Het statuut van het Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) werd eind 2016 in het leven geroepen om een antwoord te bieden op de vraag vanuit de vastgoedpraktijk om een Belgisch alternatief te bieden voor de Real Estate Investment Funds, die in het buitenland – en op dat moment ook onder Belgische (vastgoed)investeerders – zoveel aan populariteit hadden gewonnen. In tegenstelling tot de omringende landen (Nederland en Luxemburg bij uitstek) bestond er in België geen flexibel beleggingsinstrument met korte looptijd en minder strenge vereisten op vlak van risicodiversificatie dan een Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (“GVV”). In dit derde en laatste deel staan de auteurs stil bij de fiscaliteit van de investeerders.

Hoewel een GVBF profiteert van een gunstig fiscaal regime, komt de fiscale impact vooral tot uiting bij de aandeelhouder. Die zal doorgaans belasting betalen op inkomsten afkomstig uit het GVBF.

Gezien die belastingdruk op aandeelhoudersniveau kan men zich vragen stellen bij de in de praktijk soms heersende idee van het opzetten van een GVBF voor fiscale doeleinden, vooral binnen een strikt Belgische context.

Dividenden

Principieel 30% roerende voorheffing

De door het GVBF uitgekeerde dividenden zijn onderworpen aan 30% roerende voorheffing. Die roerende voorheffing is in hoofde van een Belgische vennootschap doorgaans verrekenbaar met de verschuldigde vennootschapsbelasting.

Die roerende voorheffing is echter niet van toepassing bij dividenden die worden uitgekeerd aan buitenlandse spaarders op voorwaarde dat die dividenden niet voortkomen uit inkomsten uit Belgisch vastgoed of dividenden verkregen door het uitkerende GVBF van een binnenlandse vennootschap, tenzij die binnenlandse vennootschap zelf een gereglementeerde beleggingsvennootschap is en het dividend niet wordt geput uit Belgische vastgoedinkomsten of binnenlandse dividenden (doorkijkbenadering). Die vrijstelling van roerende voorheffing maakt het mogelijk dat buitenlandse dividenden uit buitenlandse bronnen of inkomsten uit buitenlands vastgoed fiscaal transparant uitgekeerd kunnen worden aan buitenlandse investeerders in het GVBF.

Echter, dividenden afkomstig uit Belgische inkomsten vallen niet onder die vrijstelling. Uiteraard kan dan wel nog steeds een verlaagd tarief van toepassing zijn indien de voorwaarden die zijn vooropgesteld in het toepasselijke dubbelbelastingverdrag, vervuld worden.

Enkel wanneer dividenden worden uitgekeerd aan een niet-Belgische pensioeninstelling is er wel een vrijstelling van roerende voorheffing voor dividenden die voortkomen uit Belgische inkomsten.

Hoewel een erkenning als GVBF fiscaal als een liquidatie wordt aangemerkt (en aanleiding geeft tot de exittaks), vindt er geen werkelijke uitkering aan de aandeelhouders plaats en is er aldus ook geen roerende voorheffing verschuldigd.

In principe geen dbi-aftrek in zuiver Belgische context

De door het GVBF uitgekeerde dividenden komen in de regel niet in aanmerking voor de dbi-aftrek bij de ontvangende vennootschap-aandeelhouder. De niet-toepasbaarheid is niet onlogisch gezien het afwijkende fiscale regime van een GVBF.

Een GVBF kan echter ook direct of indirect buitenlands onroerend goed bezitten. De inkomsten van dat onroerend goed zijn dan (doorgaans) belastbaar in het land waar dat onroerend goed is gelegen. Om dubbele belasting te vermijden, kan de dbi-aftrek toch worden toegepast, wanneer het onroerend goed gelegen is in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag gesloten heeft (dat voorziet in de uitwisseling van inlichtingen) en de inkomsten uit dit onroerend goed in het land van herkomst reeds effectief werden belast.

De dbi-aftrek is eveneens toepasbaar op dividenden van een GVBF voor zover de inkomsten waaruit het dividend wordt uitgekeerd afkomstig zijn zelf voor dbi in aanmerking komende dividenden of vrijgestelde meerwaarden op aandelen. Vanuit een zuiver Belgische context heeft die uitzondering niet veel belang. Een GVBF mag immers niet (langer dan 24 maanden) onrechtstreeks in Belgisch vastgoed beleggen en zal bijgevolg maar in beperkte mate dergelijke dividenden of meerwaarden ontvangen.

Om het aandeel aan belaste en niet-belaste dividenden te bepalen is voorzien dat het GVBF in zijn financieel jaarrapport een uitsplitsing moet maken van zijn jaarlijks nettoresultaat.

