Huidig en toekomstig kader van de huurovereenkomst voor studentenverblijven

Op vandaag bestaat geen specifiek wettelijk kader voor de huurovereenkomsten ter huisvesting van studenten. Er zijn wel twee mogelijkheden:

• Indien de student zijn hoofdverblijfplaats heeft in het studentenverblijf, wat betekent dat hij niet meer aanzien wordt als persoon ten laste van zijn/haar ouders, dan dient men terug te vallen op de voorschriften van de Woninghuurwet uit het Burgerlijk Wetboek;
• Wanneer de student zijn/haar hoofdverblijfplaats niet heeft in het studentenverblijf, wat voor het gros van de studentenverblijven het geval is, is het gemeen huurrecht van toepassing (artikelen 1714 e.v. Burgerlijk Wetboek);

Het nieuw “Decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan” (hierna: Vlaams Huurdecreet) bevat regels die eigen zijn aan huurovereenkomsten voor huisvesting van studenten, die niet hun hoofdverblijfplaats hebben in een studentenverblijf.

In de gevallen waar de student wel zijn hoofdverblijfplaats heeft  in het studentenverblijf, zullen de bepalingen uit het Vlaams Huurdecreet m.b.t. tot de huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats van toepassing zijn.

Het gemeen recht blijft van toepassing op de aspecten die niet expliciet geregeld worden door  het Vlaams huurdecreet.

De specifieke bescherming in het Vlaams Huurdecreet

Uit de Memorie van Toelichting aan het Vlaams Huurdecreet valt af te leiden dat de nieuwe regeling een betere minimale bescherming van de student ten aanzien van  de verhuurder beoogt.

Dit gebeurt door middel van het vastleggen van dwingende regels, waarvan partijen niet kunnen afwijken in de huurovereenkomst (artikel 55 Vlaams Huurdecreet).

Deze doelstelling komt in het Vlaams Huurdecreet tot uiting op verschillende vlakken:

Huurwaarborg

Er is een nieuwe regeling inzake de waarborg voor studentenverblijven.

In de thans nog geldende regeling, kan de grootheid van de waarborg vrij, in onderling overleg, bepaald worden en was de verhuurder er ook niet toe gehouden deze waarborg op een geblokkeerde rekening te plaatsen.

Het Vlaams huurdecreet legt thans duidelijke verplichtingen vast in artikel 63:

• De waarborg mag maximaal de waarde aannemen van tweede maanden huur (hetzij in de vorm van een geldsom, hetzij in de vorm van een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling);
• De huurwaarborg moet ten vroegste twee maanden voorafgaand aan de inwerkingtreding van de huurovereenkomst worden verstrekt (veel huurovereenkomsten worden immers al afgesloten in maart/april/mei, terwijl de overeenkomst pas ingaat in september/oktober);
• De waarborg dient geplaatst te worden op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder, of op een door de verhuurder opgegeven rekening, met rente toevallend aan de huurder.

Meteen worden een einde gesteld aan de mogelijkheid om de waarborg in cash te overhandigen aan de verhuurder.

Huuroverdracht en onderhuur

Een belangrijke nieuwe regel, valt te lezen in artikel 60 van het Vlaams Huurdecreet.

Er wordt een afwijking voorzien aan de klassieke regel “overdracht en onderhuur zijn verboden tenzij voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder”:

De verhuurder moet (!) instemmen met de overdracht van de huurovereenkomst of de onderverhuring aan een student, indien de huurder deelneemt aan een studie-uitwisselingsprogramma (te denken valt aan het Erasmus uitwisselingsprogramma) of een stage volbrengt. Enkel ingeval de verhuurder een gegronde reden kan aanvoeren, kan hij zich nog verzetten tegen de overdracht/ onderhuur.

Het begrip ‘gegronde reden’ wordt in het Vlaams Huurdecreet evenwel niet verduidelijkt en zal, in geval van discussie, het voorwerp uitmaken van de appreciatiebevoegdheid van de rechter.

Einde van de stilzwijgende verlenging

Het Vlaams Huurdecreet is duidelijk: de huurovereenkomst eindigt na verloop van de duur die in de overeenkomst vermeld is.

Elk andersluidend beding wordt voor niet geschreven gehouden.

Partijen zullen een nieuwe huurovereenkomst moeten sluiten, zo zij de huurrelatie na het verlopen van de huurovereenkomst willen verder zetten. Men wil aldus vermijden dat de student stilzwijgend zou verbonden zijn tot een nieuwe huurperiode.

Studenten zullen, van zodra het nieuwe Vlaams Huurdecreet in werking is getreden, de overeenkomst niet meer uitdrukkelijk moeten opzeggen om stilzwijgende verlenging te vermijden.

Beëindiging van de huurovereenkomst

Het Vlaams Huurdecreet voorziet in een aantal bijzondere beëindigingsmogelijkheden voor de studentenverhuur:

• Er is de bijzondere mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen nog voor deze in werking is getreden,  met daarbij volgend onderscheid:

1. Wordt de overeenkomst beëindigd door de student ten laatste 2 maanden voorafgaand aan de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, dan is geen opzeggingsvergoeding verschuldigd;
2. Wordt de overeenkomst echter beëindigd in een periode van minder dan 2 maanden voorafgaand aan de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, dan is een opzegginsvergoeding van 2 maanden verschuldigd.

• Beëindiging van de studies door de student: Ingeval van beëindiging van de studies dient de student daarvan een attest voor te leggen opdat de huurovereenkomst voortijdig zou kunnen worden opgezegd. Er geldt een opzeggingstermijn van 2 maanden. De wetgever voorziet géén opzeggingsvergoeding.
• Bij het overlijden van één van de ouders van de student of een persoon die instaat voor het onderhoud van de student: Ook hier zal het nodige bewijs moeten geleverd worden en is een opzeggingstermijn van 2 maanden van toepassing.
• Bij het overlijden van de student: de huurovereenkomst wordt van rechtswege ontbonden en wordt geacht op te houden de eerste dag van de maand volgend op de maand van overlijden.

In alle andere gevallen kan de huurovereenkomst niet vroegtijdig beëindigd worden (behoudens wanprestaties door één der partijen).

Besluit

Het nieuw Vlaams Huurdecreet roept een aantal specifieke voorschriften met betrekking tot verhuur van studentenverblijven (niet aangewend als hoofdverblijfplaats) in het leven.

Deze zijn erop gericht de student een betere bescherming te geven en tegemoet te komen aan de bijzondere situatie van de student.

Voor problemen die veelvuldig het voorwerp vormen van discussies tussen verhuurders en studenten, wordt een wetgevend kader gecreëerd.

Tot aan de inwerkingtreding van het Vlaams Huurdecreet blijven studenten, voor zover zij hun hoofdverblijfplaats niet hebben op het studentenverblijf, echter aangewezen op de gemeen huurrecht. Enkel schriftelijke huurovereenkomsten gesloten na de datum van inwerkingtreding zullen onderworpen worden aan de nieuwe regeling.

Jérémy THÉRY

VDV advocaten

Dit artikel kadert in een serie artikels over het nieuwe Vlaamse Huurdecreet. De eerdere artikels leest u hier.