En tant que propriétaire, ce que vous pouvez faire en cas de décès de votre locataire, dépendra de la date du bail.

Les baux conclus avant le 1er janvier 2019 sont toujours régis par la législation fédérale sur les loyers. L’article 1742 du Code civil stipule :

"Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur".

Le décès d'un locataire peut donc, dans ce cas, poser de nombreux problèmes pratiques et financiers pour un propriétaire. En effet, le propriétaire ne connait pas toujours les héritiers ou si il y en a ou non, de sorte que le bail se poursuit, les arriérés de loyer s'accumulent, les locaux ne sont pas libérés et ne peuvent donc pas être reloués, etc. La nomination d'un curateur en raison d’une succession vacante pour les biens du locataire décédé pourrait être une solution, mais cette procédure prend souvent beaucoup de temps.

Les baux conclus à partir du 1er janvier 2019 sont régis par le Décret flamand sur la location d’habitations qui, en son article 42, prévoit une nouvelle réglementation sur le décès du locataire afin de répondre aux problèmes susmentionnés :

“En cas de décès du dernier preneur, le bail est dissous de plein droit à la fin du deuxième mois après le décès du dernier preneur, sauf si les héritiers du preneur ont déclaré dans ce délai de continuer le bail.”

Le contrat de bail prend donc automatiquement fin (2 mois) après le décès du locataire.

Les héritiers du locataire disposent d'un délai de 2 mois après le décès pour organiser la règlement pratique du bail. S'ils ne le font pas, s'il n'y a pas d'héritiers ou si les héritiers refusent la succession, le bail prendra automatiquement fin après 2 mois et le propriétaire pourra réclamer à la succession 2 mois d'arriérés de loyer et 1 mois d’indemnité de remploi.

En outre, le propriétaire peut demander au Juge de paix compétent de nommer un curateur chargé des meubles meublants afin d'organiser l'expulsion des locaux.

Le curateur chargé des meubles meublants a les mêmes pouvoirs et obligations que le curateur chargé d'une succession vaccant, à la différence qu'il ne s'occupe que des effets mobiliers, de l'argent et des valeurs mobilières se trouvant dans l'immeuble loué. La gestion du mobilier par le curateur ne s'étend donc pas au règlement de l'ensemble du patrimoine du locataire décédé, ce qui permet de réduire la durée de sa tâche et de mettre plus rapidement les locaux loués à la disposition du propriétaire.

En pratique, le propriétaire doit introduire auprès du Juge de paix compétent une requête visant la désignation un curateur chargé des meubles meublants sur base de l'article 42 du Décret flamand sur la location d’habitations et la libération de la garantie locative. Le Juge de paix se rendra ensuite sur les lieux et dressera un procès-verbal décrivant le mobilier, l'argent et les biens meubles se trouvant dans les locaux loués. Les objets trouvés sont alors confiés au curateur désigné qui peut les vendre après un délai d'attente de 30 jours.

Le mandat du curateur prend fin après la vente des biens. Le Juge de paix décidera ensuite de l'affectation du produit de la vente et de la libération de la garantie locative. Le mandat du curateur prend également fin lorsque les héritiers se manifestent. Ils doivent alors rembourser au curateur les frais engagés.

Lorsque la déclaration de créance du propriétaire a été totalement réglée avec le produit de la vente et que la garantie locative a été libérée, le propriétaire ne peut plus poursuivre. Dans le cas contraire, il peut toujours demander la nomination d'un curateur en raison d’une succession vacante afin de pouvoir déposer une déclaration de créance au passif de la succession, qui sera ensuite réglée par le curateur qui aura été désigné.

Toutefois, en faisant d'abord nommer un curateur chargé des meubles meublants, le propriétaire peut disposer de son bien plus rapidement !

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