donc être partiellement imposés en Belgique.

Impact sur les sociétés belges détenant des biens immobiliers français

Pour les sociétés belges détenant un bien immobilier français, rien ne change pendant la période de détention du bien. Les revenus relatifs aux biens français restent imposables en France. Même si la société vend le bien, la plus-value reste (comme auparavant) imposable en France.

Mais il peut y avoir un « changement » important dans le cadre de la nouvelle convention fiscale lorsque les actions de la société belge sont vendues. La nouvelle convention relative à la double imposition prévoit explicitement que la France a le droit d'imposer les plus-values sur les actions si plus de 50 % des actifs de la société sont constitués, directement ou indirectement, de biens immobiliers français. Dans ce contexte, il est toutefois important de noter que l'administration française est déjà d'avis que cette plus-value est imposable en France. Ceci a été confirmé par le Conseil d'État français (décision du 24/02/2020).

Impact pour les Belges détenant des biens immobiliers français via une SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société française, utilisée pour gérer des biens immobiliers français. La SCI est souvent utilisée par les résidents français. Pour les résidents belges, il existe quelques différences importantes en termes de fiscalité, qui rendent l'utilisation d'une SCI moins intéressante.

Pendant la période où la SCI détient le bien français, il n'y a pas de problème. Les problèmes surgissent toutefois lorsque le résident belge veut vendre son bien et en récupérer le produit de la vente personnellement.

Si la SCI vend le bien immobilier et distribue ensuite l'argent à ses actionnaires (résidents belges), la France a le droit d'imposer la plus-value immobilière, en ce qui concerne l'actionnaire. Toutefois, la Belgique peut par la suite imposer à nouveau la somme versée à l'actionnaire en tant que dividende. La plus-value réalisée est donc imposée deux fois à l'égard de l'actionnaire.

Ce problème ne se pose pas lorsque les parts de la SCI sont vendues. Dans ce cas, en vertu de la nouvelle convention en matière de double imposition, la France est explicitement autorisée à imposer la plus-value, mais aucun impôt n'est dû en Belgique par la suite. Pour les résidents de Belgique, il est donc plus avantageux de vendre les parts de la SCI. Cependant, il sera très difficile dans la pratique de trouver un acheteur qui soit prêt à acheter ces actions.

Compte tenu de ce que nous avons souligné ci-dessus, il est très important de bien réfléchir à la manière optimale d'acheter un bien immobilier en France avant de passer à l’acte.

Vous envisagez d'acheter un bien immobilier en France ou vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier en France et souhaitez le vendre ? Alors n'hésitez pas à contacter nos experts !

Hannelore Durieu, Conseil Fiscal Vandelanotte

Febe Louage, Advisor Vandelanotte