Les déplacements non essentiels sont interdits en période de corona, tout comme l’interdiction de se rassembler. Bien entendu, ces mesures ont également eu un effet sur le droit de copropriété, en particulier au moment de l’assemblée générale, qui doit normalement se tenir chaque année à la même période. Les règles de sécurité liées à la pandémie Covid-19 ne permettaient pas aux copropriétaires de participer physiquement aux assemblées générales des copropriétaires.
L’article 577-4 du code civil dispose que l’assemblée générale des copropriétaires doit toujours se tenir pendant la période de 15 jours prévue dans le règlement intérieur (obligatoire). Cela n’était pas si évident dans les problèmes de corona actuels et a donc soulevé beaucoup de questions. Au départ, il a été considéré que le report était possible, car aucune sanction n’était prévue au cas où l’assemblée générale ne se tiendrait pas à temps, compte tenu de ce qui est prévu dans le règlement intérieur. Il y avait cependant un risque pour la responsabilité professionnelle éventuelle des syndics s’ils ne respectaient pas les règles concernant la tenue des assemblées générales.
L’arrêté royal n° 4 du 9 avril 2020 (mis à jour par l’arrêté royal du 28.04.2020) portant des dispositions diverses en matière de copropriété et de droit des sociétés et des associations dans le cadre de la lutte contre la pandémie Covid-19, a permis de clarifier ce point. Les assemblées générales qui peuvent garantir les règles de sécurité peuvent simplement avoir lieu. Cela peut se faire, par exemple, dans les petits immeubles d’habitation ou en votant par procuration, etc. Les assemblées générales des copropriétaires qui ne peuvent pas respecter les règles de sécurité relatives au Covid-19 (par exemple, une distance minimale de 1,5 mètre) sont reportées et doivent être tenues dans les cinq mois suivant la fin de la période de crise (actuellement du 10 mars 2020 au 30 juin 2020 (initialement le 3 mai 2020)). Concrètement, cela signifie que les assemblées générales (provisoires) doivent avoir lieu au plus tard le 30 novembre 2020.
Toutefois, il faut tenir compte du fait qu’il y a une chance que le quorum ne soit pas atteint conformément à l’article 577-6, §5 du Code civil, après quoi une nouvelle assemblée doit être convoquée (délai de convocation de 15 jours). Il convient donc de convoquer la première assemblée générale au plus tard à la fin du mois d’octobre 2020.
Il est important d’assurer la continuité de la copropriété pendant ce report : les mandats du syndic et des membres du conseil des copropriétaires seront prolongés jusqu’à la prochaine assemblée générale. Le syndic exerce ses pouvoirs conformément aux décisions de la dernière assemblée générale et dans le respect du budget approuvé lors de cette assemblée. Ainsi, le syndic conserve sa rémunération et des commissions peuvent être demandées en attendant une nouvelle assemblée générale.
Pour les décisions urgentes, qui ne peuvent attendre une réunion après la crise du corona, le syndic peut toujours invoquer l’article 577-9 § 1 du Code civil. Pour des raisons urgentes ou pour la préservation des droits relatifs aux parties communes, le syndic peut prendre des décisions en faveur de l’assemblée générale des coprorpiétaires. Le syndic doit ensuite obtenir la ratification de ces actes par l’assemblée générale dans les meilleurs délais.
Enfin, il convient de noter que la procédure écrite de prise de décision en dehors de l’assemblée générale, prévue à l’article 577-6 § 11 du code civil, reste possible. Toutefois, le cas échéant, l’unanimité des copropriétaires est requise. L’organisation de la réunion par téléphone ou vidéoconférence peut faire partie de cette procédure écrite. Note : Les assemblées générales qui sont légalement organisées depuis le 10 mars 2020 restent valables.
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