Als je beslist om een gebouw te verkopen, zijn de vele verplichte attesten waarschijnlijk niet meteen het eerste waar je als verkoper aan denkt. Maar het is wel degelijk een feit: een verkoop start met de nodige informatieverplichtingen én attesten. Op vandaag dien je als verkoper in Vlaanderen 7 verplichte attesten in je bezit te hebben voor je kan overgaan tot verkoop. Binnenkort wordt hier zelfs nog eentje aan toegevoegd: het asbestattest.

Keuringsattest elektrische installatie (KEI)

Bij de verkoop van een woning is de verkoper verplicht om op zijn kosten een keuringsattest met betrekking tot de elektrische installatie te bezorgen aan de koper. De verplichting tot het voorleggen van een KEI geldt enkel bij de verkoop van vastgoed dat bestemd is voor bewoning.

Het KEI wordt opgemaakt door een hiertoe erkend keuringsorganisme en zorgt ervoor dat de koper kan afleiden in welke staat de elektrische installatie zich bevindt. Zijn er overtredingen of gebreken aan de installatie, dan wordt ze afgekeurd. Geen zorgen bij een afgekeurde installatie: de verkoop kan doorgaan zoals gepland. De koper weet nu waaraan hij zich kan verwachten gezien de verplichting bij hem rust om binnen een bepaalde tijd de elektrische installatie te laten herstellen en een nieuwe controle te laten uitvoeren.

Verder vermeldt het KEI de geldigheidsduur van het attest. Bij een goedgekeurde installatie is dit 25 jaar. Wordt de woning verkocht binnen de geldigheidsduur, dan hoeft de verkoper niet in een nieuw attest te voorzien.

Keuringsattest stookolietank

Strikt gezien vermeldt de wet niet dat er een keuringsattest van de stookolie (mazout)tank aanwezig moet zijn bij de verkoop van vastgoed, maar het is sterk aan te raden dat de verkoper dit voorziet – wat in de praktijk ook ingeburgerd is. Een niet-gekeurde stookolietank kan immers aanleiding geven tot grote kosten.

Na een controle is het gemakkelijk af te leiden in welke staat de tank zich bevindt: dit blijkt niet alleen uit het attest, maar ook uit de kleur van de dop die aangebracht wordt aan de tank: een rode dop (afgekeurd maar geen aanleiding tot verontreiniging, nood aan herstelling en herkeuring), een oranje dop (maatregelen nodig, maar de tank mag nog 6 maanden gebruikt worden) of een groene dop (goedgekeurd).

Energieprestatiecertificaat (EPC)

De verkoper is verplicht om een EPC te laten opmaken wanneer het gaat om de verkoop van woningen, maar ook wanneer het gaat om klein niet-residentieel vastgoed (1) (winkel, kantoor, medische praktijk, slager, kinderopvang, etc.). Vanaf 2023 geldt dit ook voor grote niet-residentiële gebouwen.

Het EPC informeert de koper over de energetische kwaliteit van het gebouw en over de maatregelen voor de verbetering van de energiescore van het gebouw. Het gaat om suggesties; de koper is niet verplicht om de voorgestelde verbeteringen uit te voeren.

Een EPC is tien jaar geldig. Wordt de woning opnieuw verkocht binnen de geldigheidstermijn van tien jaar, moet geen nieuw EPC opgemaakt worden. Let wel: in 2019 werd het EPC in een nieuw jasje gestoken waardoor sinds 1 januari 2022 enkel nog de EPC’s opgemaakt sinds 2019 in aanmerking komen bij een verkoop.

Vanaf 1 januari 2023 moet de koper van een woning met een EPC-label E of F (zijnde een energieverslindende woning), verplicht binnen de vijf jaar na aankoop de woning grondig energetisch renoveren tot minimum EPC-label D. De steunmaatregelen die de overheid voorziet, vind je hier terug.

Postinterventiedossier (PID)

Het PID is het technisch dossier van het gebouw en moet verplicht aanwezig zijn bij de verkoop van een gebouw, waarvan de bouw dateert na 1 mei 2001 of waaraan werken door één of meerdere aannemers zijn uitgevoerd sinds deze datum. Gezien dit gekoppeld is aan het gebouw, wordt dit overhandigd bij een verkoop aan de koper.

Het PID wordt in principe opgemaakt door een architect, aannemer of door een veiligheidscoördinator en bevat op zijn minst: plannen en tekeningen van de structuur van het gebouw en de aanwezige technische installaties, aanduidingen met nutsleidingen, eventuele aankoopfacturen en garantiebewijzen, etc. Voer je als eigenaar zelf structurele werken uit aan je gebouw, dan moet je zelf alle documenten bijhouden en zelf een PID opmaken.

Stedenbouwkundig uittreksel

Bij de verkoop is het verplicht om een stedenbouwkundig uittreksel van het gebouw ter beschikking te stellen aan de koper. Dit document informeert de koper over vergunningen, eventuele bouwovertredingen, verkavelingsvoorschriften etc. en heeft een geldigheidsduur van een jaar. De stad of gemeente waar het gebouw gelegen is, levert dit document af.

Bodemattest

Opdat de koper goed geïnformeerd zou zijn over de toestand van de grond, moet de verkoper een bodemattest opvragen bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) en aan de koper overhandigen. Dit document vermeldt de relevante gegevens over de bodemkwaliteit en of er een risico bestaat op bodemverontreiniging. Het bodemattest moet dateren van na 1 juni 2008. Voor niet-risicogronden blijft het attest geldig zolang de toestand van het terrein hetzelfde blijft en er geen kadastrale gegevens wijzigen.

Wat staat er ons nog te wachten?

Omdat Vlaanderen tegen 2040 ‘asbestveilig’ wil zijn, zet zij de eerste stap in die richting door het aanwezige asbest in kaart te brengen. Zie meer in ons eerder artikel dat je hier kunt raadplegen.

Inmiddels heeft de Vlaamse regering beslist dat elke verkoper van vastgoed – gebouwd voor 2001 – vanaf 23 november 2022 een asbestattest moet kunnen voorleggen bij verkoop. Meer nog, tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar over zo een attest beschikken. Dit attest wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige en inventariseert het asbest, vermeldt de toestand van het asbest en geeft advies over hoe je het asbest kunt beheren en verwijderen. Je kan deze aanvragen vanaf juni 2022.

De wetgeving rond vastgoed dan ook staat niet stil. Titeca volgt deze voor jou op de voet op.

Aurélie Bouillon, juridisch adviseur bij Titeca.

Aurélie Bouillon, juridisch adviseur

Referentie

(1) Een kleine niet-residentiële eenheid is een gebouweenheid die voldoet aan elk van volgende voorwaarden: 1) een niet-residentiële hoofdbestemming, 2) de eenheid is klein: de bruikbare vloeroppervlakte van de gebouweenheid (BVO) ≤ 500 m² 3) de gebouweenheid maakt geen deel uit van een groot niet-residentieel geheel: het aaneengesloten geheel van niet-residentiële gebouweenheden binnen hetzelfde gebouw waarvan de gebouweenheid deel uitmaakt, heeft een bruikbare vloeroppervlakte die niet groter is dan 1.000 m² en bevat geen niet-residentiële eenheid die groter is van 500m².