Expertise Nieuws

Het nieuwe appartementsrecht anno 2019

Geschreven door Studio Legale

Op 18 juni 2018 werd een nieuwe wet op de mede-eigendom gestemd. Deze wet beoogt niet alleen een hogere flexibiliteit bij de Vereniging van Mede-Eigenaars en haar organen, maar ook de optimalisatie van de efficiëntie binnen de Vereniging van Mede-Eigenaars, de herbalancering binnen de mede-eigendom en een verduidelijking van de wet.[1] Deze wet is in werking getreden op 1 januari 2019.

Enkele van de belangrijkste aspecten van de wijzigingen worden hieronder opgesomd:

Afschaffing streng formalisme

Eerst en vooral schaft de wetswijziging het strenge formalisme voor bepaalde zaken af.

Zo werd het aantal aspecten dat moet worden opgenomen in het onderhandse reglement van inwendige orde uitgebreid, zodat er minder moet geregeld worden via de authentieke statuten. Enkel de splitsing van het gebouw en de bijdrageverplichting van de mede-eigenaars worden nog verplicht opgenomen in de notariële akten. Op deze manier kunnen bepaalde regels eenvoudiger en soepeler gewijzigd worden, zodat onder meer de kostprijs althans geen hinderpaal meer mag vormen om bepaalde wijzigingen op een algemene vergadering door te voeren. De syndicus heeft bovendien de verplichting om dit verplichte reglement van inwendige orde up-to-date te houden met recente wetswijzigingen. Zo blijft het document niet alleen correct door de tijd heen, maar blijven de mede-eigenaars beter op de hoogte van wetswijzigingen.

Daarnaast maakt de nieuwe wet het nu mogelijk om, althans in zeer beperkte gevallen (o.a. voor bouwpromotoren), de statuten eenzijdig te wijzigen, zodat voor bepaalde zaken niet steeds de uitgebreide procedure tot wijziging van statuten moet gevolgd worden.

Bovendien kan een volmacht voortaan tweemaal geldig zijn, indien het quorum bij een eerste algemene vergadering niet werd bereikt en derhalve een tweede vergadering wordt georganiseerd.

Wel bestaat er voortaan de plicht om een syndicusovereenkomst op te stellen, waarin de verhouding tussen de VME en de syndicus en diens vergoedingen worden bepaald. Dit vereist geen specifieke vormvoorwaarden, zodat hoe dan ook de nieuwe wet het formalisme op een bevredigende wijze de kop in drukt.

Flexibelere werking Vereniging van Mede-eigenaars

Voorts zal de Vereniging van Mede-eigenaars eenvoudiger bepaalde beslissingen kunnen doorvoeren doordat niet alleen de gehanteerde gekwalificeerde meerderheden verlaagd werden van 3/4 naar 2/3, maar doordat er onder meer ook voorzien werd in bijkomende uitzonderingen op de vereiste van gekwalificeerde meerderheden (bijv. voor wettelijk opgelegde werken).

Daarnaast wordt de unanimiteitsvereiste sterk versoepeld. Bijvoorbeeld: wanneer eenparigheid niet kan worden bereikt door afwezigheid van enkele eigenaars op de algemene vergadering, kan men simpelweg de unanimiteit bereiken door het organiseren van een nieuwe algemene vergadering binnen de 30 dagen. Alsdan wordt de unanimiteit bereikt door de aanwezige eigenaars. Met andere woorden, de afwezigheid van enkele eigenaars op een algemene vergadering is geen absolute hindernis meer voor het bereiken van unanimiteit.

Ten derde uit de flexibilisering zich in een versoepeling van het eenparigheidsvereiste voor de afbraak en wederopbouw van een gebouw.

Grotere autonomie mede-eigenaars

Daarenboven voert de nieuwe wet ook grotere autonomie in voor de (Vereniging van) Mede-eigenaars. Meer bepaald, stelt men onder andere een ‘gebruiker betaalt’-principe in. Dit wil zeggen dat het exclusief beslissingsrecht over gemeenschappelijke delen zal rusten bij die mede-eigenaars die effectief bijdragen in de lasten van dat gemeenschappelijk deel. Deze beslissingen mogen evenwel het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen.

Daarnaast kan men vanaf nu ook een soepelere infrastructuur op eigen initiatief aanleggen in gemeenschappelijke delen. Dit moet ervoor zorgen dat de mede-eigenaars toegang krijgen tot moderne energie- en telecommunicatiemiddelen. De andere mede-eigenaars kunnen zich hiertegen slechts verzetten vanuit een rechtmatig belang of kunnen zelf de werken uitvoeren.

Ook schenkt de wetswijziging een voorrecht aan de Vereniging van Mede-eigenaars op de kavel van de slecht betalende mede-eigenaar, doch slechts voor bijdragen van het lopende en het vorige boekjaar.

Vervolgens kan de syndicus nu ook zonder machtiging van de algemene vergadering een vordering in rechte opstarten voor achterstallige bedragen. Bedingen en sancties met betrekking tot betaling van de lasten moeten wel duidelijk in het reglement van mede-eigendom worden opgenomen.

Tevens heeft iedereen voortaan het recht zich te laten bijstaan op een algemene vergadering. Dit maakt het voor iedereen mogelijk om werkelijk een stem te hebben in de vergadering.

Verduidelijking voorgaande wet

Ten slotte zorgt de wetswijziging ook voor een verduidelijking van de wetswijziging van 2010, welke enkele interpretatieproblemen met zich meebracht.

We kunnen besluiten dat de wet toch niet louter symbolische wijzigingen invoert in het appartementsrecht. Meer nog, de hierboven beschreven wijzigingen lijken zeker in staat te zijn de procedure bij appartementen aanzienlijk te versoepelen. Daarenboven maken de wijzigingen het mogelijk voor de mede-eigenaars om hun situatie beter te begrijpen en met een grotere autonomie de nodige handelingen te stellen. Toch zal pas bij de uitvoering in de praktijk met zekerheid gesteld kunnen worden of de ingevoerde veranderingen hun gewenste resultaat kunnen bereiken. Daarnaast kan deze praktische uitvoering ook nog enige leemtes of onduidelijkheden in de wet naar voor schuiven die vervolgens in een latere toekomst aangekaart kunnen worden. Doch, als tussentijdse conclusie, kan men wel stellen dat de wijzigingen een drastische versoepeling voor ogen hebben. Mede-eigenaars zullen voortaan niet alleen meer slagkracht hebben, maar ook meer en voornamelijk flexibelere mogelijkheden hebben om actie te ondernemen.

Indien u graag geïnformeerd wordt over uw rechten en plichten, of indien u een aanpassing wenst door te voeren aan uw statuten en reglement van inwendige orde conform deze wet, staan wij u graag bij!

Joost Peeters, Tine Deschuytere en Lieselotte Vrints

Franse vertaling (te lezen op Jubel.be/fr/): Pauline Van Horenbeke

[1] K. MEERT en T. VAN STIPHOUT, “De hervormde appartementswet – Overzicht van enkele belangrijke wijzigingen”, Notariaat 2018, afl. 13, 1-5.

——————————————————————————

Opmerking plaatsen

Uw naam wordt privé weergegeven op de website en is niet zichtbaar voor anderen. Uw e-mailadres wordt opgeslagen maar niet gepubliceerd.

X