Het registratierecht dat verschuldigd is bij de verkoop van onroerend goed, heet in het Vlaams Gewest sedert 1 januari 2015 het verkooprecht. Sedert die datum is deze belasting dan ook een gewestmaterie, ingevolge de zesde staatshervorming.

Hervorming in 2018

Waar de Vlaamse wetgever aanvankelijk vooral de naam van de belasting wijzigde maar de heffingsgrondslagen en tarieven behield, trad er op 1 juni 2018 al een meer inhoudelijke hervorming in werking.

Blikvanger van die hervorming was de afschaffing van het zgn. ‘klein beschrijf’, om over te stappen naar een uniform uitzonderingstarief van 7 % in plaats van het algemeen tarief van 10 %, voor de ‘enige gezinswoning’,  onder volgende voorwaarden:

• Het betreft een zuivere aankoop van een woning in zijn geheelheid, door een of meerdere natuurlijke personen, samen en gelijktijdig,
• Die op de aktedatum geen eigenaar is / zijn van een andere woning of bouwgrond (of het moest zijn dat die binnen het jaar na de akte verkocht of onteigend wordt). en,
• Die er inschrijving nemen in het bevolkingsregister binnen de twee jaar na de akte.

2020: verlaging naar 6 %

Volgens het Vlaams regeerakkoord wordt dat registratierecht (sic.) verlaagd van 7 % naar 6 % vanaf 1 januari 2020.

Over de overgangsmaatregelen is op datum van de redactie van dit artikel nog geen volledige zekerheid gelet op het ontbreken van wetteksten maar gesteld wordt al wel dat de verlaging zal gelden voor notariële aktes vanaf 1 januari 2020, zelfs al is de onderhandse verkoop (“compromis”) nog voor die datum gesloten.

Dat is een uitzondering vermits normaliter het verkooprecht geheven wordt op de datum van de onderhandse verkoop en volgens die regel elke onderhandse verkoop tot en met 31 december 2019 nog onder het oude tarief zou vallen.

Registratieverplichting en mogelijkheid tot ontbinding

Merk op dat die basisregel (waar nu een kortlopende uitzondering op gemaakt wordt) inhoudt dat het verkooprecht verschuldigd is louter omwille van het sluiten van een onderhandse, zelfs ongeschreven, verkoopovereenkomst, en dat er vervolgens vier maanden tijd is om deze verkoopovereenkomst te registreren, op welk ogenblik het verkooprecht moet betaald worden. Van daar komt de gekende termijn van vier maanden om een akte te verlijden.

Wat minder bekend is, is dat ook een onderhandse verkoopovereenkomst die niet tot een notariële akte leidt omdat ze – om welke reden dan ook – niet uitgevoerd wordt, geregistreerd moet worden, en het verkooprecht dus verschuldigd is zelfs als de verkoop niet doorgaat. Hier valt eenvoudig aan te ontkomen door binnen het jaar de overeenkomst minnelijk te ontbinden en de overeenkomst waarin dat wordt vastgelegd ter registratie aan te bieden, waarna een vast recht van twee maal 10 euro verschuldigd is. Een alternatief is de gerechtelijke ontbinding eisen voor de rechtbank, wat eveneens tot een vrijstelling van verkooprecht leidt als die eis binnen het jaar na de overeenkomst wordt ingesteld, en finaal ook door de rechter toegekend wordt uiteraard.

Deze formaliteiten zijn niet zonder belang: als de onderhandse verkoopovereenkomst op welke manier dan ook toch bij de Vlaamse Belastingdienst zou terecht komen zonder formeel ontbonden te zijn en dit geregistreerd te hebben, is alsnog het verkooprecht op de volledige koopsom verschuldigd, vermeerderd met 20 % ingevolge de laattijdige aangifte.

Lees meer over de ontbinding van verkoop van vastgoed vooraf aan de akte in onze eerdere bijdrage.

Andere hervorming en tarieven

In het regeerakkoord wordt eveneens aangekondigd dat het uitzonderingstarief in geval van een ‘ingrijpende energetische renovatie’ verlaagd zal worden van 6 % naar 5 %.

Dat betekent dat normaal gesproken de andere uitzonderingstarieven behouden blijven:

• 1,5 % voor verkopen door de VMSW of erkende sociale huisvestingsmaatschappijen.
• 4 % voor professionele handelaars in onroerend goed.
• 6 % voor aankopen door maatschappijen erkend door het VMSW of door het Vlaams Woningfonds.
• 6 % voor ruil van onbebouwde landgoederen.
• Halvering van het verkooprecht bij aankoop van beschermde monumenten.
• 1 % voor de aankoop van een beschermd monument als gezinswoning.
• 7 % voor de aankoop van een woning bestemd voor sociale verhuur.

In vergelijking…

Het basistarief blijft in het Vlaams Gewest 10 % en daarmee is het lager dan dat van het Waals en het Brussels gewest die beiden een basistarief kennen van 12,5 %.

Wie de vergelijking echter opentrekt naar andere Europese landen, ziet dat de tarieven ook in Vlaanderen relatief hoog blijven (al zijn de precieze tarieven ook in andere landen afhankelijk van uiteenlopende specifieke voorwaarden):

Merk op dat ook in België vastgoedexperten pleiten voor een verdere verlaging.

Bert Gregoir

Stappers advocaten