À partir du 1er janvier prochain, le marché immobilier bruxellois se verra introduire un « droit de préférence » du locataire. Cette nouveauté législative, adoptée le 19 septembre dernier par le parlement régional, offre une opportunité inédite aux locataires. Qu’est-ce que cela signifie en pratique ?

Qu’est-ce que ce droit de préférence implique pour les bailleurs et les locataires ?

Dès le début de l'année prochaine, lorsqu'un propriétaire souhaitera vendre un bien qu'il loue à Bruxelles, son locataire bénéficiera d’un privilège : un « droit de préférence ». Concrètement, cela signifie que le locataire sera le premier en lice pour acheter le logement qu'il occupe. Cette mesure a pour objectif de faciliter l'accès à la propriété pour les locataires investis depuis longtemps dans leur habitation.

Le concept du « droit de préférence » n’est pas révolutionnaire. Il existe un droit similaire en France. Chez nous, une version semblable existe pour les locataires de terres agricoles. Mais en ce qui concerne le marché résidentiel privé, c'est une première.

Concrètement

Actuellement, lorsqu'un propriétaire bruxellois décide de vendre son bien loué, il est tenu par la loi de notifier cette intention à son locataire. Cette obligation légale est toutefois limitée aux ventes traditionnelles de gré à gré, excluant les ventes publiques. Une fois informé de cette intention de vente, le locataire a la possibilité de participer à la vente en soumettant une offre, mais il doit alors rivaliser avec d'autres acheteurs potentiels. Avec la mise en place du nouveau texte, ce locataire bénéficiera dorénavant d'un droit de priorité inédit.

Concrètement, le processus est simple. Lorsqu'un propriétaire bruxellois mettra en vente un bien loué, il devra en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire disposera alors de 30 jours pour accepter la vente. Toutefois, il est essentiel de noter que l'offre est non négociable en termes de prix et de conditions. Si le locataire refuse ou ne réagit pas dans les 30 jours, le bien est mis sur le marché de manière classique.

Mais ce n’est pas tout ! Si le bien est ensuite proposé à un autre acquéreur à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le locataire devra en être informé. Il aura alors 7 jours supplémentaires pour exercer son droit de préférence.

Conditions et exceptions du droit de préférence à Bruxelles

Le droit de préférence s'applique sous certaines conditions. Le logement doit faire l'objet d'un bail de résidence principale et le locataire doit y être domicilié. On vise ici les baux de résidence principale de longue durée (ou réputés de longue durée par l’effet de la loi c’est-à-dire dans le cas où, à la fin du bail, le locataire reste dans le logement sans opposition du bailleur). Sont en effet exclus les baux de courte durée. Plusieurs autres cas d’exclusion sont par ailleurs prévus, comme la vente entre membres d’une même famille. En revanche, le texte s'applique aux logements sous-loués, aux baux étudiants, et aux colocataires, pour autant que le locataire y soit domicilié et ait affecté le bien loué à sa résidence principale.

Enfin, le locataire n'est pas seul à pouvoir exercer ce droit, mais aussi les personnes domiciliées avec lui, telles que notamment son conjoint, son cohabitant, ses enfants, ou les enfants de son partenaire.

Des sanctions en cas de non-respect de ce droit de priorité

Il est crucial de souligner que si le propriétaire ne respecte pas le droit de préférence de son locataire, ce dernier pourra intenter une action en subrogation contre l’acquéreur. En d’autres termes, l’acquéreur initial pourrait être remplacé par le locataire dont le droit de préférence a été méconnu (moyennant remboursement). Cette action peut être intentée jusqu’à 1 an après la vente. Cette sanction, bien que lourde, vise à garantir le respect de la procédure.

À noter que cette nouvelle mesure ne s'appliquera qu'aux ventes conclues à partir du 1er janvier 2024, et non pas aux ventes déjà en cours à cette date.

Notaire.be