De aankoop van Frans vastgoed via een Belgische vennootschap, gaat zowel in België als in Frankrijk gepaard met enkele formaliteiten. Dankzij onze aanwezigheid en expertise in beide landen, kan u bij Vandelanotte rekenen op gespecialiseerd advies en een efficiënte en geïntegreerde aanpak voor het vervullen van de nodige formaliteiten. Hieronder geven wij u graag enkele aandachtspunten mee die van belang zijn wanneer Frans vastgoed wordt aangekocht met de Belgische vennootschap.
Franse formaliteiten
Indien een Belgische vennootschap een Frans onroerend goed aankoopt, dient zij zich aan te melden bij de Franse administratie.
Gedurende de periode dat het Frans onroerend goed wordt aangehouden, moet er in Frankrijk een boekhouding worden bijgehouden en een fiscale aangifte worden ingediend. Gezien het onroerend goed in Frankrijk is gelegen, mag Frankrijk de inkomsten uit het onroerend goed belasten. Het tarief in de vennootschapsbelasting bedraagt 15% op de eerste 38.120 EUR en 28% op het deel erboven (vanaf 2020).
Daarnaast kent Frankrijk heel wat bijkomende belasting zoals de taxe foncière, contribution economique territoriale, contribution sur les revenus locatifs, contribution à l’audiovisuel public,… die ook specifieke verplichtingen met zich meebrengen.
Aangifte 3% taks en vermogensbelasting (IFI)
Belgische vennootschappen die een Frans onroerend goed aanhouden, zijn jaarlijks de “taxe de 3%” verschuldigd, indien de waarde van het onroerend goed meer dan 50% uitmaakt van het totaal Frans actief. Deze jaarlijkse belasting wordt berekend over de venale waarde van het onroerend goed. Er kan echter een vrijstelling worden bekomen indien de achterliggende aandeelhouders worden bekendgemaakt aan de Franse administratie.
De jaarlijkse aangifte, die in mei moet worden ingediend om de vrijstelling te bekomen, is een handig controlemiddel voor de Franse administratie. Gezien deze de waarde van het vastgoed en de uiteindelijke begunstigden vermeldt, kan de Franse administratie op basis van deze aangifte nagaan of er eventueel vermogensbelasting (IFI) verschuldigd is en of de aandelen van de Belgische vennootschap werden overgedragen.
Van zodra uw onroerend vermogen in Frankrijk meer dan 1,3 miljoen bedraagt, bent u vermogensbelasting verschuldigd. Indien het Frans onroerend goed wordt aangehouden door een Belgische vennootschap, dan wordt er voor de berekening van de belastbare basis rekening gehouden met de andere activa die worden aangehouden door de vennootschap. Indien u vermogensbelasting verschuldigd bent, moet u zelf het initiatief nemen om een aangifte in te dienen. De progressieve tarieven in de vermogensbelasting lopen op van 0,5% op de eerste schijf (800.000 EUR -1.300.000 EUR) tot 1,5% op het deel boven 10 miljoen.
Belgische boekhouding en verliesverrekening
Indien u buitenlands vastgoed aankoopt met uw Belgische vennootschap, dan dient u dit onroerend goed in uw Belgische boekhouding op te nemen. Om het Frans resultaat te bepalen worden de kosten die betrekking hebben op het onroerend goed worden, zoals bijvoorbeeld afschrijvingen, afgetrokken van de huurinkomsten betaald door derden, bedrijfsleiders en aandeelhouders.
Bekomt u hierdoor een positief Frans resultaat, dan wordt deze winst op basis van het dubbelbelastingverdrag afgesloten tussen Frankrijk en België, vrijgesteld van Belgische vennootschapsbelasting. Bekomt u een negatief resultaat, dan mag u dit Frans verlies op vandaag nog aftrekken van uw Belgische winst. Vanaf aanslagjaar 2021 en voor een boekjaar dat ten vroegste aanvangt op 1 januari 2020, zullen verliezen van buitenlandse activa en inrichtingen enkel nog in België aftrekbaar zijn voor zover deze “definitief zijn” en geleden zijn in de EER. Van dit “definitieve” karakter is echter slechts sprake wanneer de inrichting wordt gesloten en de verliezen niet meer kunnen worden afgetrokken in het betrokken land.
Terbeschikkingstelling aan de bedrijfsleider/aandeelhouder
Indien het Frans onroerend goed ter beschikking wordt gesteld aan bedrijfsleiders en aandeelhouders, dan moeten deze een marktconforme huur betalen. Deze huur valt in rekening te brengen voor de periodes waarin het onroerend goed niet aan derden werd verhuurd. Het effectieve gebruik van het onroerend goed is geen voorwaarde, de ter beschikking stelling is voldoende.
Schenkbelastingen in Frankrijk
Indien de aandelen van de Belgische vennootschap worden geschonken, is het steeds belangrijk om na te gaan of er naast de schenkingsrechten in België ook Franse schenkingsrechten verschuldigd zijn. In tegenstelling tot wat het geval is voor directe belastingen en successierechten, hebben België en Frankrijk geen dubbelbelastingverdrag afgesloten op vlak van schenkingsrechten. Bijgevolg moet bij de schenking van aandelen van een Belgische vennootschap met een Frans onroerend goed, de Franse wetgeving in acht worden genomen.
Deze bepaalt dat er in bepaalde gevallen Franse schenkingsrechten verschuldigd zijn indien de aandelen van een Belgische vennootschap die een Frans onroerend goed aanhoudt, worden geschonken. Indien er Franse schenkingsrechten van toepassing zijn, dan worden de schenkingsrechten berekend op het gedeelte van de waarde van de aandelen dat overeenstemt met het Frans onroerend goed.
Voor schenkingen in rechte lijn, lopen de progressieve tarieven op van 5% tot 45%. Er zijn echter wel belangrijke abattementen van toepassing, zoals het abattement voor schenkingen aan kinderen van 100.000 EUR per schenker, per begiftigde.
Denkt u erover na om Frans vastgoed aan te kopen of houdt u reeds Frans vastgoed aan en wenst u meer informatie, neem dan zeker contact op met onze specialisten via contact@vdl.be.
Hannelore Durieu & Febe Louage
0 reacties