Le 1er janvier 2019, un assouplissement considérable de la loi sur les appartements est entré en vigueur. Depuis lors, dans des cas spécifiques, seule une majorité des 4/5 des voix est requise pour démolir et / ou reconstruire un immeuble, et l’un des copropriétaires peut renoncer à son lot au profit des autres copropriétaires. Cependant, cet assouplissement a été récemment annulé par la Cour constitutionnelle. Pourquoi la Cour a-t-elle décidé cela ? Et quelles en sont les conséquences ?

De quoi s’agit-il ?

Il était urgent d’assouplir la loi sur les appartements ou le droit à la copropriété forcée. Ici en particulier, il existe souvent des conflits et des impasses dans les associations de copropriétaires (également appelées ACP) sur les travaux à réaliser.

De plus, de nombreux bâtiments ne respectent pas la législation plus stricte en matière de performance énergétique (isolation, chauffage, ventilation). Dans certains cas, plutôt que de rénover, il est beaucoup plus opportun et moins coûteux de démolir et de reconstruire un bâtiment en utilisant les derniers matériaux et techniques.

Que prévoyait exactement la loi qui a été annulée

L’article 577-7, §1, 2 °, h du Code civil prévoit que pour la démolition et la reconstruction totale d’un immeuble d’appartements, seule la majorité des 4/5 des voix de l’assemblée générale d’une ACP est suffisante.

Cependant, cela n’est possible qu’à condition qu’il existe des raisons de salubrité ou de sécurité ou que le coût de la mise en conformité de l’immeuble aux dispositions légales soit excessif.

S’il n’y a pas de raisons de salubrité, de sécurité ou de coût excessif, la décision de démolir ou de reconstruire totalement doit être prise à l’unanimité.

De plus, les copropriétaires d’un appartement d’une valeur inférieure au coût des travaux peuvent, dans le cadre de ce dispositif, abandonner leur lot en faveur des autres copropriétaires.

Cela est possible contre une compensation qui peut être fixée de commun accord ou par le juge.

Pourquoi la Cour constitutionnelle a-t-elle annulé cette législation ?

Dans son arrêt du 20 février 2020, la Cour constitutionnelle confirme que les raisons pour lesquelles la nouvelle législation a été adoptée sont légitimes et poursuivent l’intérêt public.

Un processus de décision plus fluide entre les copropriétaires se traduira en effet par une rénovation plus rapide du parc immobilier vieilli. Ces immeubles seront également adaptés plus rapidement aux normes légales, ce qui améliorera la qualité de vie et la sécurité des résidents.

En outre, la Cour constitutionnelle a jugé que le législateur avait pris en compte les intérêts du copropriétaire qui s’oppose à une décision de démolir ou de reconstruire totalement son immeuble.

Mais la Cour constitutionnelle est également d’avis que le législateur n’a pas fourni de garanties suffisantes dans ce contexte.

Selon la Cour, il doit y avoir un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt public et la protection du droit à la jouissance intacte des biens.

La réglementation actuelle peut en pratique amener un copropriétaire à n’avoir d’autre choix que de renoncer à sa propriété. Il n’est donc pas impensable qu’une telle décision lui cause un préjudice personnel. Dans ce cas, il doit s’adresser lui-même au juge de paix, et ce dans un délai de quatre mois à compter de la décision en question.

C’est pourquoi la Cour estime qu’il vaudrait mieux que les ACP soient légalement tenues de saisir, de leur propre initiative, le juge de paix de leur décision.

Le juge de paix peut alors contrôler la légalité de cette décision et, le cas échéant, demander l’avis d’un expert sur le caractère approprié du montant de l’indemnisation.

Les conséquences de cette annulation

Compte tenu que les dispositions concernant la majorité des 4/5 des voix pour la démolition ou la reconstruction totale font partie intégrante de la disposition en cause, l’article 577-7, §1, 2 °, h) du code civil a été annulé dans son intégralité par la Cour constitutionnelle.

La conséquence de l’annulation est que les décisions de démolir et de reconstruire totalement un immeuble, pour être légales, doivent être prises à l’unanimité, et non plus à la majorité des 4/5 des voix. Sinon, la nullité de la décision prise peut être demandée.

La question se pose maintenant de savoir quelles sont les conséquences juridiques des décisions qui ont déjà été prises en vertu de l’article annulé et des actes qui ont été accomplis dans ce contexte. Les décisions prises il y a moins de quatre mois peuvent en tout cas encore être contestées devant le juge de paix, demandant l’annulation de la décision. Il est conseillé d’être extrêmement prudent si vous êtes impliqué dans une telle décision.

Une intervention rapide du législateur est invitée à remédier à cette insécurité juridique.

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