L’entrée en vigueur du nouveau droit des biens a entrainé de nombreux changements et notamment dans les relations de voisinage. Quelles sont les innovations et nouveautés principales et quelles conséquences entraînent-elles en pratique ?

L’accès aux terrains non clôturés

L’article 3.67 du nouveau Code civil octroie la permission à quiconque de se rendre « sur un terrain non bâti, non cultivé, et non clôturé. ». 

Cela signifie que si vous souhaitez flâner, vous détendre, jouer au ballon ou encore manger un pique-nique sur un terrain qui réunit les trois conditions cumulatives reprises dans la disposition, vous le pourrez.

Cependant, il ne s’agit que d’une tolérance qui est balisée et limitée.

En effet, il est interdit d’accéder à ce type de terrains dans deux situations, à savoir :

• Si elle engendre un dommage ou nuit au propriétaire de la parcelle.
• Si le propriétaire du terrain a fait savoir de manière claire que l’accès à son terrain est interdit sans son autorisation (par exemple, si une pancarte est affichée aux abords du terrain interdisant l’accès).

Le droit de propriété qui est un droit protégé dans notre société l’est également ici en permettant au propriétaire de s’opposer au passage de quiconque sur son terrain, s’il le souhaite. Relevons néanmoins que le caractère absolu de ce droit, qui était érigé en principe par les dispositions abrogées de l’ancien Code civil, disparaît au profit d’une définition plus fonctionnelle de ce droit.

En outre, ce droit d’accès ne peut fonder la prescription acquisitive, ou une quelconque revendication à l’égard d’un bien trouvé sur ce terrain.

Les servitudes de jours et de vues

En ce qui concerne les règles qui permettent de protéger les propriétés des regards quelque peu indiscrets, les règles régissant cette matière, anciennement appelées les « jours » (servitudes qui ne laissaient filtrer que la lumière, et qui étaient closes) et les « vues » (servitudes qui laissaient passer la lumière et l’air, telles qu’une fenêtre ou un balcon), ont été modernisées. 

Le nouveau droit des biens réforme ce domaine en supprimant notamment ces notions difficiles à appréhender de « jours » et de « vues »… 

En effet, l’article 3.132 du nouveau droit des biens indique ceci : « Le propriétaire d’une construction peut réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu’il soit placé à 19 décimètres de la limite des parcelles. ».

De plus, en ce qui concerne les murs mitoyens, « un propriétaire ne peut placer de fenêtres, d’ouvertures de murs, de balcons, de terrasses ou d’ouvrages semblables ». 

En conclusion, ce qu’il faut retenir de cette disposition peut être résumé de la façon suivante :

• Il ne peut être procédé à aucun travaux visant à réaliser une ouverture sur un mur mitoyen sans l’accord du voisin.
• Toute nouvelle ouverture doit être placée à une distance de 19 décimètres de la limite des parcelles. Il n’existe cependant pas de limites de distance si l’ouverture ne permet pas une vue effective sur le fonds de ses voisins.

Relations de voisinage

D’autres modifications ont été apportées dans le domaine complexe et sensible des relations de voisinage, et peuvent être résumées de la façon suivante :

• Une action préventive est insérée en matière des troubles anormaux de voisinage. En effet, les articles 3.101 et 3.102 du Code civil prévoient qu’un voisin peut saisir préventivement un juge en cas « de risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé et de pollution » qui seraient causés par le voisin.  Auparavant, la doctrine et la jurisprudence étaient hésitantes quant à la pertinence de cette action préventive, qui est à présent expressément prévue par la loi, mais soumise à de strictes conditions.
• Le dépoussiérage du droit des biens permet également d’apporter des solutions à une situation fréquente : votre chien s’échappe sur le terrain de votre voisin, ou votre enfant y envoie son ballon ? Il s’agit de la propriété de votre voisin, mais ce dernier a l’obligation de vous restituer le bien qui se trouve chez lui ou doit vous permettre de venir le rechercher.
• Les règles qui régissent la distance des plantations, le sort des branches et racines envahissant le terrain voisin, ou encore les fruits qui tombent naturellement sur votre propriété ont également été revues. Ces règles, qui figuraient antérieurement dans le Code rural, sont mieux détaillées et rendues plus efficaces.

Par l’intermédiaire de ce nouveau droit des biens, le législateur a souhaité instaurer des tolérances au regard du droit de propriété, notamment via l’article 3.67 du nouveau Code civil. Cependant, cette tolérance offerte à quiconque ne limite pas véritablement le droit de propriété – droit particulièrement protégé dans notre société – car le propriétaire peut reprendre le contrôle dès qu’il le souhaite. Quant aux modifications relatives aux servitudes de jours et de vues, ainsi qu’aux troubles de voisinage, celles-ci s’inscrivent dans une volonté de dépoussiérer la matière. Dans ce contexte, les modifications permettent de rendre les règles moins théoriques et plus en adéquation avec la réalité.

Me Astrid Leclere, avocate au Barreau de Liège-Huy