Décret flamand sur le bail d’habitation 

Le 24 octobre 2018, le Parlement flamand a définitivement approuvé le Décret flamand sur le bail d’habitation.

Le Décret flamand sur le bail d’habitation s’applique aux contrats de location d’une habitation en tant que résidence principale[1] et aux contrats de locations de logements pour étudiants[2]. Pour les autres baux, l’ancienne réglementation continue de s’appliquer.

Les nouvelles dispositions du Décret flamand sur le bail d’habitation sont d’application depuis le 1erjanvier 2019[3]. Cela signifie que tous les baux conclus pour une maison en tant que résidence principale ou logement étudiant située en Région flamande seront soumis à cette nouvelle réglementation à partir du 1er janvier 2019.

Le Décret flamand sur le bail d’habitation ne s’applique pas aux baux en cours, ce qui signifie que les deux réglementations continueront à être utilisés côte à côte pendant une longue période. La date de la signature est déterminante à cet égard.

Habitation en tant que résidence principale ?

Une habitation est tout bien meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci (différent de la réglementation actuelle) qui est destiné à être la résidence principale du locataire.

Par « résidence principale », on entend : « une résidence que le locataire, avec l’accord explicite ou tacite du bailleur, affecte dès son entrée dans les lieux loués à la résidence principale ».

Changement les plus importants ?

Quelques modifications importantes pour les contrats d’habitation en tant que résidence principale dans le Décret flamand sur le bail d’habitation :

• Publication et affichage[4]: Si un bien est destiné à l’habitation au sens large, le loyer ainsi que les frais et charges doivent être indiqués.

L’amende maximale peut être augmentée jusqu’à 350,00 € et peut également être infligée à un mandataire ( p. ex. un agent immobilier)

• Données exigibles d’un candidat-preneur[5] :

En tant que bailleur, vous pouvez (uniquement) demander les documents nécessaires pour vérifier si le candidat-preneur pourra remplir ses obligations de preneur.

Il n’est donc pas permis de demander des informations sur la santé ou un passé criminel, car ces documents ne sont pas nécessaires pour vérifier si le locataire sera en mesure de remplir ses obligations.

• Obligation de livraison et état du bien au commencement[6]: Le bailleur doit, au début du contrat de location, livrer le bien en bon état d’entretien. Le bien doit répondre aux exigences élémentaires de l’article 5 du code flamand du logement. Les exigences fédérales en matière de qualité de vie sont donc abolies. La nouveauté est qu’un certificat de conformité datant de moins de 3 mois doit être présent au début du contrat de location. Il s’agit d’une présomption (réfragable) que la maison répondait aux normes au début du contrat de bail. Si cette obligation n’a pas été respectée, la sanction est la nullité.
• Obligation de livraison et état du bien pendant le contrat de location[7]: Le bailleur a une obligation d’entretien et de réparation pour les réparations requises par la vétusté ou la force majeure. Le locataire, par contre, est responsable des petites réparations ou des réparations dues à une mauvaise utilisation ou à un manque d’entretien comme bon père de famille.

Dans la pratique, l’obligation d’entretien et de réparation a souvent donné lieu à des discussions entre le locataire et le bailleur, car il est impossible d’interpréter ce que l’on entend par « petite réparation ». Pour y mettre fin, le gouvernement flamand a dressé une liste de ces petites réparations : Annexe 4 : Liste des petites réparations comme énoncé à l’article 7[8].

• Réparations urgentes[9]:  Un locataire doit tolérer les réparations urgentes, quels que soient les inconvénients qui lui sont causés. Si les réparations durent plus de 30 jours (au lieu de 40 jours), le prix du loyer sera réduit en proportion du temps et de la partie du bien pour laquelle le locataire a perdu la jouissance.
• Utilisation raisonnable du bien[10]: Le locataire doit utiliser le bien comme un bon père de famille. La nouveauté est que le locataire a une obligation de notification et le bailleur doit être tenu informé par le locataire des réparations nécessaires qui sont à la charge du bailleur.
• Révision du loyer[11]: Une révision ordinaire du loyer peut se faire à l’amiable ou via le juge de paix. Une nouveauté est que le loyer peut désormais être révisé pour les investissements économiseurs d’énergie. Cette révision peut se faire à l’amiable ou par l’intermédiaire du juge de paix à tout moment si la valeur locative a augmenté de 10% en raison d’investissements économiseurs d’énergie. On ne peut pas tenir compte des investissements économiseurs d’énergie obligatoires comme l’isolation du toit ou le double vitrage.
• Garantie locative[12]: La garantie locative sera égale à 3 mois de loyer (au lieu de deux mois). Le locataire choisit le mode d’exécution de l’obligation de garantie : via un compte individualisé auprès d’un établissement financier, via une sûreté réelle auprès d’un établissement financier, ou via une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et un établissement financier. Le Gouvernement flamand établit un formulaire par lequel les institutions financières confirment aux bailleurs que la garantie locative a été accordée, quelle que soit la manière dont cette garantie a été fournie.
• L’assurance incendie et dégâts des eaux[13] sera obligatoire pour le locataire et le bailleur. À l’avenir, le locataire devra s’assurer, en plus de l’assurance incendie, également pour les dégâts des eaux.
• Enfin, il est novateur que le Décret flamand sur les loyers consacre un chapitre entier à la colocation[14].

Si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur la nouvelle législation locative, vous pouvez toujours contacter l’un de nos avocats.

Lisez également notre prochaine mise à jour sur les changements les plus importants pour le logement étudiant dans le Décret flamand sur le bail d’habitation.

[1] Titre II du Décret du 9 novembre 2018 contenant des dispositions relatives à la location de biens destinés à l’habitation ou de parties de ceux-ci (ci-après : Décret flamand sur le bail d’habitation)

[2] Titre III du Décret flamand sur le bail d’habitation)

[3] A l’exception des règles concernant la garantie locative, qui entreront en vigueur ultérieurement.

[4] Art. 4 du Décret flamand sur le bail d’habitation

[5] Art. 7 du Décret flamand sur le bail d’habitation

[6] Art. 12 du Décret flamand sur le bail d’habitation

[7]  Art. 25 du Décret flamand sur le bail d’habitation

[8] Annexe 4: Liste de petites réparations comme énoncé à l’article 7

[9] Art. 27 du Décret flamand sur le bail d’habitation

[10] Art. 28 du Décret flamand sur le bail d’habitation

[11] Art. 35 du Décret flamand sur le bail d’habitation

[12] Art. 37 du Décret flamand sur le bail d’habitation

[13] Art. 29 du Décret flamand sur le bail d’habitation

[14] Chapitre 4 du Décret flamand sur le bail d’habitation