En milieu urbain essentiellement, l’exécution de travaux de démolition d’immeubles existants et la construction de nouveaux immeubles peut être à l’origine de l’apparition de désordres ou de troubles d’occupation dans les propriétés voisines. L’importance et l’étendue de ces inconvénients est fonction de la nature des sols, de l’importance des constructions érigées, des techniques mises en œuvre, de l’état des constructions voisines, notamment. Ces situations sont parfois à l’origine d’importants conflits entre parties.

Dans tous les cas, c’est la détermination précise de ces désordres et troubles qui fait l’objet de discussions, parfois âpres, entre les intéressés. Un document peut, le cas échéant, aider à déterminer avec précision l’exacte étendue des dommages causés aux propriétés voisines lors de l’exécution des travaux en cause: l’état des lieux avant travaux.

L’établissement d’un tel document, souvent confié aux géomètres-experts, requiert non seulement la possession de connaissances techniques approfondies mais implique également le respect d’une méthodologie précise, seule gage de réussite. C’est à ce prix seulement que, les travaux étant terminés, il sera possible de déterminer avec certitude quelle a été l’éventuelle influence des travaux de construction sur les propriétés voisines.

Le constat d’état des lieux avant travaux doit nécessairement avoir un caractère totalement contradictoire, c’est à dire que son contenu doit être approuvé par signature par les parties concernées. Dans le cas contraire, le rôle de document de référence incontestable ne peut lui être attribué et il ne pourra pas jouer pas le rôle important qui lui est normalement dévolu.

Ce constat décrit donc avant exécution de tout travail sur le futur chantier, de manière minutieuse et systématique toutes les caractéristique techniques d’un bien immeuble situé dans le voisinage de ce chantier; il comporte souvent les chapitres suivants:

• Le préambule: première page du constat qui renseigne l’identité des parties et des
• experts, la date du constat, la situation du bien et la raison pour laquelle ledit constat est dressé.
• Les notes liminaires: lesquelles précisent certains éléments relatifs à l’examen des lieux (non déplacement de meubles ou de tapis, absence d’investigation en ce qui concerne les installations de chauffage, d’eau et de gaz ou encore définition de certains termes utilisés comme fendilles ou fissures…)
• La table des matières: en cas de constat volumineux afin de retrouver rapidement les locaux concernés lors de l’établissement du récolement de l’état des lieux en fin de chantier ( voir ci-après ).
• Les constatations: partie principale du constat et qui a pour objet de décrire l’état de la structure et des parachèvements du bien.
• La formule finale et les signatures: dernière page du document où le caractère
• contradictoire du constat est confirmé par l’apposition des signatures.

Comme indiqué ci-avant, l’établissement du constat implique le respect d’une méthodologie dont les termes essentiels sont les suivants:

• Pour le bâtiment, examen de l’intérieur, puis de l’extérieur.
• Pour l’intérieur, visite depuis le niveau supérieur jusqu’au niveau le plus bas.
• Dans chaque local, examen du plafond suivi des parois et enfin du sol; pour les parois, on commence par la façade avant et on examine les autres parois dans le sens horlogique.Le bon fonctionnement des menuiseries est vérifié.
• Pour chaque lésion ( fendille, fissure… ) description des caractéristiques générales ( sens de développement, ouverture, longueur…)

Sont considérés, selon le cas, comme compléments utiles à la description des caractéristiques d’un bâtiment, la prise de photographies ou de vidéos, le relevé de taux d’humidité effectué à l’aide d’un humidimètre électronique,, la pose de témions graphiques ou de repères, les relevés de points de niveau de la construction examinée rattachés à un point de référence présumé être en dehors de la zone d’influence des travaux projetés.

Le reportage photographique non accompagné par une description technique ne pourra donc jamais jouer le rôle d’un état des lieux avant travaux.

Il n’est pas rare que lors de l’établissement du constat d’état des lieux, les parties ne s’entendent pas sur les termes à utiliser pour décrire les lésions concernées. Cette situation n’est pas de nature à empêcher l’établissement d’un document contradictoire; dans ce cas, en effet, les thèses en présence sont exposées et font parties intégrantes du constat.

Après exécution des travaux, une nouvelle expertise dénommée le récolement d’état des lieux intervient. Elle consiste à se servir de l’état des lieux initial comme référence et d’examiner s’il existe dans les immeubles voisins du chantier des différences par rapport au contenu du document initial.

Il parait impérieux de rappeler, ici cependant, que le récolement de l’état des lieux est une opération d’expertise à part entière qui ne consiste donc pas à relever uniquement les lésions non décrites dans le constat initial, mais bien à examiner si telle nouvelle lésion est ou n’est pas en relation avec les travaux exécutés sur le chantier voisin.

Il n’est pas rare, en effet, que ces lésions non décrites aient une origine qui ne soit pas en relation avec les travaux qui ont justifié l’établissement du constat initial (lésions dues aux caractéristiques de l’immeuble voisin, existence d’un autre chantier proche, survenance d’un incendie ou d’un dégât des eaux…). En cas de non entente finale entre parties, un procès-verbal de récolement contradictoire pourra cependant être établi, lequel consignera la version défendue par chacun.

Le fait de pouvoir disposer d’un document établi à caractère contradictoire est de nature à simplifier fortement les règlements ultérieurs qu’ils soient menés par les parties, par leurs assureurs ou par les experts chargés de mission par les tribunaux.

En ce sens, ces constats contradictoires établis par des professionnels compétents jouent un rôle social important car ils permettent d’éviter souvent de longues et coûteuses procédures.

F. Wargnies
Géomètre-expert