Het heeft heel wat commotie veroorzaakt, dat krantenbericht dat de fiscus de eigenaars van meerdere woningen viseert. Wie een ‘aanzienlijk’ patrimonium bezit, moet met name vrezen dat zijn huurinkomsten belast worden als beroepsinkomen.

Inkomsten van onroerend goed

Sinds jaar en dag belast de overheid huurinkomsten uit onroerende goederen van privépersonen op basis van het kadastraal inkomen (KI). Dit KI is een raming van de jaarlijkse nettohuurwaarde van uw onroerend goed per 1 januari 1975. Aangezien het om een nettohuurwaarde gaat, kan u als belastingplichtige geen kosten hiervan aftrekken, behalve eventuele financieringslasten.

Bijna steeds is het KI veel lager dan de huidige reële nettohuurwaarde. Door de jaren heen heeft de overheid immers verzuimd het KI te actualiseren. Wel past zij een indexatie toe en vermeerdert zij vervolgens dat bedrag met 1,4. Over dat bedrag betaalt u dan in beginsel personenbelasting, zelfs als u het pand niet verhuurt maar ook als uw reële huurinkomsten veel hoger zijn. Wanneer de huurder het pand zelf beroepsmatig gebruikt, moet u overigens wel rekening houden met de werkelijke huurinkomsten.

Dit eerder onlogische en verouderde systeem is een bewuste keuze van de wetgever. Zij heeft dit recent bevestigd door eigenaars van buitenlands onroerend goed te verplichten aangiftes te doen zodat de overheid ook voor die panden een KI kan bepalen.

Dit systeem is nochtans inherent onrechtvaardig: de belastingdruk is gebaseerd op een realiteit van bijna vijftig jaar geleden en geldt ongeacht de werkelijke inkomsten of kosten van het onroerend goed. Dit kan in het voordeel of nadeel van de belastingplichtige spelen.

Beroepsinkomen?

De fiscus ziet vanuit haar positie met lede ogen aan dat sommige eigenaars over een veel lager bedrag belasting betalen dan hetgeen zij werkelijk ontvangen. De wet biedt hiervoor in sommige gevallen een antwoord. Met name kan de verhuuractiviteit dermate georganiseerd verlopen dat zij een beroepskarakter verkrijgt.

De huurinkomsten vormen dan beroepsinkomsten die volgens een andere fiscale logica aan belastingheffing onderworpen zijn: opbrengsten zijn belast, kosten zijn aftrekbaar. Bovendien moet u in veel gevallen rekening houden met de heffing van sociale bijdragen. De fiscale rekening zal hierdoor in de meeste gevallen aanzienlijk stijgen.

Kan dit zomaar?

Wij lezen dat de fiscus eigenaars met een aanzienlijk onroerend vermogen zal controleren. Dit gegeven zou dan de basis vormen voor een belastingheffing als beroepsinkomen.

In de praktijk zien wij dergelijke acties al regelmatig. Dit kan tot een feitendiscussie leiden. Het is immers niet gemakkelijk om een juist onderscheid te maken tussen het normale beheren en verhuren van onroerende goederen als particulier en een professionele activiteit van beheer en verhuring.

De fiscus zal onder meer met de volgende elementen rekening houden:

• Het aantal onroerend goed verrichtingen, de verbondenheid ertussen, het belang ervan, enz.
• De organisatie en tijd die u aan deze verrichtingen besteedt.
• De investeringen die u als belastingplichtige hebt gedaan.
• De samenwerking met verschillende personen.
• De financiering die is aangegaan.
• De band met de beroepswerkzaamheid.

Alleszins is het loutere gegeven van meerdere onroerende goederen te bezitten volstrekt onvoldoende om de verhuuractiviteit te kunnen beoordelen als beroepsmatig.

Wees voorbereid!

Hoe dan ook is een discussie over dit onderwerp bijzonder vervelend. Veel belastingplichtigen hebben spaargeld in onroerend goed geïnvesteerd waarbij de huurgelden dienen als aanvulling op hun (toekomstige) pensioen. Meestal hebt u al vele jaren uw belastingaangifte gedaan zonder enige discussie. U hebt dan ook geen boekhouding en administratie gevoerd waaruit uw precieze inkomsten en kosten blijken. Dit kan ertoe leiden dat de fiscus u na controle de facto op uw bruto inkomsten wil belasten.

Het hoeft echter zo een vaart niet te lopen. Wel is het aangewezen dat eigenaars van meerdere onroerende goederen hun situatie tegen het licht houden om zo goed mogelijk voorbereid te zijn.

Gert De Greeve, Van Haevermaet