Het statuut van het Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) werd eind 2016 in het leven geroepen om een antwoord te bieden op de vraag vanuit de vastgoedpraktijk om een Belgisch alternatief te bieden voor de Real Estate Investment Funds, die in het buitenland – en op dat moment ook onder Belgische (vastgoed)investeerders – zoveel aan populariteit hadden gewonnen. In tegenstelling tot de omringende landen (Nederland en Luxemburg bij uitstek) bestond er in België geen flexibel beleggingsinstrument met korte looptijd en minder strenge vereisten op vlak van risicodiversificatie dan een Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (“GVV”). In dit eerste deel schetsen de auteurs wat een GVBF precies is.

Vastgoed wordt in België doorgaans gezien als een solide investering. Kleine en middelgrote vermogens investeren vooral in de eigen woning (die ook fiscaal erg aantrekkelijk wordt gehouden) en eventueel een tweede verblijf. De grotere vermogens kunnen meerdere panden aankopen (en doen dat vaak ook), maar om verder te diversifiëren en professionaliseren is een speciaal daarvoor gecreëerd vehikel uiteraard een veel logischere keuze. Het was de bedoeling van de Belgische wetgever om België als financieel centrum te laten wedijveren met de omringende landen. Het aantrekken van de (buitenlandse) institutionele en professionele beleggers moest, aldus de Belgische wetgever, gebeuren door de aanwezigheid van een beleggingsplatform dat beleggers de mogelijkheid biedt om flexibeler te opereren, meer controle te houden op hun investeringen en tegelijkertijd te profiteren van een gereguleerde omgeving.

Initieel kende het GVBF (of in het Frans “FIIS”, “Fonds d’investissement immobilier spécialisé”) niet zo’n groot succes, maar intussen is het aantal geregistreerde GVBF’s sterk gestegen en staat de teller op 187!

Hoe komt het dat dat vehikel zo’n sterke opmars heeft gekend de voorbije jaren? En is dat succes terecht of begint het een beetje op een modeverschijnsel te lijken?

In een samenleving waar woningprijzen stijgen ondanks een toenemend renteklimaat, wordt het hoe dan ook voor steeds meer mensen een uitdaging om een betaalbare, kwalitatieve en energiezuinige woning te vinden. In dat licht is het van cruciaal belang om te kijken naar manieren om de huurmarkt beter te structureren. GVBF's, of gelijkaardige beleggingsondernemingen, kunnen hierin een sleutelrol spelen. Ze kunnen helpen bij de institutionalisering van de huurmarkt en zo zorgen voor een snellere en efficiëntere reactie op de stijgende vraag naar woningen. De institutionalisering van de huurmarkt via GVBF's kan helpen bij het vergroten van de woningvoorraad. Door de bouw en het beheer van huurwoningen aantrekkelijker te maken voor investeerders, kan het aanbod sneller groeien om aan de vraag te voldoen en op die manier ook de prijzen onder controle te houden.

Wij wensen ook nog even mee te geven dat het succes van het GVBF ook de wetgever niet is ontgaan. Tijdens de mededelingen rond het recente budgetakkoord werd aangekondigd dat er, voor GVBF’s en transacties waarin een GVBF betrokken is, zal worden voorzien in een specifieke antimisbruikbepaling. Zo zou er, bovenop de reeds gevestigde exittaks van 15%, een bijkomende heffing van 10% verschuldigd zijn op de latente meerwaarde en vrijgestelde reserves indien een GVBF zijn statuut niet voor een minimumperiode van vijf jaar zou aanhouden na omvorming van een bestaande vennootschap. Helaas ontbreken de details van die maatregel nog op het tijdstip dat dit artikel ter perse gaat.

Het opzetten van een GVBF

Artikel 286, § 1 van de AICB-wet voorziet in de mogelijkheid om institutionele alternatieve instellingen voor collectieve belegging met vast kapitaal op te richten. Het juridisch statuut van het GVBF wordt vervolgens verder uitgediept in het KB-GVBF.

Principieel is het GVBF-statuut voorbehouden voor alternatieve instellingen voor collectieve beleggingen (hierna: AICB). Binnen het kader van de AICB-wet zijn er echter uitzonderingen voor de instelling met slechts één deelnemer en de groepsexceptie (waarbij de AICB enkel wordt aangehouden door intragroepvennootschappen).

