Votre voisin veut acheter un morceau de votre jardin. Un terrain qui ne vous est d’aucune utilité, mais qui l’est pour un fermier à proximité. Une tape dans le dos, une poignée de main et le tour est joué. Lors de l’achat d'un bien de valeur limitée, il est tentant de réaliser l’opération sans passer par le notaire, donc sans acte notarié. Cela arrive dans la pratique, mais ce n’est pas sans risque…

Avec un acte notarié, vous évitez les discussions

Une convention n’a pas la même valeur qu'un acte notarié. Par exemple, l’accord conclu avec votre voisin n’a de valeur qu’entre vous. En effet, le monde extérieur ignore le transfert de propriété et cela peut avoir des conséquences dramatiques.

D’abord et avant tout, des discussions peuvent avoir lieu une fois que l’une des parties n’est plus là. Par exemple, vous savez que vous êtes propriétaire, mais s’il n'y a pas d’acte notarié et que votre titre n’est pas transféré, un des enfants du vendeur pourrait frapper à votre porte. Votre accord n’a de valeur qu’entre vous, mais les tiers n’ont pas connaissance de la vente et n’ont donc pas à en tenir compte. Il en va de même pour les éventuels créanciers du vendeur. Eux aussi peuvent encore légitimement présumer que le terrain fait toujours partie du patrimoine de leur débiteur et eux-mêmes n’ont pas à tenir compte de la vente.

Toutes ces situations gênantes sont évitées grâce à un acte notarié. L’acte notarié offre une protection importante au transfert de propriété. Seul un acte notarié peut être transcrit au bureau de sécurité juridique. Et c’est important, car à partir de ce transfert, tout le monde est censé savoir que l’acheteur est le nouveau propriétaire. Dès lors, les créanciers du vendeur ne peuvent plus toucher au bien. Et votre titre de propriété est protégé contre les réclamations de tiers.

Un titre exécutoire à portée de main

Autre avantage de l’acte notarié ? Non seulement l’acte notarié a une valeur probante particulière – c.-à-d. que sa validité est prouvée et reconnue – , mais c’est aussi un titre exécutoire, un acte juridique constatant officiellement un droit et permettant à son titulaire d’obtenir l’application de son droit, comme le paiement d’une dette ou l’expulsion forcée d'un locataire.

Ainsi, si l’une des parties ne respecte pas les accords, vous n’avez pas besoin d’aller en justice au préalable pour faire respecter l’accord. L’acte est donc un point d’appui solide. Si une partie doit payer une somme d’argent à une autre partie, cela joue un rôle important. Les obligations des parties doivent alors être clairement décrites dans l’acte, afin qu’aucune discussion ne puisse survenir.

Pourquoi les actes notariés ont-ils une valeur si importante ? Car le notaire – bien qu’il ne soit pas juge – relève de l’autorité publique. Ce pouvoir spécial associé à l’acte notarié offre aux parties la protection nécessaire afin d’éviter de recourir aux tribunaux en cas de conflit.

Le notaire informe et conseille

On pense souvent (à tort) que la tâche du notaire se limite à la rédaction de l’acte notarié. En réalité, la tâche du notaire est beaucoup plus large. Le notaire veille à ce que les arrangements pris par les parties soient équilibrés afin qu’aucune partie ne soit désavantagée. Si les parties concluent des accords déséquilibrés pouvant nuire à leurs intérêts, le notaire doit le signaler. Il avertit les parties des conséquences de leurs décisions, sans les pousser dans une direction particulière. Même si cela signifie que l’acte ne peut pas se conclure. La protection de toutes les parties prime toujours.

Le notaire fera également toutes les recherches nécessaires pour s’assurer que l'acheteur sait exactement ce qu’il achète :

• N’y a-t-il aucune autre personne qui possède la propriété ?
• Y a-t-il un bail ?
• N’est-ce pas un patrimoine protégé ?
• Et si le sol est pollué ?

Sans l’intervention du notaire, vous n’avez aucune information sur l’état du bien.

Acheter un terrain sans l'intervention d’un notaire, sans acte notarié, est donc risqué. D’une part, des discussions sur la propriété surgiront inévitablement au fil du temps, par exemple avec les générations suivantes ou lors d’un changement de propriétaire. Sans l’intervention du notaire, il n'y a pas non plus de transfert d’informations sur le statut juridique. Qui sait, vous pourriez acheter un terrain sur lequel « quelqu'un » a déjà un droit, ou un droit de préférence/préemption sur lequel il existe un bail emphytéotique (bail immobilier conclu pour une période comprise entre 18 ans et 99 ans) ou une propriété ne comportant que ce qui est à la superficie du sol (propriété dite superficiaire).

Notre conseil : passez toujours par un notaire, même s’il s'agit d'un achat d’une valeur limitée. Vous éviterez bien des discussions au fil des générations.

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