A partir du 1er juillet 2022, les règles concernant la fourniture de logements meublés changent considérablement. À partir de cette date, seule la location de courte durée (moins de 3 mois) d'une maison, d'un appartement ou d'une chambre meublée sera soumise à une TVA de 6 %. En outre, en fonction de la qualité du prestataire de services, le type de services offerts devra également être pris en considération. À partir du 1er juillet, les locations de 3 mois et plus seront exonérées de TVA, quelle que soit la qualité du prestataire de services. L'administration a récemment clarifié cette modification législative par le biais de FAQ. Ces clarifications conduisent cependant à des conclusions particulières.

Contexte

Selon les règles actuelles, il n'y a pas de critère temporel lié à la possibilité de fournir un logement meublé soumis à la TVA. Il suffisait de fournir un logement meublé à un prix forfaitaire avec un accueil pendant une grande partie de la journée et au moins un des services supplémentaires suivants : services de nettoyage, fourniture et renouvellement du linge de maison et fourniture du petit-déjeuner. Pour cette raison, les logements meublés mis à disposition pour une période supérieure à 3 mois sont souvent proposés avec application de la TVA. Les « appart’hôtels » qui sont souvent loués à des expatriés ou à des travailleurs pour des projets d'infrastructure de longue durée en sont un exemple.

En vertu des règles actuelles, un logement pour étudiants peut également être exploité en étant soumis à la TVA s'il remplit les conditions susmentionnées (voir la décision anticipée n° 2020.1867). Bien que pour l'étudiant cela ne se traduise pas nécessairement par un logement plus cher (car le promoteur immobilier a également un droit total à la déduction de la TVA), le gouvernement a tenu à ce que la location aux étudiants reste exonérée de TVA. Après une première initiative législative, dans laquelle seule la location à des étudiants devait être exclue de la TVA, il a finalement été décidé (après un avis critique du Conseil d'État) de réformer complètement les règles relatives à la fourniture de logements meublés.

Qu’est-ce qui change ?

Concrètement, les critères de distinction entre un service exempté de TVA et un service soumis à la TVA changent. D'une part, un nouveau critère quantitatif s'applique ; seules les locations pour une période de moins de 3 mois seront imposables à la TVA à partir du 1er juillet 2022. D’autre part, le critère qualitatif relatif aux « services connexes » change également ; les services de nettoyage ne seront plus considérés comme un critère pertinent et il suffira qu'au moins un des services suivants soit fourni : l'accueil sur place, la mise à disposition de linge de maison ou la fourniture du petit-déjeuner.

Contrairement au passé, ces services ne doivent plus être proposés à un prix forfaitaire et la réception n'est plus indispensable pour une location soumise à la TVA. La fourniture de draps de lit ou de serviettes de bain est en soi suffisante pour qu’une location soit soumise à la TVA. Étant donné qu’en pratique ce linge de maison est souvent présent, il semble que de nombreux propriétaires qui louent une maison, un appartement ou une chambre (que ce soit ou non via une plateforme en ligne comme Airbnb) deviendront brusquement redevables de la TVA, quel que soit le chiffre d'affaires (le gouvernement a d'ailleurs explicitement exclu ces activités du régime d'exemption pour les petites entreprises).

Les FAQ

L'administration a publié des FAQ le 15 juin 2022 pour clarifier ces nouvelles règles. Il s'agit d'une clarification plutôt limitée qui reprend en grande partie certains points de l’exposé des motifs de la loi. Par conséquent, de nombreuses ambiguïtés subsistent et il faut s'attendre à ce qu'une clarification plus détaillée soit publiée ultérieurement sous la forme d'une circulaire.

Les principaux points de ces FAQ sont résumés ci-après.

La qualité du fournisseur de service : 3 catégories

La plus remarquable des positions adoptées est liée à la qualité du prestataire de services. L'administration en distingue trois catégories :

Hôtels ou motels

Il est toujours supposé que le gérant d'un hôtel ou d'un motel fournit des services connexes lorsqu'un logement meublé est temporairement mis à disposition. Par conséquent, pour la perception de la taxe, il est seulement requis de vérifier si la durée contractuelle du séjour est inférieure à trois mois.

Cependant, les termes « hôtel » et « motel » ne sont pas définis, ce qui ne permet pas de savoir si un opérateur peut être considéré comme un hôtel ou un motel, ou comme « un établissement ayant une fonction similaire ». Ceci est néanmoins nécessaire afin d'appliquer correctement les nouvelles règles (voir ci-dessous).

Établissements ayant une fonction similaire à celle des hôtels et des motels et où les hôtes payants sont habituellement hébergés pour une période de moins de trois mois

La fourniture de logements meublés par cette deuxième catégorie de prestataires ne sera soumise à la TVA que si le critère qualitatif est également rempli. Cela signifie qu'au moins un des services connexes suivants doit être fourni :

• Une réception physique des hôtes pendant au moins une grande partie de la journée (un accueil téléphonique ou numérique n'est pas suffisant, pas plus que la remise des clés à un autre endroit) ;
• La fourniture quotidienne d'un petit-déjeuner; ou,
• La mise à disposition de linge de maison. Dans le cas d'un séjour d'une semaine, il suffit que le linge de maison soit mis à la disposition des hôtes au début de leur séjour (la seule présence de ce linge est suffisante). En cas de séjour de plus d'une semaine, il est en outre nécessaire de prévoir leur renouvellement au moins une fois par semaine.

