Une nouvelle loi sur la copropriété a été adoptée le 18 juin 2018. Cette loi vise non seulement une plus grande flexibilité pour l’Association des copropriétaires et ses organes, mais aussi l’optimisation, l’efficacité au sein de l’Association des copropriétaires, le rééquilibrage au sein de la copropriété et une clarification de la loi[1].  Cette loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Certains des aspects les plus importants des modifications sont énumérés ci-dessous.

Abolition du formalisme strict

Tout d’abord, la modification de la loi abolit le formalisme strict pour certaines matières.

Par exemple, le nombre d’aspects à inclure dans le règlement intérieur privé a été étendu afin de réduire la nécessité d’une réglementation par le biais des statuts authentiques. Seules la division de l’immeuble et l’obligation d’apport des copropriétaires sont encore obligatoirement incluses dans les actes notariés. De cette manière, certaines règles peuvent être modifiées de manière plus simple et plus souple, de sorte que, par exemple, le prix de vente ne devrait plus être un obstacle à certaines modifications lors d’une assemblée générale. Le syndicat a également l’obligation de tenir à jour ce règlement d’ordre intérieur obligatoire en fonction des modifications législatives récentes. Cela permet non seulement d’assurer l’exactitude du document au fil du temps, mais aussi de mieux informer les copropriétaires des modifications apportées à la loi.

En outre, la nouvelle loi permet désormais de modifier unilatéralement les statuts, du moins dans des cas très limités (par exemple pour les promoteurs de construction), de sorte que la procédure étendue de modification des statuts ne doit pas toujours être suivie dans certains cas.

En outre, une procuration peut désormais être valable deux fois, si le quorum n’est pas atteint lors d’une première assemblée générale et qu’une deuxième assemblée est donc organisée.

Toutefois, à partir de maintenant, il sera obligatoire d’établir un contrat de syndicat qui déterminera la relation entre l’association des copropriétaires et le syndicat et leurs indemnités.  Cela n’exige pas de conditions formelles spécifiques, de sorte que la nouvelle loi supprime en tout état de cause le formalisme de manière satisfaisante.

Fonctionnement plus souple de l’association des copropriétaires

En outre, l’Association des copropriétaires pourra mettre en œuvre certaines décisions plus facilement, non seulement parce que les majorités qualifiées utilisées ont été réduites de 3/4 à 2/3, mais aussi parce que, entre autres choses, des exceptions supplémentaires à l’exigence de majorités qualifiées étaient également prévues (par exemple pour les travaux légalement imposés).

En outre, l’exigence de l’unanimité est fortement assouplie. Par exemple : lorsque l’unanimité ne peut être atteinte en raison de l’absence de certains propriétaires à l’assemblée générale, l’unanimité peut simplement être atteinte en organisant une nouvelle assemblée générale dans les 30 jours. Dans ce cas, l’unanimité est atteinte par les propriétaires présents. En d’autres termes, l’absence de certains propriétaires à une assemblée générale n’est plus un obstacle absolu à l’unanimité.

Troisièmement, la flexibilisation se traduit par un assouplissement de l’exigence de l’unanimité pour la démolition et la reconstruction d’un bâtiment.

Une plus grande autonomie pour les copropriétaires

En outre, la nouvelle loi introduit également une plus grande autonomie pour l'(Association des) copropriétaires. Plus précisément, un principe “utilisateur-payeur” est mis en place. Cela signifie que le droit exclusif de décider des parties communes reviendra aux copropriétaires qui contribuent effectivement à la charge de cette partie commune. Toutefois, ces décisions ne doivent pas compromettre la gestion conjointe de la copropriété.

En outre, il sera désormais également possible de construire une infrastructure plus flexible de sa propre initiative dans des parties communes. Cela devrait permettre aux copropriétaires d’avoir accès à des ressources énergétiques et de télécommunications modernes.  Les autres copropriétaires ne peuvent s’y opposer que sur la base d’un intérêt légitime ou peuvent réaliser eux-mêmes les travaux.

La modification de la loi accorde également un privilège à l’Association des copropriétaires sur la parcelle du copropriétaire mal payé, mais seulement pour les contributions de l’exercice en cours et de l’exercice précédent.

Par la suite, le syndicat peut également engager une procédure judiciaire pour retard de paiement sans l’autorisation de l’assemblée générale. Toutefois, les clauses et sanctions relatives au paiement des charges doivent être clairement énoncées dans le règlement de copropriété.

En outre, chacun a désormais le droit d’assister à une assemblée générale. Cela permet à chacun d’avoir une véritable voix dans l’assemblée.

Clarification de la loi antérieure

Enfin, la modification législative clarifie également la modification législative de 2010, qui a causé certains problèmes d’interprétation.

Nous pouvons conclure que la loi n’introduit pas de changements purement symboliques dans le droit de l’appartement. En outre, les modifications décrites ci-dessus semblent certainement pouvoir assouplir considérablement la procédure pour les appartements. De plus, les changements permettent aux copropriétaires de mieux comprendre leur situation et de prendre les mesures nécessaires avec une plus grande autonomie. Toutefois, il ne sera possible de vérifier dans la pratique qu’au moment de la mise en œuvre si les modifications introduites permettront d’atteindre le résultat souhaité. En outre, cette mise en œuvre pratique peut également mettre en avant certaines lacunes ou ambiguïtés dans la loi qui pourront être soulevées ultérieurement. Toutefois, à titre de conclusion provisoire, on peut dire que les changements ont un effet d’assouplissement radical à l’esprit. Désormais, les copropriétaires auront non seulement plus d’influence, mais ils auront aussi des possibilités d’action plus nombreuses et surtout plus souples.

Si vous souhaitez être informé de vos droits et obligations, ou si vous souhaitez modifier vos statuts et votre règlement intérieur conformément à cette loi, nous serons heureux de vous aider!

Tine Deschuytere en Lieselotte Vrints

[1] K. MEERT en T. VAN STIPHOUT, “De hervormde appartementswet – Overzicht van enkele belangrijke wijzigingen”, Notariaat 2018, afl. 13, 1-5.