Pour les acteurs professionnels dans le secteur immobilier, l’une des plus importantes réformes/ perspectives du dénommé « Accord de l’été » de 2017, est l’introduction d’un système de TVA optionnel  sur la location de biens immobiliers. Cela permettrait au bailleur de récupérer la TVA perçue sur la construction, l’acquisition ou la rénovation majeure du bien immobilier (c’est-à-dire dont le coût de rénovation hors TVA s’élève au moins à 60% de la valeur de vente du bâtiment fini).

Après une annulation antérieure, le SPF Finances a annoncé dans son communiqué de presse du 25 octobre 2017 que cette réforme majeure de la TVA se limiterait à un simple prélèvement de TVA sur la mise à la disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens[1],  il a été décidé en Conseil des Ministres du 30 mars 2018 d’approuver également la réforme TVA pour la location des biens immobiliers à usage professionnel [2].

Le 4 octobre 2018, le Parlement a adopté le projet de loi final modifiant le code de la taxe sur la valeur ajoutée en ce qui concerne la taxation optionnelle en matière de location de biens immeubles par nature[3].  La date d’entrée en vigueur a été reportée de trois mois au 1er janvier 2019, mais la date d’entrée en vigueur initiale du 1er  octobre 2018 reste une date très importante, comme il sera expliqué plus en détail ci-dessous dans une brève explication des principales conditions.

Bien immobilier – 1er octobre 2018

Premièrement, la location doit porter sur un bâtiment ou une partie de bâtiment qui a été construit ou dont les travaux de rénovation importants ont commencé au plus tôt à partir du 1eroctobre 2018.

Dès que des travaux de construction matériels[4] pour lesquels la TVA est devenue exigibleavant le 1er octobre 2018 ont été réalisés, aucun prélèvement de TVA optionnel pour la location n’est possible.

En s’en tenant à la date de “première cause d’exigibilité de la TVA” et non, par exemple, à la date de facturation de ces travaux, le législateur s’est immédiatement très vite débarrassé des petits malins qui voudraient contourner cette date du 1er octobre 2018 en demandant rapidement une note de crédit pour toutes les factures antérieures au 1er  octobre 2018 et en les faisant refacturer ensuite après le 1er  octobre…

Il doit s’agir de « travaux immobiliers » au sens de l’article 19, §2 du Code de la TVA. Cela ne comprend donc pas les prestations intellectuelles qui pourraient précéder ces travaux, telles que celles d’un architecte, d’un ingénieur, d’un géomètre ou d’un prestataire de services dans le cadre du permis unique, même si elles ont été effectuées avant le 1er octobre 2018.

Usage professionnel – locataire assujetti à la TVA

Une autre condition à la location d’un immeuble (ou d’une partie d’un immeuble) dans le cadre du nouveau prélèvement optionnel de la TVA concerne le locataire et l’utilisation de l’immeuble concerné.

La perception optionnelle de la TVA ne sera possible que si le locataire est une société assujettieà la TVA qui utilise l’immeuble exclusivement pour l’exercice de ses activités économiques et qui lui confère le statut d’assujetti au sens de l’article 4 du code de la TVA.

Il s’agit donc à la fois de l’assujetti ordinaire à la TVA et l’assujetti mixte et exonéré. En revanche, sont exclus : les particuliers et les institutions publiques.

Elle exclut également du champs d’application les assujettis qui, par exemple, utilisent tout ou partie de l’immeuble loué à des fins privées ou, plus généralement, à des fins autres que celles de leur activité économique.

Pour un bâtiment qui comporte, par exemple, à la fois une partie résidentielle et une partie commerciale, il est possible d’établir 2 contrats de locations distincts, dont l’un (le contrat de bail d’habitation) n’est pas soumis aux règles de TVA optionnelle et l’autre (le contrat de bail commercial) l’est. Cependant, il doit pouvoir être démontré dans ce bâtiment qu’il y a deux parties clairement séparées, qui peuvent être utilisées/ exploitées indépendamment, ce qui implique, entre autres, que chaque partie doit avoir sa propre entrée.

Option

Outre les deux conditions de fond susmentionnées, il est également prévu que le locataire et le bailleur doivent choisir conjointement de placer le bail sous le régime de la TVA.

Les modalités concrètes d’exercice de cette option et la date limite à laquelle elle doit être exercée doivent être déterminées par le Roi.

Toutefois, il est déjà expressément prévu que si un immeuble (ou une partie d’un immeuble) est loué en même temps que le « terrain correspondant », dans ce cas l’option doit être exercée obligatoirement pour les deux biens immeubles.

Le législateur a précisé que le terme “terrain correspondant” désigne : la ou les parcelles cadastrales sur lesquelles le bâtiment ou une partie du bâtiment est érigé et qui sont louées par la même personne en même temps que ce bâtiment ou cette partie du bâtiment.

Il est également explicitement prévu que l’option est valable pour toute la durée du contrat.

Ainsi, une fois que le locataire et le bailleur auront choisi de placer leur bail sous le régime optionnel de la TVA, ils ne pourront pas révoquer leur décision à mi-parcours de la durée du contrat.

L’exposé des motifs du projet de loi indique toutefois que les parties sont libres, le cas échéant, de dissoudre le bail actuel et d’en signer un nouveau, dans lequel elles auront à nouveau toute liberté de décision. En principe, les parties seront également libres de choisir lors du renouvellement du bail.

Si tout cela n’était pas suffisamment clair, ou si vous deviez vous poser d’autres questions, n’hésitez pas à prendre contact avec nos spécialistes.

Gert Vanopstal

Joost Peeters

[1] https://finances.belgium.be/fr/Actualites/tva-%e2%80%93-location-immobili%c3%a8re-entre-entreprises-%e2%80%93-limitation-de-la-r%c3%a9forme

[2] https://finances.belgium.be/fr/Actualites/tva-location-de-biens-immobiliers-%c3%a0-usage-professionnel

[3] Projet de loi modifiant le Code de la taxe sur la valeur ajoutée en ce qui concerne la taxation optionnelle en matière de location de biens immeubles par nature et modifiant l’arrêté royal n° 20, du 20 juillet 1970, fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux en ce qui concerne le taux de TVA réduit en matière de location taxée de biens immeubles par nature, Doc. Parl., 2017-2018, n° 3254/004.

[4] Plus précisément, les “travaux immobiliers” au sens de l’article 19, §2 du Code de la TVA.