Vlaams Woninghuurdecreet

Het Vlaams parlement keurde op 24 oktober 2018 het Vlaams Woninghuurdecreet definitief goed.

Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op huurovereenkomsten voor een woning als hoofdverblijfplaats[1] en huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting[2]. Voor de overige huurovereenkomsten blijft de oude regelgeving van toepassing.

De nieuwe bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn sinds 1 januari 2019 van toepassing.[3] Dit wil zeggen dat alle huurovereenkomsten gesloten voor een woning als hoofdverblijfplaats of studentenhuisvesting gelegen in het Vlaamse gewest, vanaf 1 januari 2019 onder deze nieuwe regelgeving vallen.

Het Vlaams Woninghuurdecreet is niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten, waardoor nog ruime tijd beide regelgevingen naast elkaar zullen worden gebruikt. De datum van ondertekening is hiervoor bepalend.

Woning als hoofdverblijfplaats?

Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan (verschil met huidige regelgeving!) dat als hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd.

Onder ‘woning als hoofdverblijfplaats’ wordt verstaan: ‘een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt’.

Belangrijkste wijzigingen?

Enkele belangrijke wijzigingen voor huurovereenkomsten voor een woning als hoofdverblijfplaats in het Vlaams Woninghuurdecreet zijn:

• Bekendmaking en affichering[4]: indien een goed bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis dienen zowel de huurprijs als de kosten en lasten te worden vermeld.

De maximale boete hiervoor wordt verhoogd naar 350,00 euro en kan ook worden opgelegd aan een gevolmachtigde (vb. een vastgoedmakelaar).

• Opeisbare gegevens van een kandidaat-huurder[5]: als verhuurder mag je (enkel) de documenten opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen.

Het is dus niet toegelaten om gegevens over gezondheid of een strafrechtelijk verleden op te vragen, gezien deze documenten niet vereist zijn om te kunnen nagaan of de huurder aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen.

• Leveringsplicht en staat van het goed bij aanvang[6]: de verhuurder moet bij aanvang van de huurovereenkomst de woning in goede staat van onderhoud leveren. Het goed moet voldoen aan elementaire vereisten van art. 5 Vlaamse Wooncode. De federale woonkwaliteitseisen vallen dus weg.

Nieuw is dat er een conformiteitsattest van maximaal drie maanden oud aanwezig dient te zijn bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit geldt als (weerlegbaar) vermoeden dat de woning voldeed aan de normen bij aanvang van de huurovereenkomst. Indien deze verplichting niet werd nageleefd, is nietigheid de sanctie.

• Leveringsplicht en staat van het goed tijdens de huurovereenkomst[7]: de verhuurder heeft een onderhouds- en herstellingsplicht voor herstellingen nodig door ouderdom of overmacht. De huurder staat daarentegen in voor kleine herstellingen of herstellingen door oneigenlijk gebruik of door een gebrek aan onderhoud als een goede huisvader.

In praktijk leidde de onderhouds- en herstellingsplicht vaak tot discussie tussen huurder en verhuurder, aangezien het voor interpretatie vatbaar is wat men net onder een ‘een kleine herstelling’ diende te verstaan. Om hieraan een einde te maken, stelde de Vlaamse regering een lijst op van deze kleine herstellingen: Bijlage 4: Lijst van kleine herstellingen als vermeld in artikel 7.[8]

• Dringende herstellingen[9]: een huurder dient dringende herstellingen te gedogen, ongeacht de ongemakken die daardoor bij hem worden veroorzaakt. Als de herstellingen langer dan 30 dagen (i.p.v. 40 dagen) duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd waarvoor en van het gedeelte van het goed waarvan de huurder het genot heeft moeten derven.
• Gebruik van het goed als goed huisvader[10]: een huurder dient de woning te gebruiken als een goede huisvader. Nieuw is dat de huurder een meldingsplicht heeft en de verhuurder op de hoogte dient te brengen van herstellingen die nodig zijn en ten laste van de verhuurder vallen.
• Herziening huurprijs[11]: een gewone huurprijsherziening kan minnelijk of via de Vrederechter gebeuren. Nieuw is dat de huurprijs thans ook kan worden herzien bij energiebesparende investeringen. Deze herziening kan ten allen tijde minnelijk of via de Vrederechter indien de huurwaarde 10% is gestegen door energiebesparende investeringen. Hierbij mag geen rekening worden gehouden met verplichte energiebesparingen zoals bijvoorbeeld dakisolatie of dubbelglas.
• Huurwaarborg[12]: De huurwaarborg zal gelijk kunnen zijn aan drie maanden huur (i.p.v. twee maanden). De huurder kiest zelf hoe hij aan de waarborgverplichting voldoet: via een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling, via een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling of via een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en de financiële instelling. De Vlaamse Regering legt een formulier vast waarmee de financiële instellingen ten aanzien van de verhuurders bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop die waarborg werd gesteld.
• De brand én waterschadeverzekering[13] worden verplicht voor de huurder én verhuurder. De huurder wordt vanaf 1 januari 2019 vermoed aansprakelijk te zijn niet meer alleen voor brand, maar ook voor waterschade. Dit impliceert dat hij zal moeten aantonen dat de schade buiten zijn fout is ontstaan. De nood aan een brandverzekering voor de huurder, waarin tevens een dekking voor huurdersaansprakelijkheid wordt opgenomen, is dus pertinent.
• Tot slot is het vernieuwend dat het Vlaams woninghuurdecreet een heel hoofdstuk wijdt aan medehuur[14].

Indien U meer informatie wenst omtrent de nieuwe huurwetgeving, kan U steeds contact opnemen met een van onze advocaten.

Lees ook onze volgende update over de belangrijkste wijzigingen voor studentenhuisvesting in het Vlaams Woninghuurdecreet.

Studio Legale

[1] Titel II Decreet van 9 november 2018 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, (hierna: Vlaams Woninghuurdecreet)

[2] Titel III Vlaams Woninghuurdecreet

[3] Met uitzondering van de regels aangaande de huurwaarborg, dewelke later in werking zullen treden.

[4] Art. 4 Vlaams Woninghuurdecreet

[5] Art. 7 Vlaams Woninghuurdecreet

[6] Art. 12 Vlaams Woninghuurdecreet

[7] Art. 25 Vlaams Woninghuurdecreet

[8] Bijlage 4: Lijst van kleine herstellingen als vermeld in artikel 7

[9] Art. 27 Vlaams Woninghuurdecreet

[10] Art. 28 Vlaams Woninghuurdecreet

[11] Art. 35 Vlaams Woninghuurdecreet

[12] Art. 37 Vlaams Woninghuurdecreet

[13] Art. 29 Vlaams Woninghuurdecreet

[14] Hoofdstuk VI Vlaams Woninghuurdecreet