Beleggingsinstellingen die slechts één deelnemer hebben en dus strikt genomen niet kwalificeren als alternatieve instellingen voor collectieve beleggingen kunnen dus opteren voor het statuut van GVBF, zolang maar voldaan wordt aan de bepalingen van het KB-GVBF.

Een AICB die opteert voor het statuut van GVBF zal sowieso onder toepassing van de AICB-wetgeving vallen. Als de AICB meer dan 100 miljoen euro (met hefboomfinanciering) in activa heeft belegd, zal zij verplicht ook een beheerder moeten aanstellen.

Als de AICB minder dan 100 miljoen euro (met hefboomfinanciering) in activa heeft belegd dan moet ze in principe geen externe geaccrediteerde beheerder aanstellen (‘de minimis’-uitzondering) en kan ze zichzelf registreren als kleinschalige beheerder. In voorkomend geval is er dus enkel de verplichting om een aanmelding te doen bij de FSMA.

Het bekomen van het statuut van GVBF gebeurt door inschrijving op een bij de FOD Financiën bijgehouden lijst. De inschrijving wordt bevestigd ten laatste op de dertigste dag volgend op de dag waarop de aanvraag tot inschrijving geldig werd gedaan of waarop het dossier vervolledigd werd.

Het feit dat de oprichting van een GVBF relatief eenvoudig is en niet onderworpen is aan een voorafgaande toetsing door de FSMA onderstreept het belang dat de Belgische wetgever hecht aan het faciliteren van (institutionele) investeringen in vastgoed. Daardoor kunnen investeerders efficiënt inspelen op kansen in de vastgoedmarkt, terwijl ze toch binnen een gecontroleerd en gereguleerd kader opereren. Dat neemt uiteraard niet weg dat een vennootschap die kwalificeert als AICB zich vooraf moet identificeren en registreren bij de FSMA voordat ze haar activiteiten mag starten.

Verplichting tot informatieverstrekking aan potentiële investeerders

Een GVBF is verplicht om aan haar potentiële investeerders via een informatiedocument de nodige inlichtingen te verstrekken over onder meer het beleggingsbeleid, het type vastgoedbelegging, de onkosten, bezoldigingen, schuldgraad en het uitkeringsbeleid. Het informatiedocument moet aan de potentiële beleggers worden verstrekt alvorens zij de beslissing nemen om eventueel in te schrijven op de aandelen die door het GVBF worden uitgegeven.

Recent moet ook bijzondere aandacht worden gevestigd op de precontractuele informatieverstrekking over duurzaamheid in de financiële sector (hierna: de SFDR-verordening). Sinds maart 2021 moeten AICB’s meer informatie geven over hun duurzaamheidsbeleid. Het doel van de SFDR-verordening is om de beleggers beter te informeren over de gevolgen van het beleggingsbeleid op duurzaamheid en een geïnformeerde beleggingsbeslissing te kunnen nemen. Fondsen kunnen bijgevolg niet langer gewoon pretenderen “duurzaam” te zijn. Die term werd immers tot voor kort te pas en te onpas gebruikt, hetgeen voor Europa een teken was om op te treden tegen die trend van greenwashing.

Elke AICB, en in voorkomend geval ook een GVBF, is sinds 2021 verplicht om voorafgaandelijk aan haar potentiële beleggers duidelijk te maken hoe duurzaamheidsrisico’s meewegen in het selectieproces van de vastgoedbeleggingen en moet daarnaast aangeven hoe de duurzaamheidsrisico’s het rendement van het GVBF kunnen beïnvloeden.

Daarenboven moet het GVBF de potentiële investeerders informeren of de belangrijkste ongunstige effecten van zijn investeringen op duurzaamheidsfactoren in aanmerking worden genomen. De term “belangrijkste ongunstige effecten” verwijst naar de belangrijkste negatieve impact van de beleggingen van een AICB op de ecologische, sociale en werkgelegenheidszaken, de eerbiediging van de mensenrechten en de bestrijding van corruptie en van omkoping. De indicatoren voor ongunstige effecten op duurzaamheidsfactoren worden in een aanvullende verordening omschreven. Typevoorbeelden voor vastgoedbeleggingen zijn de blootstelling van het fonds aan fossiele brandstoffen en energie-inefficiënte vastgoedactiva.

