À la fin de l'année dernière, un arrêté royal a été publié concernant l'utilisation de certaines clauses dans les contrats d’intermédiation immobilière conclus entre entreprises et consommateurs. Ce nouvel arrêté royal remplace un ancien arrêté datant de 2007. Le nouvel arrêté royal est en vigueur depuis le 1er février 2024 et s'appliquera à tous les contrats d’intermédiation immobilière conclus à partir de cette date. Cet article résume les principaux changements.

Pour être clair, le terme « consommateur » dans ce contexte fait référence à la personne physique qui loue, vend ou achète un bien immobilier.

Modifications concernant la nature du contrat d’intermédiation immobilière

Alors que l'ancien AR prévoyait que la mission d’intermédiation devait faire l'objet d'un contrat écrit, le nouvel AR modifie légèrement cette disposition. Il prévoit que l'accord d’intermédiation doit être rédigé sur un support durable. Il peut donc toujours s'agir d'un document écrit, mais il est désormais obligatoire de le procurer par voie électronique.

Un support durable doit permettre au consommateur de stocker l'information de manière à ce qu'elle soit facilement accessible pour un usage ultérieur, qu'elle reste disponible suffisamment longtemps et qu'elle puisse être présentée telle quelle.

Droit de rétractation

Sous l'ancien arrêté royal de 2007, il y avait d'étranges interactions avec les dispositions relatives au droit de rétractation prévues dans l'arrêté royal lui-même et dans le Code de droit économique (ci-après dénommé « CDE »).

Le CDE prévoit un droit de rétractation de 14 jours si le contrat d’intermédiation est conclu en dehors du bureau de l'agent immobilier. L’arrêté royal continuait à prévoir une période de rétractation de 7 jours, quel que soit le lieu où le contrat était conclu. En fait, lorsque le code des pratiques du marché et de la protection des consommateurs a été transféré au CDE, il a été oublié de prévoir les dispositions transitoires indispensables.

Cette disposition a été utilisée par les agents immobiliers pour prévoir deux délais de rétractation : si le contrat était conclu dans les bureaux de l’agent, un droit de rétractation de 7 jours s'appliquait et si le contrat était conclu en dehors des bureaux, un droit de rétractation de 14 jours s'appliquait. Cela allait à l'encontre de l'esprit de la réglementation. Le nouvel AR met fin à cette dichotomie et introduit un droit de rétractation de 14 jours, quel que soit le lieu de conclusion du contrat.

Comme c'était le cas dans l'ancien AR, il est possible de renoncer au droit de rétractation. Le nouvel AR a certes simplifié la formulation de cette option. Le consommateur qui souhaite que l'agent immobilier commence sa mission dès la fin du délai de rétractation de 14 jours peut en faire la demande expresse. Cette demande doit être faite sur un support durable, et le consommateur reconnaît expressément qu'il perd son droit de rétractation si le contrat d’intermédiation est exécuté avant que le consommateur n'ait exercé son droit de rétractation.

Concernant l'étendue de la mission d’intermédiation

Si la mission implique également la négociation du prix ou des conditions d'achat ou de location, alors le prix d'achat maximum et le prix de location maximum ainsi que les conditions d'achat et de location doivent être clairement fixés.

Le nouvel AR précise qu'en tant qu’agent immobilier, vous ne pouvez déroger à ces montants et conditions qu'avec un accord préalable et exprès sur un support durable.

Attestations obligatoires

Le nouvel AR prévoit que l'agent immobilier doit joindre au contrat une liste des attestations obligatoires, en précisant que le consommateur (le vendeur ou le bailleur) peut fournir ou acheter lui-même ces attestations.

En tant qu’agent, vous pouvez toujours proposer de demander les attestations à la place du consommateur. Cela nécessitera désormais l'accord exprès du consommateur pour chaque attestation. En tant qu'agent immobilier, vous devez également préciser si le prix de ces attestations est inclus dans le prix de la mission ou s'il est facturé séparément.

Si, en tant qu’agent, vous facturez des frais d’obtention des attestations et qu'il y a également des frais pour l'attestation elle-même, vous devez communiquer au consommateur le prix total par attestation.

Si le prix ne peut être calculé à l'avance, vous devez indiquer comment le prix est calculé et, en tout état de cause, que ces frais supplémentaires peuvent être dus.

Vous ne pouvez pas prendre de marge sur le prix de revient de l'attestation en question que vous demandez en tant qu’agent. L’AR prévoit que le prix de revient demandé doit correspondre au coût réel de l'attestation et, le cas échéant, de l'obtention de l'attestation. Si le consommateur le demande, vous devez, en tant que courtier, fournir la preuve du coût réel.

Durée du contrat

L'ancien AR exigeait de l’agent qu'il indique la durée du contrat. On pouvait en déduire implicitement qu'il n'était pas possible de conclure un contrat d’intermédiation à durée indéterminée au début du contrat.

L'obligation d'indiquer explicitement la durée des contrats à durée déterminée est également maintenue dans le nouvel AR. Ce qui est nouveau consiste en la possibilité de conclure un contrat à durée indéterminée. Le législateur a également immédiatement prévu le délai de préavis d'un tel contrat. Celle-ci ne peut excéder deux mois et doit être explicitement mentionnée dans le contrat.

La durée maximale d'un contrat d'exclusivité reste inchangée à six mois, mais il est à noter que le législateur donne une définition très limitée de ce qui constitue un contrat d'exclusivité. Seul un contrat impliquant un seul agent immobilier et dans lequel le client ne peut pas prendre l'initiative lui-même est inclus dans ce terme. Cela signifie que les contrats partiels et co-exclusifs peuvent désormais avoir une durée plus longue.

Les dispositions relatives à la reconduction tacite ne sont modifiées dans le nouvel AR qu'en ce qui concerne le délai de préavis après la reconduction. L'ancien AR de 2007 prévoyait un délai de préavis d'un mois maximum. Le nouvel AR prévoit un délai de préavis maximal d'un mois pour les contrats dont la durée initiale est inférieure ou égale à trois mois et un délai de préavis maximal de deux mois pour les contrats dont la durée initiale est supérieure à trois mois.

Indemnité en cas de résiliation anticipée

Lorsqu'une indemnité de résiliation était prévue en cas de résiliation anticipée, l'AR de 2007 garantissait que l'indemnité de résiliation ne pouvait pas dépasser 50 % des honoraires ou de la commission de l’agent. Le nouvel AR apporte quelques changements.

En vertu du nouvel AR, l'indemnité de résiliation ne peut excéder 50 % du taux payable par le consommateur (tel que défini dans l'AR) si la résiliation a lieu dans les trois premiers mois suivant la conclusion du contrat. Ce pourcentage tombe à 25 % si la résiliation a lieu après les trois premiers mois de la conclusion du contrat.

Conclusion du contrat

Les agents immobiliers sont tenus d’adapter leurs contrats avec les consommateurs à ces nouveautés car ces obligations sont entrées en vigueur le 1er février 2024.

Les changements sont trop importants pour être ignorés, mais dans certains domaines, ils offrent également des opportunités supplémentaires pour l'agent immobilier.

Lucas Vincken et Koen de Puydt, Seeds of Law