Het statuut van het Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) werd eind 2016 in het leven geroepen om een antwoord te bieden op de vraag vanuit de vastgoedpraktijk om een Belgisch alternatief te bieden voor de Real Estate Investment Funds, die in het buitenland – en op dat moment ook onder Belgische (vastgoed)investeerders – zoveel aan populariteit hadden gewonnen. In tegenstelling tot de omringende landen (Nederland en Luxemburg bij uitstek) bestond er in België geen flexibel beleggingsinstrument met korte looptijd en minder strenge vereisten op vlak van risicodiversificatie dan een Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (“GVV”). In dit tweede deel staan de auteurs stil bij de fiscaliteit van het fonds zelf.

Inkomstenbelasting

Het GVBF is onderworpen aan de vennootschapsbelasting, maar geniet van een afwijkend fiscaal regime, kenmerkend voor beleggingsvennootschappen, met name het beperkt belastingregime vervat in artikel 185bis, § 1 WIB92, soms ook wel naar verwezen als een ‘fiscale transparantie’ . Die vlag dekt de lading echter niet. Het is niet zo dat de inkomsten van het GVBF worden belast in hoofde van de investeerders – onrechtstreeks weliswaar wel, maar niet als dusdanig.

Het GVBF zal slechts vennootschapsbelasting (aan het gewone tarief) betalen op de volgende – limitatief opgesomde – inkomsten, met name het totaal van de ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en de niet als beroepskost aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen en het niet als beroepskosten aangemerkte financieringskostensurplus. GVBF’s zijn bijgevolg niet belastbaar op hun werkelijke opbrengsten en winst zoals huurinkomsten of gerealiseerde meerwaarden op hun onroerende investeringen. Het GVBF is daarentegen wel onroerende voorheffing verschuldigd.

Onroerende inkomsten uit het buitenland blijven uiteraard eveneens onbelast in de vennootschapsbelasting indien er een dubbelbelastingverdrag kan worden toegepast, maar ze kunnen in het buitenland echter wel belastbaar zijn. Hier spelen de normale regels uit het internationale fiscaal recht. Aangezien een GVBF in België onderworpen is aan de vennootschapsbelasting (weliswaar op een beperkte belastbare basis), zou die in principe gerechtigd moeten zijn om te genieten van de dubbelbelastingverdragen die door België zijn afgesloten. Maar GVBF’s hebben wel geen recht op dbi-aftrek, verrekening van de roerende voorheffing ingehouden op Belgische dividenden en van het forfaitair gedeelte van de buitenlandse belasting en bovendien zijn ze uitgesloten van de aftrek voor risicokapitaal.

Of een GVBF de gewone kostenaftrek conform de vereisten van artikel 49 WIB92 kan toepassen, is niet onbetwist. In praktijk blijkt dat geen toepassing te vinden, hoewel er auteurs te vinden zijn die stellen dat het kan én een lezing van het WIB92 ook niet lijkt te impliceren dat het niet kan. Wel belangrijk te noteren is dat er sowieso geen afschrijvingskosten kunnen worden afgetrokken. Het fiscaal recht volgt immers het boekhoudrecht, hetgeen voor een GVBF, zoals hoger uiteengezet, betekent dat de onroerende goederen geboekt staan aan werkelijke waarde in overeenstemming met IFRS en het GVBF aldus geen afschrijvingen kan boeken.

Tevens zijn GVBF’s onderworpen aan de geheime commissielonenaanslag.

Btw

Inzake btw kennen GVBF’s geen afwijkend regime. In functie van zijn activiteit zal een GVBF een vrijgestelde, volledige of gemengde belastingplichtige zijn met een recht van aftrek van voorbelasting in functie daarvan. Indien het GVBF bijvoorbeeld enkel residentiële units zou verhuren, zou het geen recht op aftrek van voorbelasting hebben.

De beheertaken verleend aan een GVBF zijn in principe steeds vrijgesteld van btw. Artikel 44, § 3, 11°, b) van het Wetboek Btw en de Europese rechtspraak stellen als voorwaarde dat de beheertaken moeten worden verleend aan een (A)ICB en dat de beheertaken essentieel zijn voor het beheer van instellingen voor collectieve beleggingen.

Het Europees Hof van Justitie heeft de kerncriteria verhelderd die bepalend zijn om als een collectief beleggingsfonds te worden beschouwd. Volgens de bewoordingen van het Hof is:

“Het essentiële criterium waaraan moet zijn voldaan opdat sprake is van een gemeenschappelijk beleggingsfonds, is dat de activa van verschillende begunstigden worden samengevoegd, waardoor het risico van deze begunstigden kan worden gespreid over een aantal effecten.”

