Comme chacun sait, les immeubles qui sont donnés en location par des particuliers à des personnes privées, qui ne les affectent pas à des fins professionnelles, sont imposés de manière relativement clémente, en fonction du revenu cadastral du bien concerné. Les loyers nets effectivement perçus ne sont pas pris en considération.

Cependant, la mise en location à titre privé de biens immobiliers n’est pas toujours imposée sur la base du revenu cadastral. Dès que les limites de ce que l’on appelle la « gestion normale de patrimoine privé » sont dépassées, ces revenus peuvent constituer des revenus professionnels et les loyers nets sont alors imposables au barème progressif de l’impôt des personnes physiques.

C’est ainsi qu’en a décidé la Cour d’appel de Liège, il y a quelques mois, dans un arrêt du 20 février 2018. Cette dernière a considéré que la mise en location de 6 logements procurait des revenus professionnels au bailleur concerné.

Que la mise en location de 6 logements (et possiblement moins encore) suffise à requalifier les revenus immobiliers en revenus professionnels est toujours une question de faits. A cet égard, toute une série d’éléments est à prendre en compte. Dans l’arrêt précité, le bailleur privé ne disposait d’aucune épargne et a acheté les maisons en l’espace de trois bonnes années à l’aide de crédits hypothécaires. La Cour d’appel a considéré que, dans le cas d’espèce, il y avait assez d’éléments qui permettaient de considérer qu’il était question d’une activité professionnelle durable. Le fisc avait donc à juste titre procédé à la requalification en revenus professionnels.

Cet arrêt n’est pas un cas isolé. Il en existe encore une multitude d’autres – anciens comme récents – avec des situations de faits diverses et variées, d’où l’on peut tirer un certain nombre d’éléments pour déterminer si les biens immobiliers mis en location à titre privé présentent ou non un risque de se voir imposés comme revenus professionnels. Il n’existe pas de directives claires du fisc en la matière. L’un et l’autre sont toujours une question de faits.

En dépit de tous ces jugements, dans la pratique, on part souvent du principe que les mises en location de biens immobiliers à titre privé ne sont imposées que sur la base du revenu cadastral et que le risque de litige avec l’administration fiscale est très limité. Jusqu’il y a peu, cela était le cas. Récemment, cependant, nous constatons une attention particulière portée par les services de contrôle sur les limites entre les investissements immobiliers privés et professionnels. Le nombre de demandes de renseignements et de contestations ne cesse d’augmenter.

Nous sommes bien entendu disposés à analyser avec vous vos investissements immobiliers et dans le cas où une discussion est déja engagée avec le fisc, nous vous accompagnons volontiers.

Claudine Bodeux, counsel, claudine.bodeux@tiberghien.com
Amandine Baltus, associate, amandine.baltus@tiberghien.com