Établissements ayant une fonction similaire à celle des hôtels et des motels et où les hôtes payants sont habituellement hébergés pour une période de trois mois et plus

Afin de distinguer la deuxième et la troisième catégorie de prestataires, le chiffre d'affaires annuel est pris en compte. Si plus de 50 % du chiffre d'affaires est constitué de locations à long terme (locations d'au moins trois mois), le prestataire appartient à cette troisième catégorie.

Pour cette catégorie, tout reste exonéré de TVA, même dans le cas d'une location de moins de 3 mois avec des services connexes, sauf bien sûr s'il s'agit d'un hôtel ou d'un motel (première catégorie). À cet égard, nous renvoyons à notre commentaire ci-dessus concernant l'importance de définir clairement la première catégorie.

Cette position est d'autant plus remarquable que, dans le cas de la location à long terme par les catégories 1 et 2, il est obligatoire d’appliquer l'exemption de TVA (ce qui a pour conséquence que de nombreuses entreprises deviendront des assujettis mixtes, avec toutes les difficultés qui en résultent). En outre, elle conduit à ce qu'un professionnel possédant plusieurs unités puisse rester dans la sphère d’exemption de la TVA lorsque plus de 50 % de son chiffre d'affaires est constitué de locations à long terme, tandis que les propriétaires particuliers, du fait de locations à petite échelle, semblent devenir redevables de la TVA en vertu des nouvelles règles.

Le critère quantitatif des 3 mois

Seul une mise à disposition de « moins de trois mois » sera soumise à la TVA. Pour calculer ce délai, l'administration accepte, par souci de « simplification », une méthode de calcul « de quantième à veille de quantième, moins un jour ». L'exemple suivant est donné à titre d’illustration :

« La location d’une maison de vacances qui débute le 15 juillet 2022 est considérée comme une location courte durée si le contrat conclu avec l’hôte expire au plus tard le 13 octobre 2022. Le jour de l’arrivée est inclus dans la durée puisqu’il comporte une première nuitée (15 juillet). Le délai de trois mois est atteint le 14 octobre. Vu que la loi fixe le critère de la durée sur « moins de trois mois », il convient de diminuer d’un jour le résultat obtenu (13 octobre 2022). »

Pour le calcul, il est tenu compte en premier lieu de la durée prévue dans le contrat. En cas de contrats successifs de courte durée entre les mêmes parties, la durée totale ininterrompue de la mise à disposition du bien est prise en compte pour tous les contrats. Lors de la prolongation d'un contrat, qui a été initialement conclu pour une période de moins de 3 mois, la totalité de la prolongation – au cours de laquelle la période de trois mois est dépassée – ne sera plus soumise à la TVA. Toutefois, la qualification du ou des premiers contrats ne sera pas remise en cause rétroactivement, sauf en cas d'abus.

Régime transitoire

La nouvelle législation entrera en vigueur le 1er juillet 2022. En principe, les nouvelles règles ne s'appliqueront donc qu'à la TVA qui est devenue exigible à partir de cette date. L'administration admet cependant que le nouveau régime de TVA ne soit appliqué qu'aux séjours réservés à partir du 1er juillet 2022.

La prolongation d'un contrat après le 30 juin 2022 est considérée comme un nouveau contrat auquel s'appliquent les nouvelles règles pour la détermination du régime applicable. La durée totale ininterrompue de la mise à disposition du bien sera bien prise en compte pour déterminer la durée du contrat prolongé.

Conséquences pour la pratique

Il va de soi que ces nouvelles règles entraîneront des conséquences pratiques importantes pour le secteur immobilier belge. Les assujettis à la TVA qui, sous l'ancien régime, fournissaient des logements meublés soumis à la TVA pour une période supérieure à trois mois (propriétaires d'appart’hôtels, de logements étudiants, de chambres pour les travailleurs dans le cadre de projets d'infrastructure de longue durée, etc.) seront possiblement confrontés à une importante révision négative de la TVA sur les frais d'achat ou de construction initialement déduits.

En outre, avec ces nouvelles règles, de nombreuses entreprises deviendront des assujettis mixtes à la TVA. Pour ces entreprises, le plus grand défi sera probablement d'adapter leurs systèmes à temps et d'assurer un suivi correct de leur droit à déduction de la TVA.

Il semble également que de nombreux particuliers propriétaires qui louent occasionnellement leur résidence secondaire (avec du linge de maison) deviendront soudainement redevables de la TVA en raison de ces nouvelles règles. Il semble qu’il en sera de même pour les propriétaires actifs sur des plateformes telles que Airbnb.

Enfin, si en tant que particulier vous hésitez encore entre louer un appartement sur la côte ou une maison dans les Ardennes, réservez avant le 1er juillet. Il y a de fortes chances que vous économisiez 6 % de TVA.

Stijn Vastmans, Partner Tiberghien

Stein De Maeijer, Counsel Tiberghien

Mathieu Taverne, Senior Associate Tiberghien