Kapitaalvermindering

In het geval van een kapitaalvermindering worden de uitgekeerde bedragen proportioneel aangerekend op enerzijds het fiscaal gestorte kapitaal en anderzijds op de belaste reserves binnen of buiten het kapitaal en de belastingvrije reserves in het kapitaal. Daardoor zal in de regel een deel van de uitkering aan de aandeelhouders onderworpen zijn aan roerende voorheffing.

Voor de berekening van de pro rata wordt evenwel geen rekening gehouden met de vrijgestelde reserves zoals bedoeld in artikel 44, § 1, 1° WIB 1992 (herwaarderingsmeerwaarden), en andere vrijgestelde reserves die niet in het kapitaal zijn geïncorporeerd.

De rulingcommissie heeft bevestigd, in een ruling die specifiek betrekking had op een GVBF, dat ook een volgens IFRS geboekte herwaarderingsmeerwaarde als zulke vrijgestelde reserve moet worden aangemerkt, zodat zij moet worden uitgesloten van de berekeningsbasis van de pro rata van artikel 18 van het WIB 1992. De rulingcommissie stelt daarbij als voorwaarde dat de herwaarderingsmeerwaarde op een afzonderlijke rekening in het passief wordt geboekt en niet tot grondslag dient voor de berekening van de jaarlijkse dotatie aan de wettelijke reserve of van enige beloning of toekenning.

In het geval het GVBF enkel vrijgestelde herwaarderingsmeerwaarden heeft geboekt, zou de kapitaalvermindering bijgevolg zonder inhouding van roerende voorheffing kunnen plaatsvinden. Indien er belaste reserves zijn, bijvoorbeeld vanwege buitenlandse dochtervennootschappen of vanwege de exitheffing op historische latente meerwaarden daterend van vóór de omzetting naar GVBF, dan zal de pro rata aanrekening onvermijdelijk zijn.

Meerwaarden op aandelen

Enkel een in aanmerking komende belegger (vennootschap) mag aandeelhouder zijn van een GVBF.

De meerwaarden op aandelen die zij eventueel realiseren, zijn evenwel maar volledig vrijgesteld in de mate dat de eventuele inkomsten van die aandelen in aanmerking komen om krachtens de artikelen 202 en 203 van de winst te worden afgetrokken. Dus enkel in de mate dat de dbi-aftrek kan worden toegepast, kunnen de aandelen van een GVBF belastingvrij worden overgedragen. Als het GVBF dus, zoals hoger uiteengezet, bijvoorbeeld enkel belaste dividenden wederuitkeert, zullen de door de aandeelhouders bij een overdracht gerealiseerde meerwaarden op die aandelen belastingvrij zijn.

De vraag stelt zich wat te doen indien het GVBF zowel belaste als niet-belaste dividenden uitkeert, en er dus een gedeeltelijke toepassing is van de dbi-aftrek. In voorkomend geval moet eveneens de hierboven uiteengezette pro rata worden toegepast. Zo zouden de meerwaarden op aandelen in een GVBF gedeeltelijk vrijgesteld kunnen worden, ten belope van de verhouding tussen de inkomsten die het GVBF heeft gerealiseerd en die al dan niet (indien uitgekeerd in de vorm van een dividend) zouden aanleiding gegeven hebben tot toepassing van de DBI-aftrek in hoofde van diezelfde aandeelhouders.

Meerwaarden die werden gerealiseerd door buitenlandse investeerders zonder enige belastbare aanwezigheid in België worden niet belast in België, maar zijn onderworpen aan het belastingregime dat van toepassing is op de aandeelhouder in kwestie.

Interesten

Het GVBF is in principe ook verplicht 30% roerende voorheffing in te houden op uitgaande interesten.

Die roerende voorheffing is evenwel niet verschuldigd indien de interesten worden toegekend aan Belgische vennootschappen-aandeelhouders. Ook buitenlandse investeerders die kwalificeren als “verbonden vennootschap” genieten van een vrijstelling. Indien dat niet het geval is, genieten ze wel vaak van een verlaagd tarief op grond van het toepasselijke dubbelbelastingverdrag.

Het eerste deel schetste een algemene inleiding over dit beleggingsinstrument, in het vorige deel kwam de fiscale behandeling van het fonds aan bod.

Philippe Maes en Caroline Kempeneers

De integrale versie van dit artikel, met uitgebreid voetnotenapparaat, leest u in het Tijdschrift Beleggingsfiscaliteit onder de titel “Wanneer kiezen voor het statuut van het Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds?”. Daarin staan de auteurs onder meer stil bij hoe een GVBF onroerend goed kan aankopen en maken ze de vergelijking met andere investeringsmogelijkheden. Meer weten over dit tijdschrift?