Indien het GVBF kwalificeert als een fonds met duurzame kenmerken (een zogenaamd ‘artikel 8-fonds’ conform artikel 8 van de SFDR-verordening), enkel gericht op het “promoten” van ecologische of sociale eigenschappen, of als het werkelijk een duurzame doelstelling heeft (een zogenaamd ‘artikel 9-fonds’ conform artikel 9 van de SFDR-verordening), dan moeten de toekomstige investeerders daarover voorafgaandelijk en degelijk worden geïnformeerd. Let wel, die benaming wordt vaak gebruikt als een soort kwaliteitslabel, maar is het geenszins. De verordening is immers enkel gericht op het creëren van transparantie en kijkt niet naar de inhoud van de duurzame kenmerken.

De verordening specificeert niet exact wat wordt begrepen onder het “promoten” van ecologische of sociale eigenschappen, noch stelt het specifieke eisen aan hoeveel van de investeringen die ecologische of sociale eigenschappen moeten weerspiegelen. Dat lijkt in de praktijk toch wel weinig houvast te geven aan zowel fondsen als investeerders. Diverse overwegingen kunnen bijgevolg aan de basis liggen, zoals het investeren in energiezuinige woningen en betaalbaar wonen, het investeren in hernieuwbare energiebronnen, enzovoort.

AICB's die opteren voor de precontractuele transparantie van artikel 9 van de SFDR beogen uitsluitend duurzame beleggingen, zoals omschreven in artikel 2, 17) van de SFDR, ook hier echter weer zonder enige indicatie over de (ecologische, maatschappelijke, …) meerwaarde of mate van duurzaamheid die dient gerealiseerd te worden. Onder bepaalde omstandigheden en gebaseerd op sectorspecifieke regelgeving kunnen ze echter toch ook enige flexibiliteit hebben om in andere soorten beleggingen te investeren. Die beleggingen dienen dan specifieke doelen, zoals liquiditeitsbeheer of dekking.

Voor beide types gebeurt de verplichte informatieverschaffing via de voorziene standaardtemplates die als bijlage zijn aangehecht aan de SFDR-verordening. Er is geen voorafgaande controle voorzien voor de toezichthoudende overheid. De FSMA legt de a posteriori controle in hoofdzaak bij de revisor, en in voorkomend geval, bij de beheerder van het GVBF.

Doordat er echter geen aanwijzing is van hoe hoog de lat inzake duurzaamheid gelegd moet worden om een artikel 8-fonds (of zelfs artikel 9-fonds) te kunnen zijn, zijn er intussen tal van (vastgoed)fondsen die (nog steeds) claimen “duurzaam” te zijn. Ze tonen dan wel aan wat ze nastreven, maar indien ze voldoende transparant zijn, blijven ze, ook al is dat duurzame karakter zeer beperkt of zeer oppervlakkig, in lijn met de SFDR-verplichtingen. Vandaar ook het belang te blijven duidelijk stellen dat een claim dat men een artikel 8- of 9-fonds is, geen indicatie is van de werkelijke duurzaamheid van het fonds of zijn investeringen, en zich te realiseren dat er perfect fondsen kunnen zijn die die claim niet maken, die even duurzame kenmerken in zich kunnen dragen, maar zonder te opteren voor de complianceplichtplegingen die dat met zich meebrengt.

In de twee volgende delen komt de fiscale behandeling van het fonds en de investeerders aan bod.

Philippe Maes en Caroline Kempeneers

De integrale versie van dit artikel, met uitgebreid voetnotenapparaat, leest u in het Tijdschrift Beleggingsfiscaliteit onder de titel “Wanneer kiezen voor het statuut van het Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds?”. Daarin staan de auteurs onder meer stil bij hoe een GVBF onroerend goed kan aankopen en maken ze de vergelijking met andere investeringsmogelijkheden. Meer weten over dit tijdschrift?