Onder de Pachtwet beschikten de partijen over een grote vrijheid, wat meestal voor moeilijkheden zorgde voor de berekening van de uittredingsvergoeding. We gaan in dit artikel na hoe dit geregeld wordt in het Pachtdecreet.

De forfaitaire uittredingsvergoeding

Omwille van die grote vrijheid onder de Pachtwet, maakten de partijen voor de berekening van de uittredingsvergoeding, vaak gebruik van de barema’s opgesteld door de provinciale landbouwkamers, of er werd overeengekomen dat de uittredingsvergoeding tweemaal de pachtprijs bedroeg. Niet alleen zorgde dit voor onduidelijkheid en grote regionale verschillen, maar het leidde ook tot discussies tussen de partijen.

Om deze reden is in het Pachtdecreet geopteerd voor een forfaitaire vergoeding.

In de schriftelijke pachtovereenkomst kan een forfaitaire vergoeding opgenomen worden, die niet lager mag zijn dan driemaal de maximaal toegelaten pachtprijs. De pachter wiens pacht eindigt ontvangt dan van de verpachter een vergoeding voor het stro, de mest en de navette die hij bij vertrek achterlaat, de bebouwing die al werd gerealiseerd, alsook voor de verbetering qua zuiverheid van de gronden.

Voorziet de pachtovereenkomst niet in een forfaitaire uittredingsvergoeding, dan geldt de regeling die reeds in de Pachtwet bestond. De vergoeding is dan gelijk aan de actuele waarde bij het einde van de pacht van het stro, de mest, de navette en de bij voorraad gerealiseerde bebouwing en de verbetering van de grond, rekening houdend met de bestemming van het verpachte goed. De vergoeding mag het bedrag van de kosten die de pachter heeft gemaakt, evenwel niet overschrijden.

Indien de pachter bij aanvang van de pacht stro, mest, navette of andere verstrekkingen of voordelen kosteloos heeft ontvangen, en hij dit kan aantonen, dan wordt op het einde van de pacht een rekening gemaakt over de waarde van het verschil tussen de hoeveelheden op het moment dat de pachter het verpachte goed verlaat.

Schuldvergelijking

Wanneer de verpachter een verlies leidt door een gebrek aan zuiverheid of onderhoud van het gepachte goed, of elke andere tekortkoming van de pachter, dan is deze laatste hem een bedrag verschuldigd dat bij vergelijking afgetrokken wordt van de vergoeding waarop de pachter recht heeft.

De bijkomende vergoeding

Voor de gevallen waarin de verpachter op ieder moment de pachtovereenkomst kan beëindigen met een korte opzeggingstermijn van drie maanden, heeft de pachter, bij het verlaten van het gepachte goed, naast de uittredingsvergoeding, recht op een bijkomende vergoeding ten belope van de schade die hij lijdt. Het gaat om de situaties waarin de pachtovereenkomst om één van de volgende redenen werd beëindigd:

1. De verpachte gronden worden beschouwd als bouwgrond.
2. De verpachte gronden liggen in een ontginningsgebied.
3. De verpachte gronden worden beschouwd als grond met een industriële bestemming.
4. De verpachte grond werd nadat de pachtovereenkomst werd gesloten, onteigend  door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon.
5. De verpachte grond zal worden benut voor bebossing of natuurrealisatie.
6. De verpachter wil een aangesloten stuk grond dat aansluit bij zijn hoofdverblijfplaats aanwenden voor familiaal gebruik.
7. Er werd voor de verpachte grond een vergunning afgegeven voor (i) het opsporen of het winnen van koolwaterstoffen, (ii) het opsporen of opslagen van koolstofdioxiden in het kader van de geologische opslag of (iii) voor het opsporen of winnen van aardwarmte.
8. De verpachte grond zal worden aangewend door de openbare verpachter voor concrete doeleinden van algemeen belang.

De bijkomende vergoeding wordt berekend op basis van het bedrijfsverlies dat de pachter lijdt aan dieren en materieel rekening houdend met (i) de oppervlakte van de gronden die onttrokken worden aan het landbouwbedrijf, (ii) de genotsderving gedurende de jaren voor het verstrijken van de lopende pachtperiode, maar zeker niet minder dan twee of meer dan vier jaar, en (iii) het verlies ingevolge waardevermindering van de overblijvende gebouwen en gronden.

Bij rechterlijke beslissing

Zijn pachter en verpachter geen forfaitair bedrag overeengekomen, of komen pachter en verpachter niet tot een akkoord over de omvang van de uittredingsvergoeding, dan bepaalt de rechter de omvang van de vergoeding. Hiertoe houdt de rechter rekening met de vergoeding waarop de pachter, van wie de pacht afloopt, recht heeft en met de voordelen die door de verpachter aan de pachter werden toegestaan met betrekking tot de gebouwen die hij heeft opgetrokken en de werken die hij heeft uitgevoerd.

In afwachting van de rechterlijke beslissing, en vóór de pachter het goed verlaat, moet hij van de verpachter een provisionele vergoeding ontvangen die gelijk is aan het bedrag van het aantal jaren pacht vóór het verstrijken van de pachtovereenkomst, die niet minder dan vier en niet meer dan acht jaar mag zijn.

Afstand van uittredingsvergoeding

De pachter kan slechts na de opzegging van de pachtovereenkomst afstand doen van de vergoeding waarop hij recht heeft. Dit is enkel mogelijk bij authentieke akte of door een verklaring door de pachter voor de rechter.

Charlotte Sterckx en Ulrike Beuselinck – Andersen

Andere artikels over de pachtovereenkomst:

• Hoe een verpachter een pachtovereenkomst moet opzeggen
• Kan de rechter een opzegging van een pachtovereenkomst weigeren of beperken in oppervlakte?
• Sancties indien het opzegmotief van een pachtovereenkomst niet wordt gerealiseerd

Lees dit artikel ook op de website van Andersen.