Nous avions déjà annoncé qu’une modification importante se tramait pour les Belges possédant un bien immobilier à l’étranger. Le projet de loi relatif à cette modification vient d’être approuvé par la Chambre. Mais que change-t-il concrètement pour les Belges qui possèdent un bien immobilier à l’étranger ?

Plus d’imposition sur la valeur locative théorique

Si vous possédez un bien immobilier à l’étranger en tant que contribuable belge, vous êtes tenu d’en déclarer les loyers bruts ou la valeur locative théorique dans votre déclaration de l’impôt des personnes physiques. Étant donné que le bien immobilier se trouve à l’étranger, le montant déclaré n’est pas imposé dans les faits, mais il est pris en compte pour déterminer le taux d’imposition moyen applicable aux autres revenus en Belgique. Par conséquent, la charge fiscale est plus élevée.

Les biens immobiliers situés en Belgique

doivent uniquement être déclarés à hauteur du revenu cadastral (RC). Or, ce RC est bien moins élevé que la valeur locative actuelle qui est utilisée pour les biens immobiliers étrangers. C’est la raison pour laquelle les Belges possédant un bien immobilier à l’étranger se sentaient discriminés.

Ce qui change concrètement

À partir de l’année d’imposition 2022 (année de revenus 2021), tous les biens immobiliers étrangers appartenant à une personne physique assujettie à l’impôt des personnes physiques en Belgique seront assortis d’un RC. Dès lors, aucun RC ne sera attribué à des biens immobiliers étrangers de sociétés belges.

Le RC pour les biens immobiliers étrangers est déterminé de la même manière que le RC pour les biens immobiliers belges, à savoir à l’aide des valeurs locatives nettes normales au 1er janvier 1975. Le législateur belge part du principe que ce montant de référence n’est pas connu et a élaboré une technique permettent de déterminer la valeur de vente de 1975 à l’aide de la valeur de vente actuelle.

Un facteur de correction sera appliqué à la valeur de vente actuelle. Celui-ci est de 15,036 pour l’année 2020. De cette manière, on calcule le montant qui devait être investi en 1975 pour acquérir un capital correspondant à la valeur de vente actuelle. Une fois que l’on a la valeur de vente de la parcelle au moment de référence (1er janvier 1975), le taux de 5,3 % est appliqué pour calculer le RC.

Exemple :
Vous achetez un bien immobilier en France d’une valeur de 300 000 euros. Le facteur de correction de 15,036 doit d’abord être appliqué pour savoir quelle était la valeur de vente pour l’année de référence 1975. 300 000/15,036 = 19 952. Pour calculer le RC final, ce montant est multiplié par 5,3 % de sorte que le RC s’élève 1 057 EUR (19 952 * 5,3 %) pour cette maison.

Devez-vous faire des démarches vous-même ?

Pour déterminer ce RC, il est important que l’administration soit informée de l’existence de ce bien immobilier. Toute acquisition ou aliénation d’un droit réel sur un bien immobilier situé à l’étranger à partir du 1er janvier 2021 par un résident belge doit être déclarée spontanément à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale. Vous disposez de quatre mois pour le faire à partir de l’acquisition ou de l’aliénation.
Les personnes qui possédaient déjà un bien immobilier à l’étranger au 31 décembre 2020 ont jusqu’au 31 décembre 2021 pour le déclarer. L’Administration contactera les contribuables concernés pour déterminer le RC.
Attention : en ce qui concerne l’année d’imposition 2021 (année de revenus 2020), vous devez bien reprendre votre bien immobilier comme avant, c’est-à-dire d’après la valeur locative théorique.

N’hésitez pas à contacter nos spécialistes en la matière qui suivent l’évolution de près pour vous.

Febe Louage et Stephanie Vanmarcke