Het is geen geheim dat de wetgever bij de redactie van de appartementswetgeving mosterd haalde bij het vennootschapsrecht. Sommige parallellen zijn duidelijk. De figuur van de commissaris van de rekeningen, van de commissaris-revisor, de regeling in het kader van de ontbinding en vereffening van de VME, de wettelijke verplichting om – weliswaar afhankelijk van het aantal kavels – een boekhouding te voeren conform het systeem van dubbel boekhouden, de goedkeuring van de jaar(af)rekeningen, …

De vennootschapswetgeving reikt tools aan opdat de onderneming transparant en gestructureerd bestuurd kan worden. Veelal werkt zij onder de vorm van een vennootschap met rechtspersoonlijkheid, waardoor zij zich van organen moet bedienen: de raad van bestuur, een algemene vergadering, enzovoort. Het zijn organen die de uitvoering van de genomen beslissingen doorgaans delegeren aan de CEO, het uitvoerend orgaan. Dit binnen het omschreven afgebakend maatschappelijk doel van de vennootschap.

Laat nu de VME ook rechtspersoonlijkheid hebben. De VME bedient zich bijgevolg ook van organen. Met name en vooreerst de algemene vergadering, waarvan elke mede-eigenaar lid is. Dit is het besluitvormingsorgaan bij uitstek, dat gezien de invoering van een set dwingende wettelijke tools (aanwezigheidsquorum, stemquota, regeling inzake volmachten, …) democratisch hoort te functioneren, of toch alle potentie daartoe heeft.

Mede-eigenaars schijnen het belang van hun positie in dit orgaan maar al te vaak te vergeten of zelfs te miskennen. Tijdig correcte en duidelijk geformuleerde agendapunten aanvragen, en daarmee de dialoog niet schuwen én actief inbreng betuigen, is nochtans een must opdat een democratisch debat kan worden gegarandeerd en gevoerd.

De mede-eigenaar als decision maker dus, in de onderneming ‘gebouw’. Net als in een onderneming vergt het beheer van het gebouw een visie daarover, planning, het in kaart brengen van problemen en uitdagingen, financiële mogelijkheden of onmogelijkheden, doordachte aanleg van reserves, risk management, dashboarden van eerdere beslissingen, transparantie bij de overdracht van een kavel (aandelen) omdat de nieuwe koper een degelijke due diligence kan uitvoeren.

Men vergeet…

Men koopt een appartement met hart en ziel, met als primordiale doelstelling te kunnen wonen of verhuren. Men koopt zelden een kavel in mede-eigendom met de primordiale bedoeling om het gehele gebouw samen met vaak nog onbekende mede-eigenaren te beheren als was het een onderneming.

Tot zover de vergelijking met menige onderneming. Het maatschappelijk doel van de VME, het beheer van het gebouw, spoort niet gelijk met het maatschappelijk doel dat vennoten in de ondernemerswereld wetens en willens bepalen. Daar is het doel bepaald, en het ontstaan van een vennootschap is zelfs in de kiem ingegeven vanuit de wens van partijen om samen, met behulp van de respectieve inbreng, dit doel te verwezenlijken.

Het gebouw beheren is voor de mede-eigenaar niet prioritair. Per slot van rekening betreffen de VME en haar werkingsregels een structuur die het gevolg is van een gedwongen mede-eigendom. Men behoort zelfs tot de VME, willen of niet.

Wetgever en actoren uit de sector, maar maar ook actuele verwikkelingen (innovatie, energiemaatregelen, werken vandaag hard in tegen dit patroon en proberen de mede-eigenaren te sensibiliseren om zorg te dragen voor het gebouw, hun ongoing concern. Letterlijk en figuurlijk.

Wij onderschrijven dit proces graag, en hopen dat voor velen een ogenschijnlijke last mag verworden tot een uitdaging. Meteen onze nieuwjaarswens voor 2023!

Astrid Clabots
Clabots Advocaten

Op de hoogte blijven van alle nieuwigheden binnen de juridische en fiscale wereld?
Volg Jubel.be op LinkedIn