De definitie doet overigens vermoeden dat gesloten fondsen niet van de btw-vrijstelling zouden kunnen genieten, maar dat is uitdrukkelijk weerlegd door het Hof van Justitie.

Het WBTW lijkt op dat vlak een iets ruimere definitie te hanteren en verwijst onder meer expliciet naar AICB’s volgens de AICB-wet zelf.

Op basis van zowel de Europese rechtspraak als het Belgisch Wetboek Btw zal een GVBF met slechts één deelnemer, wat het in feite geen AICB uitmaakt, niet in aanmerking komen voor de btw-vrijstelling op de beheerdiensten die aan de GVBF zijn geleverd.

Voor de draagwijdte van de vrijstelling verwijst het Hof naar de beheertaken zoals opgesomd in bijlage II van de Richtlijn 2009/65/EG. Hieronder wordt verwezen naar taken van portefeuillebeheer en administratie.

Het feitelijk beheren van de vastgoedbeleggingen, het zogenaamde property management, is volgens de Europese rechtspraak dan weer niet specifiek genoeg voor een collectieve beleggingsinstelling, en valt, althans voor btw-doeleinden, buiten de kerntaken van beheer. Hetzelfde geldt volgens de btw-administratie voor de commercialisatie van aandelen in een GVBF, hetgeen onzes inziens vooral te maken heeft met het feit dat dergelijke commercialisatie niet zozeer het fonds baat, dan wel de individuele investeerder.

Voor wat betreft de taken van beheer, komen de taken van portefeuillebeheer en de taken van administratie voor de vrijstelling in aanmerking. In dat verband kan worden verwezen naar de opsomming van de beheertaken zoals vermeld in artikel 3, 41° van de AICB-wet (met uitzondering van property management en de commercialisatie van de aandelen), namelijk:

• Het beheer van de beleggingsportefeuille van de AICB.
• Het risicobeheer.
• De administratie van de AICB, waaronder: (i) juridische en boekhoudkundige diensten, (ii) rapporteringen, (iii) waarderingen van de portefeuille en het bepalen van de netto-actiefwaarde, (iv) compliance, (v) het bijhouden van het aandeelhoudersregister, (vi) de bestemming van de inkomsten voor de verschillende categorieën van aandelen, (vii) de uitgifte en de inkoop van rechten van deelneming in de AICB, (viii) de afwikkeling van de contracten, met inbegrip van de verzending van de rechten van deelneming van de AICB en (ix) de registratie van de verrichtingen en de bewaring van de desbetreffende stukken.

Abonnementstaks

Een GVBF is ten slotte ook onderworpen aan de jaarlijkse taks op de collectieve beleggingsinstellingen, de zogenaamde abonnementstaks, van 0,01%. In principe bedraagt die taks 0,0925%, maar aangezien de financieringsmiddelen van het GVBF uitsluitend worden aangetrokken bij institutionele of professionele beleggers die voor eigen rekening handelen, is het verlaagde tarief van toepassing.

De taks is verschuldigd op het totaal van de in België op 31 december van het voorgaande jaar netto uitstaande bedragen. In het buitenland voor rekening van een rijksinwoner verworven rechten van deelneming worden geacht uit te staan in België. Uitstaande bedragen van niet-rijksinwoners worden niet meegenomen in de berekening. Belangrijk is dat de wetgever meteen ook heeft voorzien in een mechanisme voor ‘nalatige’ belastingplichtigen: indien de beleggingsinstelling verzuimd heeft de elementen die nuttig en noodzakelijk zijn voor de heffing van de taks aan de administratie te verstrekken, zal de taks verschuldigd zijn op de totaalwaarde van het beheerde vermogen op 31 december van het voorafgaande jaar.

Het vorige deel schetste een algemene inleiding over dit beleggingsinstrument, in het volgende deel komt de fiscale behandeling van de investeerders aan bod.

Philippe Maes en Caroline Kempeneers

De integrale versie van dit artikel, met uitgebreid voetnotenapparaat, leest u in het Tijdschrift Beleggingsfiscaliteit onder de titel “Wanneer kiezen voor het statuut van het Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds?”. Daarin staan de auteurs onder meer stil bij hoe een GVBF onroerend goed kan aankopen en maken ze de vergelijking met andere investeringsmogelijkheden. Meer weten over dit tijdschrift?