Met de start van het schooljaar en intussen het einde van de herfstvakantie in zicht, nemen velen afscheid van een deugddoende vakantie. Een vakantie die vaak wordt doorgebracht in het buitenland en die soms aanzet tot dromen over een eigen stekje ter plaatse. Een woning of appartement kopen in het buitenland, klinkt interessant en leuk, maar let wel op enkele aandachtspunten vooraleer de sprong te wagen en buitenlands vastgoed aan te kopen.

Gewijzigde taxatie in de personenbelasting buitenlands vastgoed

Vele jaren was er grote onenigheid rond de aangifte in de personenbelasting van (niet) verhuurde buitenlandse onroerende goederen. In tegenstelling tot voor Belgische onroerende goederen, moest voor buitenlandse tegenhangers immers de werkelijke huur(waarde) aangegeven worden. Hoewel de rechtspraak steeds in het voordeel van de belastingplichtige oordeelde, probeerde de Belgische fiscus af en toe toch moeilijk te doen.

De fiscus heeft gezorgd voor de toekenning van een KI aan buitenlands vastgoed om zo de ongelijke behandeling van Belgische en buitenlandse onroerende goederen ongedaan te maken.

Sinds dit jaar heeft de fiscus echter gezorgd voor de toekenning van een KI aan dit buitenlands vastgoed om zo de ongelijke behandeling van Belgische en buitenlandse onroerende goederen ongedaan te maken. In vele gevallen zal dit KI echter toch nog beduidend hoger liggen dan dat van een Belgisch onroerend goed met een gelijkaardige waarde.

Fiscaal voordeel in de vennootschapsbelasting

Bij de aankoop van een onroerend goed wordt vaak de vraag gesteld wat fiscaal interessanter is: aankopen als particulier dan wel met de vennootschap. Zo ook voor buitenlands vastgoed. Voorheen werd deze investering vaak gedaan via de vennootschap om zo de kosten in aftrek te kunnen nemen van de Belgische winsten. Op vandaag is dit, behoudens enkele specifieke uitzonderingen, niet meer mogelijk.

Vanuit een zuiver fiscaal standpunt is de aankoop via een vennootschap niet meer voordelig. Dit neemt echter niet weg dat in de praktijk nog vaak dergelijke investeringen gebeuren via Belgische vennootschappen. Onder meer omdat de financiering eenvoudiger te structureren is of omwille van bepaalde successieregelingen die reeds getroffen zijn.

Meerwaarde bij verkoop buitenlands vastgoed

Een andere vaak gestelde vraag is wat er gebeurt bij de verkoop van het tweede verblijf en de eventueel gerealiseerde meerwaarde. Hoeveel belastingen moeten hier in België op betaald worden? Het antwoord is eenvoudig: geen. Gerealiseerde meerwaarden bij de verkoop van onroerende goederen zijn steeds enkel en alleen belastbaar in het land waar het onroerend goed gelegen is.

Let wel op in de situatie waarbij het goed in een Belgische vennootschap zit en de aandelen van de vennootschap worden verkocht. In een zuiver Belgische context zou dit geen meerwaardebelasting op de Belgische onroerende goederen met zich meebrengen. In sommige gevallen kan dit echter in het buitenland wel geherkwalificeerd worden als een verkoop van het onroerend goed zelf in plaats van de aandelen.

Successieplanning

Bij de structurering van de aankoop van het buitenlands vastgoed moet ook steeds gekeken worden naar de verdeling van het vermogen. Belangrijk hierbij is om ook rekening te houden met de fiscale regels die in het land van het goed gelden.

Belangrijk is om ook rekening te houden met de fiscale regels die in het land van het onroerend goed gelden.

Zo ook bij de overdracht naar aanleiding van het overlijden. Een aankoop van de naakte eigendom via de kinderen en het vruchtgebruik via de ouders is in België een mogelijke successieplanning om de erfbelasting te vermijden. In Spanje bijvoorbeeld geldt dit principe niet en is er alsnog erfbelasting verschuldigd op de waarde van het vruchtgebruik.

Hypothecaire lening

Wie voor de aankoop van het tweede verblijf een lening wenst af te sluiten, moet ook nog een aantal zaken in het achterhoofd houden. Vooreerst zijn de rentevoeten voor kredieten sterk gestegen in het voorbije jaar. Het verkrijgen van een krediet zal dus een nog sterker dossier vereisen op vlak van terugbetalingscapaciteit. Daarnaast moet je er ook rekening mee houden dat banken geen hypotheek willen vestigen op buitenlands onroerend goed. Bijgevolg zullen andere Belgische activa als onderpand verleend moeten worden om aanspraak te kunnen maken op financiering.

Aaron Vervaeke

Gecertificeerd Tax Accountant
Titeca pro accountants & experts

Meer lezen over de fiscale aspecten van buitenlands vastgoed: Frans vastgoed via een SCI: nieuw verdrag, oude regels?