Le 1er juin 2024, un nouveau décret flamand daté du 8 mars 2024 est entré en vigueur, prévoyant les modalités d'aliénation d’immeubles domaniaux et d'établissement et d'aliénation de droits réels. L'objectif de ce décret est de créer un cadre juridique durable, cohérent et efficace dans lequel les entités du gouvernement flamand peuvent aliéner des immeubles domaniaux, ainsi qu'établir et aliéner des droits réels. La principale conséquence de ce décret est que toutes les autorités et entités publiques flamandes doivent désormais respecter des obligations de publicité bien définies dans le cadre de leurs transactions immobilières publiques, alors qu'auparavant ce n'était le cas que pour un cercle plus limité d'autorités.
Concernant les transactions immobilières en général
L'expression « transactions immobilières publiques » désigne notamment la vente ou l'échange de terrains, la constitution de droits réels tels que le droit de bail ou la propriété superficiaire, la location ou l'affermage de terrains et/ou de bâtiments appartenant à la propriété publique.
Il est important de noter que les transactions immobilières publiques ne sont, en principe, pas soumises à la législation sur les marchés publics, ce qui signifie que les règles strictes de cette législation ne doivent pas être respectées.
Dans des cas exceptionnels, une transaction immobilière publique sera considérée comme un contrat public.
C'est le cas lorsqu'une transaction implique la demande du gouvernement d'effectuer certains travaux ou améliorations sur le bien et que l'objet principal de l'accord répond à la définition d'un contrat de travaux publics. Dans ce cas, le gouvernement concerné devra se conformer à la loi sur les marchés publics et suivre les procédures qui y sont stipulées. En pratique, cela signifie que l'opération devra faire l'objet d'une publicité et d'une mise en concurrence.
Les transactions immobilières publiques resteront bien entendu toujours soumises aux principes fondamentaux d'égalité, de non-discrimination et de transparence, même si elles ne sont pas couvertes par la législation sur les marchés publics.
Le respect du principe de transparence implique avant tout que le contrat fasse l'objet d'une publicité préalable.
Les prédécesseurs du nouveau décret sur les transactions immobilières publiques
Dans le passé, divers instruments ont déjà été publiés concernant les transactions immobilières publiques, ce qui signifie que les transactions non couvertes par la législation sur les marchés publics devaient également être soumises à des mesures de publicité dans une certaine mesure.
On peut par exemple se référer au décret du 30 novembre 2018 relatif à la cession d'actifs immobiliers ou à l'article 293 du décret du 22 décembre 2017 relatif à l'administration locale, qui mettaient déjà en avant certains principes de concurrence, de transparence et de proportionnalité.
Ces dispositions ont été concrétisées par le Gouvernement flamand dans la circulaire RD/ABB 2019/3 relative aux transactions immobilières par les administrations locales et provinciales et par les administrations des services de cultes reconnus. Cette circulaire contient diverses lignes directrices concernant la procédure à suivre par ces autorités dans la gestion et l'aliénation de leur patrimoine immobilier.
Quel est l'impact et les conséquences de ce nouveau décret ?
Le nouveau décret crée un cadre réglementaire clair pour les autorités publiques flamandes et fournit une base juridique explicite pour l'application des principes de transparence et de concurrence loyale en ce qui concerne toutes les transactions immobilières publiques.
Le décret prévoit principalement une extension à tous les pouvoirs publics flamands de l'obligation de divulgation par des « mesures de publicité appropriées et proportionnées », qui était déjà prévue dans le décret du 30 novembre 2018. En effet, avant cela, un certain nombre d'organismes publics échappaient au champ d'application du décret-cadre. Désormais, le terme « organisme public flamand » doit être interprété de manière très large.
En outre, selon le décret, pour déterminer quelles mesures de publicité sont appropriées et proportionnées, il faut tenir compte de la valeur, de l'état et de la localisation du bien ainsi que de la situation du marché – comme dans le décret du 30 novembre 2018. En d'autres termes, la publicité appropriée dépendra du contexte concret de la transaction. Ainsi, une vente publique ne sera pas automatiquement obligatoire. Une consultation du marché, par exemple, ou une annonce publique par voie officielle peuvent également être appropriées.
Enfin, le décret prévoit explicitement trois cas exceptionnels dans lesquels une transparence et une concurrence très limitées peuvent suffire, notamment lorsque :
- la valeur estimée du bien à aliéner ou la durée totale du droit réel est inférieure à 37.500 € ;
- la transaction a lieu dans le cadre d'objectifs d'intérêt public ;
- on peut raisonnablement supposer que l'opération pourrait gravement nuire aux intérêts économiques et financiers du Gouvernement flamand concerné.
Dans ces cas, il sera toujours possible de procéder à une transaction privée directe.
Compétences du Gouvernement flamand et autorisation parlementaire
Le décret prévoit que le Gouvernement flamand est compétent pour les transactions immobilières publiques portant sur des biens immobiliers appartenant à la Communauté flamande ou à la Région flamande. Ce n'est que si la valeur estimée de la transaction dépasse 10.000.000 euros qu'une autorisation préalable du Parlement flamand est requise.
Remarque : le décret ne s'applique qu'au niveau flamand. L'aliénation des domaines fédéraux est encore aujourd'hui régie par la loi obsolète du 31 mai 1923 relative à l'aliénation des biens immobiliers.
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